穆迪對雅居樂評級展望從“穩定”調整為“負面”

觀點地產網訊：11月4日，穆迪將雅居樂集團控股有限公司的評級展望從“穩定”調整為“負面”。同時，穆迪確認了雅居樂集團“Ba2”公司家族評級(CFR)和“Ba3”高階無抵押評級。

穆迪高階副總裁Kaven Tsang表示：“展望調整為負面反映了穆迪的觀點，即在未來6-12個月內，艱難的營運和融資條件將削弱雅居樂集團的流動性和信貸指標”。

“評級確認反映了穆迪的預期，即雅居樂集團將保持足夠的流動性，這將為公司在未來6-12個月內管理其重大再融資需求提供一定的靈活性”，Tsang補充道。

穆迪認為，雅居樂集團的CFR反映了公司在其核心地域廣東和海南市場的強大市場地位和堅實的房地產開發記錄、審慎財務管理的記錄、充足的流動性、以及、增加業務和地域多樣化。

然而，該公司的公司家族評級受到有限的財務指標、與非房地產業務擴張相關的財務和執行風險敞口、以及未來12-18個月的高再融資需求的限制。

截至2021年6月30日，雅居樂集團擁有無限制現金465億元人民幣，同期短期債務397億元人民幣。

穆迪認為，考慮到投資者和銀行的避險情緒加劇，以及其進入離岸債券市場的渠道減弱(債券價格下跌也反映了這一點)，雅居樂集團將不得不動用內部資金償還部分即將到期的債務。這又將削弱其運營和財政靈活性。

鑑於該公司與銀行過往的關係和記錄，該公司將透過新的融資、資產出售和部分到期離岸銀行貸款的再融資，積極管理其再融資需求。但是，任何偏離預期的行為都會給該公司的評級帶來壓力。

考慮到經營疲軟和融資條件收緊，該公司的合同銷售額將從2020年的1380億元人民幣降至今年的1300億元人民幣左右，到2022年將降至1250億元人民幣。今年前9個月，該公司合同銷售額增長14%，至1020億元人民幣。

穆迪還預計，在未來12-18個月，由於銷售疲軟、土地和運營成本增加，雅居樂集團的利潤率將會下降。這將抵消營收溫和增長的影響，營收增長主要由其不斷增長的物業管理和環保業務推動。

因此，雅居樂集團在未來12-18個月內的EBIT利潤/利息覆蓋倍數將保持在2.5倍-3.0倍，而截至2021年6月的12個月，該數值為2.7倍。該預測比率使雅居樂集團處於Ba2 CFR裡較弱的水平。

由於存在結構性從屬風險，雅居樂集團的高階無抵押債券評級比其CFR低一個子級。這種從屬風險反映了這樣一個事實，雅居樂集團的大部分債權在運營子公司層面，在破產情況下其受償順序優先於控股公司高階無抵押債務的債權。此外，控股公司缺乏緩解結構性從屬風險的重大因素，因而降低了控股公司層面債權的預期回收率。

在環境、社會和公司治理 (ESG) 因素方面，雅居樂集團的Ba2公司家族評級考慮了其所有權集中於主要股東陳氏家族的情況，截至2021年6月底，陳氏家族共持股66.3%。陳氏家族在2014年房地產市場艱難時期向該公司注資約16億港元，以支援其流動性和再融資需求。

雅居樂集團根據香港聯交所對上市公司的《企業管制守則》的要求建立了內部治理結構和披露標準，其公司家族評級也考慮了該因素。

考慮到負面的展望，不太可能上調雅居樂集團的評級。但是，如果雅居樂集團增強了融資准入、流動性和信貸指標，並保持穩定的運營現金流，展望可能會被上修為穩定。

支援穩定展望的信貸指標包括:EBIT/利息的覆蓋倍數持續保持在3.0 -3.5倍以上，收入/調整後債務持續保持在70%以上，無限制現金/短期債務的比率持續維持在1.0 -1.5倍以上。

另一方面，如果雅居樂集團的流動性和再融資風險因融資渠道進一步減弱、無法獲得新的融資或由於房地產銷售下降導致運營現金流出現實質性下降而加劇，穆迪可能會下調其評級。如果雅居樂集團的債務或或有債務大幅增加，削弱其信用指標，評級下調的壓力也可能出現。

表明評級下調壓力的指標包括，EBIT/利息的覆蓋倍數不太可能改善到3.0 -3.5倍，收入/調整後債務持續低於65%-70%，或無限制現金/短期債務的比率持續低於1.0 -1.5倍。