本文來源：時代財經 作者：劉新歌
5月的第一個交易日，港股地產股迎來"開門紅"。
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截至5月3日收盤，恆指收漲0.06%，報21101.89點；地產股漲幅居前，恆生地產指數上漲1.13%，報收29649.49點。富途牛牛資料顯示，內房股上漲2.89%，成交額達21.95億港元。
個股方面，天譽置業、中國上城分別大漲89.41%、35.71%，領漲港股地產板塊。其他多隻內房股亦走強，沿海家園漲26.19%，祥生控股漲16.92%，融信中國漲10.30%。漲幅超5%的有華南城（+8.00%）、新城發展（7.46%）、遠洋集團（+6.67%）、美的置業（+5.84%）、萬達酒店發展（+5.26%）等。
平安證券研究所5月2日發文指出，4月全球股市漲少跌多，以恆生指數為代表的港股市場亦繼續下跌，但4月底的政治局會議堅定了市場信心，港股市場顯著反彈。目前，港股出現政策底帶來的"雙底"結構，"市場底"也漸行漸近。在地產調控舉措逐步趨松下，金融地產板塊的估值修復值得關注。
訊息面上，4月29日，中共中央政治局召開會議。在房地產方面，會議指出，在堅持"房住不炒"的定位下，支援各地從當地實際出發完善房地產政策，支援剛性和改善性住房需求，最佳化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
4月29日，A股房地產股率先應聲而漲。截至4月29日收盤，包括萬科、綠地控股、新城控股、中南建設等多隻股票上漲超過5%。
5月3日，中金公司研究報告稱，政策在需求端支援各地從實際出發、因城施策松監管，在供給端最佳化商品房預售資金監管，將有利於促進樓市企穩改善。
事實上，今年以來，全國多個城市穩樓市的舉措也在相繼出臺。中原地產研究院統計資料顯示，今年以來，近110個城市出臺穩樓市新政，包括蘇州、福州、鄭州、佛山、天津等多個新一線城市、二線城市，政策內容主要是促進剛需和改善性需求的釋放。其中，一季度各種房地產調控政策次數達157次，而4月當月（截至4月28日）穩樓市政策累計超過60次。
不過，從前四月銷售情況看，樓市元氣還有待恢復。中指研究院資料顯示，今年1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；TOP3房企合計銷售4226億元，較去年同期減少3001億元。
與此同時，房企規模也在縮減。今年前4月，銷售額超千億的房企僅3家，較去年同期減少6家；銷售額超百億的房企為57家，同比減少了46家。
4·29中央政治局會議後，各地"因城施策"仍在路上。4月29日至五一假期期間，江西贛州、湖南嶽陽、江蘇連雲港、江蘇無錫、廣東梅州等多個城市釋出新政，從最佳化房地產專案資金監管、改善房企營商環境、放寬購房者年齡限制、實施購房契稅補貼等方面紓困樓市。
其中，岳陽規定，住房貸款利率首套為5.1%及以下，二套為5.46%及以下，最低首付款比例為20%；同時提出推行契稅優惠和購房補貼；對符合且在市城區購買首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，發放最高20萬元的一次性購房補貼。提出最佳化房地產專案資金監管，確保相關資金用於專案開發建設，開發企業可暫緩儲存房地產開發專案資本金，實現銷售收入後在資金監管賬戶上留足專案資本金。
連雲港從降低土地出讓保證金比例、改變商品房預售規模等方面改善房企營商環境。新政規定，經營性用地競買中，出讓金總額超過1億元的，保證金調整為出讓金總額的20%，繳款期限由"合同簽訂後1個月內"調整為"合同簽訂後6個月內"。此外，政策明確首套房首付比例按20%執行，引導商業銀行逐步下調房貸利率、縮短審批放貸週期。
無錫則持續放鬆了市場端的限制。繼4月25日允許多孩家庭在限購區域新購一套房、4月27日允許有父母投靠家庭新購一套房之後，5月1日，無錫發文降低增值稅免徵年限，即無錫市區個人住房轉讓增值稅免徵年限由5年調整為2年。
此外，江西贛州將房貸申請年齡放寬至70歲。具體而言，5月1日，贛州市舉行第二屆"紅五月"百城千企萬店房地產消費季活動暨線上房地產展銷會啟動，贛州相關金融機構表示，自5月1日起，首套房貸利率下調至5.2%，二套房利率下調至5.35%，同時將購房者年齡放寬至70週歲。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從近期房地產貸款政策的大方向看，貸款方面總體上呈現貸款更趨於積極、額度更為充足等特徵，因此減少對購房者、貸款者的年齡限制和稽核要求也符合預期，但對銀行而言，關鍵是要做好基本的風險把控，須把還貸能力作為一項基本考核。
對於5月3日港股地產股的反彈，嚴躍進認為，這與此前地產股、資本市場出現大幅度下調有關，但各級政府對房地產政策的調整亦有積極作用。政策利好要傳導到整個房企的基本面還需要一定的時間，後續來看，地產股還有進一步上行的可能。