新力董事長、行政總裁兼執行董事張園林在上市現場
樂居財經 楊倩 發自上海
向來低調的張園林鮮少公開露面，在新力破千億後的業績會上，他面對鏡頭，伸出右手，豎起大拇指，充滿自信。
2020年，新力控股集團（02103.HK，下稱“新力”）實現收入280.69億元，較20.19年的20.14億元，僅增長0.24億元。實際上，淨利潤的增長，離不開新力的“好運氣”。
年內，新力發行了三筆美元債，總規模7.4億美元。截止年底，以美元計值的有息負債達56.4億元，佔比約19%。受益於人民幣升值，新力獲得了1.19億元匯兌收益，這筆“意外收入”是淨利潤增長的關鍵。
然而，“好運氣”只保住了利潤的微增，卻不能扭轉其盈利能力的下滑。一張利潤表，營收是基礎，利潤是核心，新力的問題在於，越到核心資料，同比增速越低。2020年，新力實現收入280.69億元，同比上漲4%；淨利潤20.38億元，同比增長1.2%；歸母淨利潤19.6億元，同比增長0.1%。
經營資料在增長，盈利指標在下滑。2020年，新力的毛利率為24.4%，同比下降5.2個百分點，兩年內下滑約13個百分點；同期，其淨利率維持在7%左右，在內房股中處於中下游水平。
與同為新千億的上市房企相比，合景泰富淨利率約22.5%，幾乎是新力的3倍；中駿、龍光、時代中國的淨利率在13%~19%之間，新力的淨利率僅高於禹洲，在新千億房企中，排在倒數第二位。
那麼，是誰在“吃掉”新力的利潤？
營收與成本的競速
在利潤空間逐漸被壓縮的背景下，降本增效成為房企維持盈利水平的手段之一。
早在2019年的業績釋出會上，彼時擔任新力聯席董事長、行政總裁兼執行董事的陳凱曾言：“接下來，新力要在產品、服務好的基礎上，加強成本的嚴控。”
新力雖提出了“嚴控”，但從結果來看，依然“內耗”過大。
2020年，新力的銷售成本212.1億元，同比增長11.7%。此外，財務成本5.65億元，同比增長23.8%，而這是經過“利息資本化”處理後的財務成本。
據披露，期內新力利息開支為27.9億元，其中有息負債產生的利息應為24.2億元，僅這一項就已超過當期淨利潤。據瞭解，新力加權平均債務成本9.1%，僅同比下降0.1個百分點。
為大幅降低財務成本，新力將22.3億元利息資本化，資本化率達79%。可惜的是，其財務成本增幅仍遠高於營收增幅。
成本增幅過高，“吃掉了”新力的第一層利潤，而第二層利潤則是被少數股東拿走的。
少數股東的“剪刀差”
2020年業績會上，新力管理層曾提到：“從誕生之初，合作一直是新力骨子裡的基因。”
年內，新力總合約銷售額1137.35億元，應占權益合約銷售額為504.20億元，同比分別增加約24.4%及11.8%，整體銷售增速是權益增速的2倍，可見其規模增長更多的是依賴合作方。
克而瑞資料顯示，新力在2020年房企銷售榜中排在第35位，TOP30-50房企權益銷售平均增速為12.9%，而新力的權益銷售增速為11.8%，低於同梯隊房企均值1.1個百分點。
更值得關注的是，新力的權益佔比正在減弱。2018-2020年，新力的合約銷售額分別為710.81億元、914.23億元、1137.35億元，應占權益合約銷售額則為346.81億元、451.09億元、504.20億元。簡單計算，其權益銷售佔比分別為48.79%、49.3%、44.3%，連續三年不足一半，而合作方銷售佔比已接近六成。
合作開發換來了規模的突進，也帶來了少數股東的激增。2020年，新力的少數股東權益為91.98億元，同比增長36.7%；歸母權益98.7億元，同比增長20.8%；少數股東權益增速是歸母權益的1.76倍。
兩者的權益佔比也隨之發生變化，期內少數股東權益約佔總權益的48.25%，相比2019年的45.17%，提升超3個百分點。
與此同時，少數股東權益佔比與損益佔比的差值，正逐漸擴大。2020年，新力少數股東應占淨利潤0.78億元，約佔淨利潤的3.83%；與其48.25%的權益佔比相較，兩者差值達到44.42個百分點。而2019年，該差值約42.3個百分點。
很明顯，新力的少數股東權益與利潤並不匹配，不免有“明股實債”之嫌，新力或將部分債權“隱藏”於股權之下。
根據樂居財經研究院釋出的《2020年內房股少數股東利潤榜》，新力的少數股東權益、損益佔比差值約44.42個百分點，在68家內房股中排在第3位，高於絕大部分房企。
“逆行”的槓桿
十年破千億，規模的突進離不開高槓杆，但從2019年起，新力的淨負債率卻在“逆行”。2019年末，新力淨負債率為67%，同比下降170.9個百分點；2020年繼續降至63.6%，同比下降3.4個百分點。
一方面，新力或利用少數股東“明股實債”，將表內債權轉化為股權；另一方面，新力加大聯營、合營投資力度，引入資方並將負債出表。
2018年-2020年，新力對聯營合營的投資規模分別為45.74億元、132.25億元、143.8億元，尤其2019年，規模增長近2倍，2020年仍在加大投資力度，佔非流動資產的比例已超過七成。
2020年，新力新增開發及管理35個地塊，擁有100%股權的地塊有12個，佔比約1/3；剩餘23個地塊為合作開發，佔比約2/3。其中，新力持股不足50%的有8個，持股比例大多在25%-45%之間。南昌市九龍湖地塊的持股比例最低，僅18%。
樂居財經查詢獲悉，2020年，新力的境內運營主體新力地產集團有限公司，新增間接持股公司291家，其中全資公司98家，約佔34%；另193家公司持股比例均值為48.5%。而在合作方里，我們發現了中融信託、江蘇洛德股權投資基金、上海樾昊資產管理等資方身影。
“消滅”高負債之後，新力的淨負債比率為63.6%，現金短債比為1.24，剔除預收賬款的資產負債率為73.2%，踩中一條“紅線”，位於“黃檔”房企之列。
雖然離“綠檔”只有3.2個百分點的距離，但新力的債務結構仍有較大最佳化空間。截止2020年底，新力有息負債總額為296.6億元，同比增長11.6%。其中，一年內到期的短債140.9億元，長期有息負債155.7億元，長短債比約1.1倍。
據樂居財經研究院釋出的《2020年千億內房股長短債比排行榜》，目前在港上市的29家千億內房股，長短債比均值為2.6倍。其中，龍湖達到8.1倍居首，新力1.1倍墊底。
業績會上，新力並未透露2021年的業績目標。但報表中有一個數據並不樂觀，它為新力的業績增長空間畫了一個問號。
截止2020年底，新力的合約負債為255.9億元，較2019年的342.3億元，同比下滑25.2%，僅佔期內營收的9成左右。根據新會計準則，合約負債主要為預收樓款，通常，如果合約負債大增，並且遠高於當期營收，那麼房企未來業績增長空間較大。
顯然，新力與此相反。
文章來源:地產K線