本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
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民營房企長期霸榜前三強的格局正在瓦解。
近日，多家上市房企陸續釋出2022年10月銷售資料和第三季度報告，資料顯示，繼3月份取代融創成為銷售額排名第三的房企後，保利在第三季度排名再進一步，目前，已連續三個月坐定“老二”之位。
此前多年，民營房企擴張迅猛，前三強的位置由碧桂園、萬科、恆大和融創輪坐。
綜合參考克而瑞和上市公司公告可知，2022年1-10月份，碧桂園實現銷售金額為4032.9億元，保利為3631.14億元，而萬科為3467.7億元。
老大和老二的差距也在明顯縮小。2022年1-10月份，排名第一的碧桂園比第二的保利僅僅出了401.8億元，而2019-2021年同期，第一名分別比第二名高出1580.2億元、577.9億元、1193.6億元。
民營地產龍頭銷售規模的大幅倒退，給保利上位的機會。根據克而瑞的資料，碧桂園、保利和萬科的銷售額分別同比減少40.35%、21.1%、34.25%，保利跌幅最小。值得一提的是，2021年1-10月份排名第三的融創今年已跌落至第十，銷售額同比減少70.17%至1529.1億元。
由於“三道紅線”等融資政策的限制，部分房企現金流吃緊，經營策略轉向“以銷定投”，但銷售的持續低迷卻讓房企不得不大幅減少土地投資，其中，民營房企受到的影響尤為顯著。
中指資料CREIS顯示，2022年1-10月， 百強房企拿地總額11229億元，拿地規模同比下降50.2%，但降幅比上月收窄1.0個百分點，連續五月維持收窄態勢。實際上，2021年房企投資已經在收縮，百強房企拿地總金額25377億元，對比2020年下降了21.5%。
從拿地的權益金額來看，排名前三的均為央企，華潤置地、中海和保利分別投入了803億元、691億元、563億元。從權益面積來看，排名前三的分別是華潤置地、保利和中國鐵建，對應的面積為525萬平方米、447萬平方米、414萬平方米。可以對比的是，2021年全年，權益拿地金額排名前三的房企是碧桂園、萬科和保利。
此前多年，民營房企在公開市場和收併購方面表現激進，而同時期的國企、央企被市場指責過於保守。
以保利為例，曾是行業老大的保利發展自2013年之後便無緣前三，尤其是在不少房企依靠“高槓杆、高週轉”實現大舉擴張的時期，其更是由於規模的緩慢增長飽受爭議。保利前任董事長宋廣菊曾多次表示公司要重回行業前三，但直至“鐵娘子”2021年退休，重回前三依然是一個未竟的夢。
新增土儲影響總土儲，總土儲貨值很大程度影響了房企未來的銷售額，而銷售額又是利潤的來源。根據中指資料CREIS，2022年1-10月，權益新增貨值排名前三的房企同樣是央企，華潤置地、保利和招商蛇口分別憑藉1682億元、1338億元和1136億元的權益銷售貨值斬獲前三強。
房地產專案從形成銷售額到確認為營業收入和利潤，一般需要1-2年的時間。
就前三季度披露的資料來看（注：港股不要求上市公司披露季報），A股上市房企營業收入排名前三的萬科、保利和中海，分別實現3376.7億元、1564.37億元、1213.1億元，同比變動幅度為24.4%、12.97%和-19.73%。按歸母淨利潤排名，前三的應為中海、萬科和保利，分別為258.1億元、170.5億元和130.94億元，同比變動幅度為-34.49%、2.2%和-3.61%。
此外，2022年中報資料顯示，港股和A股上市房企中，營業收入排名前三的分別為萬科、碧桂園和保利，分別實現2069.2億元、1623.6億元、1107.2億元；歸母淨利潤前三的為中海、萬科和保利，分別為167億元、122億元和108億元。
相對而言，國企、央企在銷售、投資方面的表現比民營房企更為積極，保利目前呈現的上升軌跡是本輪房企洗牌的縮影。
克而瑞的資料顯示，2022年1-10月份銷售額排名前20的房企中有11家為國企、央企，而2021年同期僅有7家。另據民生證券的報告，同比資料方面，20強房企中共有9 家同比為正，其中國央企業佔比超7成，中國鐵建、招商蛇口及華潤置地分別以78%、53%和36%的同比增幅排名前三。
從權益拿地金額來看，中指資料CREIS顯示，排名前20的房企中有16家為國企、央企，而2021年全年民企的佔比依然過半。