4月16日,在貨幣端發生了2件大事。
“中央國庫現金管理操作室”在4月16日上午釋出了2021年中央國庫現金管理商業銀行定期存款(一期)招投標結果。
這期“國庫定存”的中標利率為3%,比上一期多了5個基點。
所謂的國庫定存,是財政部的錢打算找個存放的去處,放在央行是不用招標的,但放在商業銀行因為涉及到要給誰的問題,所以一般會招標,4月16日公佈的就是商業銀行的利率招標結果。
雖然只有700萬,且期限只有1個月,但千萬不要小看了這個訊號,因為這背後傳遞的其實是一種政策訊號:貨幣政策很有可能收緊,加息正在路上。
一般來說,國庫定存一年會有個4-5次,國庫現金是指財政部在央行總金庫的活期存款。
我們都知道把錢放在銀行,銀行會給利息,利息越高,大家越願意存款,那市場上流通的錢就少了。
國庫定存也一樣,國庫要求給的利息高了,銀行要付出的成本就更高了,而且中小型存款類金融機構吸收存款之後需要繳納9.5%的法定存款準備金。
也就是說銀行拿到國庫的存款,有一部分要作為存款準備金上繳,而另外一部分則要作為利息支付。
所以銀行短時間內放在手上用於放貸的錢就會少,市場上能流動的錢就少了。
這次“加息”的背後意味著貨幣政策開始偏緊,今年這輪房價上漲的一部分原因就是寬鬆貨幣下的刺激,現在收緊,樓市會怎麼走?
實際上每次國庫定存中標利率調整,都和部分城市的樓市走向驚人吻合。
2019年5月是國庫定存利率的最高點,當時的貨幣政策還是偏緊,隨後在2019年三四季度開始有所放鬆,2019年11月11日,深圳取消“豪宅線”,深圳市場開始活躍,那時候其實就是深圳樓市開始反彈的時候,並不是等到2020年的3月。
而在去年疫情影響經濟之下,全球都是寬鬆貨幣,所以2020年的國庫定存利率基本都是低於3%的,9月份的那次小幅反彈,是試探市場的一種表現,也是財政政策轉松為緊的一場投石問路.
事實上去年三季度經濟好轉之後,不管是1年期的MLF還是LPR利率都基本維持不變,而樓市也在緊鑼密鼓打擊熱錢流入,嚴查各類違規資金。
這個加息的訊號,很明顯。
但對於樓市而言,最要關注的訊號肯定是看LPR利率,這不僅影響現有貸款,也影響存量貸款。
4月15日,央行最新操作的1年期借貸便利(MLF)的利率維持不變,所以明天的LPR利率應該也是按兵不動,但加息壓力仍在,我預計今年三季度尾或四季度,LPR利率應該會有所上升,但幅度不會很大。
在LPR利率維持不變的過程中,會透過其他手段減少市場上流通的熱錢,因為有些城市這輪上漲太猛了,擔心資產泡沫過大,還是得提前防範。
現在還沒到拿LPR力量動刀的時候,但有些城市的房貸利率卻已經漲了!
我們都知道現在的房貸利率=LPR+加點,LPR未來會變,但加點則是終身不變,一旦在高加點買入,買房成本直接提高!
今年1月27日,廣州四大行開始集體上調個人按揭房貸利率,這是今年第一次,而就在清明節後,工農中、郵儲等多家銀行又來陸續上調廣州個人房貸按揭利率,首套房最低是LPR+65BP(5.3%),二套房貸最低是LPR+85BP(5.5%),比1月底漲了10個BP。
這是廣州今年的第二波利率上調,雖然LPR不變,但商業銀行加點增加,對個人而言這也是加息,而且是針對樓市的精準加息,買房成本直接增加!
房貸利率向來被認為是樓市調控的溫度計,一旦利率上調,成本增加,對樓市的衝擊非常大。
歷史經驗證明:房貸利率最高的時候,樓市最難熬,成交低迷,房價會應聲而跌。
這裡有另一個數據,國家統計局在4月16日釋出資料,經初步核算,一季度國內生產總值249310億元,同比上漲18.3%,這說明我國經濟已經強勢反彈。
在經濟好轉並且穩定的態勢下,就不需要寬鬆貨幣去保經濟了,所以貨幣逐步收緊絕對是趨勢。
就現在的房貸利率資料而言,部分城市顯然已經開始!
根據融360大資料研究院的報告顯示,2021年3月全國首套房貸平均利率為5.28%,環比上漲2BP,二套房貸平均利率為5.57%,環比上漲1BP。
實際上2020年的平均房貸利率是整體往下的,現在突然上調,說明寬鬆信貸已經慢慢結束,最近嚴查經營貸就能說明問題,部分城市甚至開始嚴查首付款,首付款只能是父母給的,並且還要查父母的流水。
就市場情況來看,似乎種種跡象都在表明,加息潮要來臨,房價要跌了?!
但真的如此嗎?
和大家說一個數據,來自中國外匯交易中心的資料顯示,4月16日人民幣對美元匯率中間價報6.5288,較前一交易日上調9個基點。
從3月份的7.1再到如今在6.5-6.6之間徘徊,從趨勢來看,人民幣升值的機率是越來越大的,人民幣升值會不利於外貿,我們國家疫情是控制很好,但外貿到現在還沒緩過來,短期不可能立馬加息。
沒有哪個國家願意讓自己進入通縮階段,通縮遠比通脹更可怕,哪怕很小的通縮,對國家經濟執行都會造成可怕的結果,我們國家很聰明,絕對不會貿然用粗暴的加息手段控制市場熱錢。
我們國家控制熱錢流動的手段非常多,絕對不是單純的加息和降息,這次的國庫定存、存款準備金率、1年期MLF等等,都可以控制市面上的熱錢,暫時不必祭出直接加息的大招。
所以別擔心,直接的加息行為短期不會出現。
影響所有人的LPR利率會按兵不動,但今年年底看經濟情況和樓市情況,很有可能微調上漲,但頂多5個BP左右,可熱門的城市很有可能是商業銀行的加點提高,其他間接行為也會減少市場上的熱錢流動。
所以還是那句話,趁著利率沒有大範圍調整,早入手。
房貸利率一旦提高,對買房的影響非常大,因為利率增加,買房成本直接增加!房價越高的地方影響就越大,趁著現在寬鬆貨幣的友好期,得抓緊時間入手。
還是要嘮叨一下現在的國際形勢,去年全球大放水,哪怕現在調控各種圍追堵截,但那麼多資金量,國際資本都在泛濫,今年的資金能堵死?
今年的樓市行情大家有目共睹,一二線城市就還是輪流吃飯、輪流上漲,這是自然現象,市面上錢一多,就找資產避險,房價自然上漲,哪怕接下來真的有微調利率,其實也無法逆轉已經形成的局面。
去年放出來的水,絕對不會在今年就消耗掉,預計要等個2-3年才可以慢慢消化,所以核心城市且沒來得及打調控補丁的城市,還有機會。
對於近期大家詢問最多的,比如成都、寧波、西安、合肥、東莞等近期調控的,其實稍微等一等,不是說沒價值,但可以重點去挑好專案,去二手撿筍盤了。
還有一些火熱的城市,只要坡頂還沒到,哪怕不是在山底,在半山腰也可以買,因為沒有人能預估這波的頂部,只能說漲過一輪之後房價會進入一段時間的休整,也就是橫盤期,但在下一波上漲期開始的時候,又沒有人能完全預測準確。
所以很多人的問題是:
漲了,現在入手是不是高位?
樓市太火了,還能不能買?
還在跌,我要不要等待底部再殺入?
於是很多人就在這種迴圈問題中不斷錯過一次又一次的房價上漲,底部沒找到,下一波上漲前夕又沒進對,不斷不斷地在遺憾中懊惱。
何必呢?其實只要這個城市基本面是沒問題的,買了之後哪怕橫盤,只要你長持,都能漲上去,房子不是用來炒的,是長期持有的資產,你想買了馬上暴漲,那我勸你別碰房產投資。