彩生活上市，以超母公司花樣年的市值引爆資本市場，培育多年的物業開始俘獲資本的“芳心”；後來雅生活、碧桂園服務等品牌物企上市引發一輪資本熱潮，再到疫情下，物業行業的價值被挖掘，大量物企扎堆上市，帶來新一輪的物業價值重估。
這當下場轟烈擁抱資本大潮中，“出道即巔峰”是很多物企的寫照。懷揣對未來的無限憧憬去擁抱資本市場，隨後便被“賣身”，以挽救岌岌可危的母公司。
物業從房地產拆分而來，業務上存在大量的關聯交易，在房地產上行階段，物業行業規模快速成長。當房地產行業面臨下行壓力，“賣身”、行業增長瓶頸等問題開始困擾物業行業。
減少對房地產的依賴，開闢獨立穩定的增長渠道，築牢增長的“護城河”，這些都是擺在物業行業面前的現實問題。
01
最佳化業務結構 打破增長困局
物企大多背靠房企，服務內容與母公司有著密切關聯，透過向母公司提供服務、對接資源、銷售尾盤、車位等獲得收入。這種強關聯交易，是物企實現營收和利潤的大規模增長的重要渠道。
“三道紅線”壓力下，房企擴張和投資承壓，資金困境和規模增速放緩，房地產行業竣工和市場銷售均低於預期。物企依靠母公司“輸血”實現業績增長和規模擴張的路徑或面臨“瓶頸”。
一方面是上游房企的危機傳導，另一方面是物企毛利率下滑。面對人工成本逐年上升，物業管理費因市場和政策等原因難以上調，物業利潤空間逐漸被壓縮。
wind資料顯示，2021年上半年，51家上市物企平均毛利率為30.63%，較2020年上半年相比下降0.12個百分點。其中，有28家物企毛利率較去年同期下降，下降企業中不乏龍頭物企，如碧桂園服務、雅生活、世茂服務等。
部分重點物業公司毛利率情況
來源：wind、中泰證券研究所
物業管理作為物業提供的基本服務，是物業收入來源重要的基本盤，其毛利率的變動對整體毛利率水平影響較大。
面對人工等成本上漲的壓力，不少物業另闢蹊徑，透過改善業務結構，在基礎物管毛利率下跌的背景下，企業整體毛利率仍出現上升。如濱江服務，儘管基礎服務毛利率下跌，濱江服務毛利率仍然上漲0.36%。
企業對業務結構的調整對最終成績產生了一定積極影響。隨著物企的持續探索，近年來增值服務延續增長態勢，成為企業收入貢獻的重要來源。據平安證券統計，2021上半年11家主流物企社群增值服務收入78.5億元，同比增長113.2%，毛利潤33.7億元，同比增長104.9%；收入佔比均值升至18.2%，毛利潤佔比均值升至26.9%。
行業長期向好因素不變。為抓住未來增長空間，大多企業在財務報告中表示要調整業務結構，持續挖掘社群增值服務的潛力、佈局城市服務等。
02
城市深耕&深挖增值服務
發展到現階段，物企藉助收併購，受益於母公司業務佈局，其城市佈局基本完成，下一步就是城市深耕和業主增值服務的深入挖潛，拓展獨立業務的盤子，同時透過深耕提升效能，提高利潤水平。
目前，已經有部分物企增值服務收入實現正增長。據中指物業研究院資料顯示，2021年上半年，44家港股上市物企中，有36家企業增值服務收入破億元，其中有11家企業突破10億元大關。
據華潤永珍生活2021年中期報告顯示，公司2021年上半年實現收入同比增長42.3%；實現毛利率32.2%，同比增長8.1%；其中，住宅物業管理服務毛利率較去年同期增長2.4個百分點，商業運營及物業管理服務毛利率較去年同期增長17.4個百分點。
財報中顯示，購物中心盈利能力大幅提升，一方面受益於規模經濟效應，另一方面則是收入模式的調整。
華潤永珍生活作為商管龍頭，在各中心城市深耕佈局，從“社群管家”轉型為“城市管家”，持續探索智慧物聯和城市運營服務。
中信建投表示，公司新梳理的代建代運營、城市更新、長租、產業、康養、影業、教育等生態圈要素型業務，是城市投資開發運營綜合能力的重要補充，將協同主業未來增長和資源獲取。
同樣深耕城市的還有萬物雲。萬物雲向城市更新和業主服務雙向發力，服務從城市居民基於“住”的消費、營造宜人環境的服務管理和空間服務效率改善三方面入手，把物業企業的系統思維和流程管理融入城市治理服務。透過創新服務模式、重塑空間效率，萬物雲建立了競爭壁壘，或將成為企業助力城市更新的典範。
鄉村振興建設委副秘書長袁帥表示，從服務小社群起步，到探索城市大物業，全生命週期服務逐漸成為升級主流。
需要注意的是，當前人工成本上漲。一味的規模擴張致使人均坪效降低，盈利能力能力不一定得到提升。於物企而言，如何佈局城市深耕是物企需要考量的重要因素。
碧桂園服務選擇將城市服務業務佈局在三四線城市，多以與當地政府或當地企業共同成立專案公司的股權合作模式。碧桂園服務的城市選擇或與碧桂園城市佈局主要在三四線城市有關。
世茂服務向和訊表示，公司堅持短期與長期目標相互協同，短期專注濃密度提升與戰略性賽道卡位，為中長期培育新增值引擎，打造持久競爭力。
03
構建差異化競爭
整體來看，物業增值服務發展和管理還處於初步階段。受政策和市場潛規模推動，大多物企將發展增值服務方向落定在養老服務、城市服務、校園服務和智慧場景服務。
“物業正在順應時代要求，不斷拓展新的業務邊界。”袁帥表示，新時期的物業呈現新科技、新服務、新生態、新價值的“四新”發展路徑。
每一條賽道，不乏搶灘者。例如，校園服務方向，世茂服務、雅生活、金科智慧、新大正等紛紛競逐。智慧生活服務方面，據瞭解，融信服務近日正在福建落地智慧社群。此外，還有碧桂園服務、萬物雲等已經開啟智慧物業賽道掘金。
企業雖然採取了不同的策略，但自身定位、發展路徑等商業模式卻趨同。如世茂服務以市政環衛業務為切口落地，實現城市環境管理從0到1的突破；萬物雲則採用聚焦城市街道的方式將能力和服務向外延展。但從企業發展模式上看，大多從城市環境治理、城市空間管理、城市更新和智慧運營等方向挖掘。
在業內人士看來，物企業務模式沒有太大差異化，在未來競爭中或許會陷入同質化紅海競爭，進而導致價格戰。
中金表示，不同的業務組合會塑造出不同的企業發展邏輯。也就是說，賽道佈局差異將逐步形成更為本質的商業模式分化。中指物業研究院提醒，物業企業開展增值服務業務無法全面開花、面面俱到，物業企業應結合自身資源稟賦及戰略訴求，篩選出適合自己開展的增值服務，有所取捨而非面面俱到。