本文來源：時代週報 作者：胡天祥
“民營房企擔當，大寫的贊。”8月30日，當雅居樂集團控股有限公司（下稱雅居樂，3383.HK）公告提前贖回3.6億美元優先票據之後，一名投資者在朋友圈如是感慨。
雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。2022年是房地產行業充滿挑戰的一年，也是考驗房企償債能力以及自身風險管理水平的關鍵一年。
根據貝殼研究院統計，2022年房企預計到期債務約為9603億元，接近萬億水平。從月度到期債務情況來看，房企償債壓力集中在1月、3月、4月、7月這四個月，償債規模超過千億元，這將使部分房企在短時間面臨較大償債考驗，對房企在該節點的資金籌措、銷售回款、工程進度等方面都提出較高要求。
面對即將到期的債券，不同房企應對方式大相徑庭。如雅居樂8月30日已將足夠資金存入指定銀行賬戶，用於償還8月31日到期的約3.6億美元優先票據。
今年8月份是雅居樂的償債高峰。此前公司已於8月11日、8月22日、8月25日釋出三份公告，累計償還超過26億元債務。算上此次在內，雅居樂8月份累計如期償債金額超過50億元。公開資訊顯示，雅居樂下一筆到期的美元優先票據時間是2025年1月。
隨著債務償還工作的順利推進，雅居樂多項財務指標得到進一步最佳化。2022年半年報顯示，雅居樂借貸總額減少137.04億元，，較2021年年末下降16.3%；淨負債比率進一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點。短期借貸下降了23.6%。
資本市場對於雅居樂積極償債行為以及自身穩健的財政狀況同樣表示了認可。8月31日香港股市一開盤，雅居樂股價便直線拉昇，截至當日收盤，公司股價漲幅高達8.66%。
交銀國際指出，雅居樂已經過了還款高峰，未來較關鍵的離岸負債將於2025年到期。該行將在管理層進一步更新下半年前景展望後調整目標價和評級。
雅居樂表示，穩健的財政狀況是公司業務迅速發展的支柱。上半年公司透過多渠道的融資方法，鞏固及優化了財務結構，加強現金流管理，在業務發展及財務管理上取得了平衡。“接下來，公司仍將以穩字當頭，保持公司各項業務穩健發展；中長期方面，公司將更加聚焦核心城市，聚焦地產主業。同時，透過組織變革，在管理上更加扁平和高效。”
主營業務表現靚麗
償債同天，雅居樂披露了2022年上半年財報。
報告期內，雅居樂實現營業收入為316億元，毛利為73.98億元，淨利潤為33.54億元，經營性現金流43億元。在房地產行業持續調整的大背景下，雅居樂仍然實現了正向盈利，成為上半年為數不多實現規模盈利的民營房企之一。
此外，在做精地產主業的戰略下，雅居樂透過持續最佳化營銷策略，適度調整各地區的可售資源等措施，獲得了良好的銷售表現。報告期內，雅居樂實現預售金額394.5億元，對應累計預售建築面積為307.0萬平方米，預售均價為每平方米12848元。
銷售穩健持續增長背後,得益於雅居樂前瞻性精準佈局和區域深耕策略。截至2022年6月30日，雅居樂於81個城市及地區，擁有預計總建築面積4349萬平方米的土地儲備，平均樓面地價為每平方米3534元。
從佈局上看，雅居樂主要聚焦大灣區和長三角兩大高能級城市群。其中，在大灣區的土地儲備約為1055萬平方米，佔整體土地儲備的24.3%，現擁有開發專案達51個；在長三角則擁有529萬平方米的土地儲備，佔整體土地儲備的12.2%，現擁有開發專案達47個；在香港則擁有兩個優質房地產專案，包括英皇道柏架山道專案及九龍塘義本道專案，合計土地儲備約為20389平方米。
雅居樂表示，隨著兩大核心城市群在產業發展及人口增長上持續釋放發展潛力，將為公司提供長遠而穩定的銷售和營收支撐。
此外，在公司制定的“保節點、保底線、保品質”戰略要求下，上半年雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75個專案的交付，交付總量超過2.7萬戶、254萬平方米。
為了實現完美交付。今年年初，雅居樂高層親自掛帥成立交付小組，舉集團之力，全員投入到交付工作中。品質方面，雅居樂嚴守質量生命線，透過8+N第三方評估、聯合檢查驗收等管控方式，結合“天網行動”、“錘子工程”等專項行動，躬身踐行工匠精神，提升產品品質。
同時，雅居樂還結合新時代背景下客戶的新需求提出了“5S+生活服務體系”的全週期服務標準，全面應用智慧科技等技術，全流程追蹤服務細節，以更貼心、更專業、更周到的服務標準解決業主的後顧之憂。同時，持續推行“白手套”交付，上半年覆蓋超50%交付批次，匠心雅筑，用決心和行動捍衛完美交付。
變局之下，雅居樂一如既往堅持“產品主義”的優先戰略，以強大的產品力和服務力打造全面競爭力，贏得了市場和使用者的廣泛認可。
多元業務未來可期
地產業務之外，雅居樂多元化業務也是亮點滿滿。報告期內，公司物業發展及多元業務分別確認收入237.76億元及78.69億元，收入佔比分別為75.1%及24.9%。其中，多元業務的收入佔比較去年同期上升8.1個百分點，物業管理收入較去年同期上升31.7%，持續為雅居樂提供穩健的收入。
物業板塊的雅生活表現尤其亮眼。報告期內，雅生活積極應對市場週期波動，靈活調整業務策略，成功獲得多個高質量的非住宅業態專案，服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館專案，充分顯示全業態服務能力及行業領先的品牌影響力。
截至2022年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為5.286億平方米及7.065億平方米。其中，公司第三方專案合約面積（含控股成員企業）達5.585億平方米，包括新增合約面積超過4320萬平方米，較於2021年12月31日增長8.4%，佔總合約面積的79.1%，是雅生活規模增長的主要來源。
環保業務方面，截至2022年6月30日，環保業務成功獲取多個《危險廢物經營許可證》，新增核准的處理資質涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個業態，加速了產能轉化，釋放有效產能。與此同時，旗下產業園建設進度加快，目前三江口節能環保生態產業園建設總體進度超過50%，已全面進入裝置安裝階段。
除物業管理等多元業務外，雅居樂積極開拓具有增長潛力的“新賽道”。2021年，公司與威馬汽車、珠江橋建立戰略合作關係，併成為其股東，正式佈局新能源汽車及調味品板塊。資料顯示，威馬是電動汽車技術引入到中國主流市場的先驅之一，已於2022年6月完成向香港聯合交易所有限公司（港交所）遞交上市申請書。
目前，雅居樂持有威馬6.46%股權。一旦威馬成功上市，為雅居樂帶來可觀的投資回報的同時，也將推動雙方在品牌、銷售與服務網路、充電設施開發、汽車金融、供應鏈金融、售後服務等方面合作的大發展。
雅居樂表示，多元化業務收入佔比持續提升，反映公司“以地產為主，多元業務協同發展”的運營模式持續見效，為公司的長遠發展奠定了堅實基礎。公司深信，堅守以地產為主，多遠業務協同發展的運營模式，透過全體員工的努力，整體業務將能夠穩步發展，進一步拓展雅居樂全國的品牌知名度，並在競爭激烈的市場中佔據一定地位。