文/樂居財經 慧茹、鑫妮、酒眠
千呼萬喚始出來，預告已久的萬物雲IPO靴子落定，年內第二家物企招股書花落萬物雲。
2022年4月1日一大早，萬物雲空間科技服務股份有限公司(簡稱“萬物雲”)向港交所遞交了招股書，聯席保薦人陣容強大，有中信證券、花旗、高盛。
“‘兒子’長大了可以獨立發展了，家長不會因為外面的天氣好壞來做出決定，唯一考慮的是‘兒子’是不是成年了。”遞表前一天，在萬科2021年業績釋出會上，朱保全一身灰色西裝，坐在鬱亮的右手邊。
針對萬物雲的上市時機問題，朱保全直言，只有在一個理性的資本市場中，才能給一個真正優秀的企業予以一個合理的定價。
自2020年10月鬱亮在媒體交流會上首次明確表示萬物雲會上市後，相關猜測與傳聞就不停湧入市場。去年11月5日，萬科A（000002.SZ）正式“官宣”萬物雲擬赴港IPO，此後萬物雲的招股書何時露面，成為了物管行業熱議的話題。
眼下，繼龍湖智創生活遞表後，萬物雲也加入了資本角逐的席位，物業股市值排行榜的洗牌進入倒計時。碧桂園服務作為唯一一家能衝進千億市值領域的物企，萬物雲能否打破碧桂園服務“孤獨求敗”的神話，給予了資本市場無限的想象空間。
如今拋開了外在市場環境的影響，可以“獨立發展”的萬物雲在此刻IPO，無疑是給自己“成人禮”最好的禮物。
萬物雲之外，頭部房企龍湖集團下的龍湖智創生活、以及自帶商管高市盈率屬性的萬達商管也在港交所門口排隊。物業股春池，已暗浪叢生。
投資人IPO前夕套現120億元
萬物雲作為物管行業唯一一個沒有上市的頭部量級物企，各大投資者覬覦已久。博譽投資和58同城作為從2017年就潛入萬物雲的最早投資者，持股量尤為可觀。
彼時兩者分別持有萬物雲25%和5%的股份，分別投資了15億元和3億元。持股5年時間，眼看迎來萬物雲上市的資本盛宴，博譽投資和58同城，卻在IPO前夕提前套現一波，總變現約89.77億元。
2021年11月26日，博譽投資轉讓了萬物雲7.6%的股份，對價69.86億；一個月後，58同城緊隨其後，在12月31日轉讓了萬物雲2.14%的股份，對價19.912億元。
在轉讓後，博譽投資和58同城所直接持有的萬物雲股份分別剩下17.14%和2.86%。不過，也正是因為博譽投資和58同城的減持，給了後來者入股萬物雲的機會。
同一時間，北海航錦、琳珠集團、華能貴誠信託等投資者紛紛入場接盤，分別承讓了博譽投資和58同城轉讓的1.9%-2.86%不等的股份。
IPO前臨時套現，博譽投資和58同城並不是第一個。翻開萬物雲招股書，陽光城（SZ:000671）此前換股萬物雲的4.8%股份，已悄然發生變化，縮水至1.91%。
2021年9月15日，陽光城釋出公告，擬以其持有的陽光智博100%股權戰略投資萬物雲，換取萬物雲4.8%的股份。股權換股權沒有任何的金錢交易，陽光城投資萬物雲的純粹性被外界看好。
而僅僅過去一個月後，陽光城的真實意圖浮出水面。招股書顯示，2021年10月29日，陽光城全資子公司海南慧優轉讓了萬物雲3060.2萬股股份，佔比萬物雲2.91%的股權，套現30.52億元。
這2.91%的股權則轉給了萬物雲的全資子公司“深圳譽鷹”，而深圳譽鷹轉手又退還給了萬物雲的股東之一萬斛泉源。轉讓完成後，陽光城持有的萬物雲股份僅剩下1.91%。
豪賞394位員工
IPO之前，萬物雲沒有做過多的人員調整，大多是常出現在鏡頭前的熟悉面孔。
都是多年的效力的老臣，萬物雲大手一揮，給員工們包了一個大紅包，透過員工持股平臺授予包括朱保全在內的394名員工總計8.57%的股份。
8.57%的股份獎勵由兩部分組成，其一由員工持股平臺深圳市譽鷹投資管理有限公司（簡稱“譽鷹投資”）間接持有萬物雲1.91%；而剩下6.66%的獎勵股份則由394名員工共同瓜分，這部分員工持股情況如下表所示。
此外，朱保全和監事會主席向雲還分別持有譽鷹投資67%和33%股份，兩人僅透過譽鷹投資，持有的萬物雲股份分別為1.28%和0.63%。由此計算，朱保全個人總計持股萬物雲3.18%的股權。
朱保全作為將萬物雲帶至港交所門口的舵手，其在員工持股平臺獲得的獎勵最多。
不過，嚴格來說朱保全算是“半路出家”，從萬科地產轉型至萬物雲，目前負責公司的整體運營，確定其戰略政策和發展方向。
1999年4月起，朱保全先後在萬科企業任北京萬科地產人力資源部門經理、客戶服務中心經理，成都萬科地產總經理助理，集團辦公室副主任、主任，集團行政總監，南京萬科地產總經理，集團副總裁及高階副總裁等職位。
2010年5月，朱保全出任公司總經理，2011年2月，又出任公司董事、董事長兼總經理，其中董事身份於2022年3月2日變更為執行董事。
何曙華任職萬物雲的時間更長，1998年加入萬物雲，如今已是第24個年頭。其負責政府及企業客戶，同時分管萬物雲城業務。從人員配置上，似乎也能看出幾分萬物雲做城市服務商的決心。
董事席位上，還有王文金、張旭、孫嘉、博裕投資合夥人周奇、58同城創始人姚勁波5位非執行董事。王文金、張旭和孫嘉出自“萬科系”，如今仍在萬科分支任職。
“物企一哥”之爭
“未來（萬物雲）所有的板塊都可以上市。”朱保全不止一次在公開場合表達過類似的意思。他的野心，不止眼前的一次IPO，而是持續的IPO。
毫無疑問，萬物雲的體量是龐大的，如今能與其扳一扳手腕的或許就只有“宇宙第一物企”碧桂園服務。
首次趟水物業資本市場，朱保全選用了較為保險的方法，統統打包上市。這也使得萬物雲的營收板塊劃分有別於一般的物企，根據自身特色萬物雲劃分出三個業務板塊，分別是社群空間居住消費服務（簡稱“社群空間”）、商企和城市空間綜合服務（簡稱“商企和城市”）和AIoT及BPaaS解決方案服務（簡稱“AIoT及BPaaS”）。
不同的業務對應了不同的品牌，社群空間涵蓋萬科物業和樸鄰，商企和城市涵蓋萬物梁行和萬物雲城，AIoT及BPaaS涵蓋萬睿科技、祥盈企服和第五空間。
截至2021年末，萬物雲總收入237.05億元，社群空間營收131.61億元，收入佔比55.5%；商企和城市收入86.93億元，佔比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5億元，佔比7.8%。期內，萬物雲在管住宅及商企物業建築面積已達約7.85億平方米。
兩百億打頭的營收和七億方起步的規模，在目前上市物企中，只有碧桂園服務可以與之較量。
截至2021年12月31日，碧桂園服務包括三供一業在內的管理面積達到8.5億方，總營收288.4億元。不管是營收還是規模碧桂園服務都略勝萬物雲一籌。
此外，萬物雲的毛利率也一直在20%以內徘徊。2019年-2021年，其整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17%。
相比之下，碧桂園服務的毛利率要高不少。2019年-2021年，碧桂園服務毛利率分別為31.65%、33.97%、30.73%。
對於萬物雲毛利率偏低的問題，朱保全在萬科業績會上表示，已上市的物業公司毛利率大概分為兩個陣營：一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物雲毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，認為15%左右是一個合理區間。
文章來源:物業K線