景瑞地產“借新還舊”擬發13.5億公司債 少數股東權益佔比達54.5%

　　據上交所披露資訊顯示，景瑞地產有限公司釋出2021年公開發行公司債券發行公告顯示，該期債券為無擔保債券，發行規模不超過13.5億元，每張面值人民幣100元，發行價格為100元/張。期限為3年期，第2年末附發行人利率調整選擇權及債券持有人回售選擇權。承銷商為國泰君安證券。

　　資訊顯示，該期債券票面利率詢價區間為6.50%-8.50%，最終票面利率將根據簿記建檔結果確定。

　　經聯合資信評估股份有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AA，本期公司債券的信用等級為AA；該期債券發行上市前，發行人合併口徑截至2020年12月31日未經審計的淨資產為人民幣156億元，發行人合併財務報表資產負債率為71.95%。

　　募資用途

　　該次發行公司債券募集資金扣除發行費用後將全部用於置換前期已償還到期的“16景瑞01”公司債券。

　　負債超400億規模較大的風險

　　募集說明書提示財務風險報告期各期末，公司負債總額分別為321.59億元、319.16億元和400.59億元，負債規模較大。報告期各期末，發行人資產負債率分別為74.74%、70.32%及71.95%，剔除預收賬款後的資產負債率為64.93%、55.44%及53.23%，處於行業較低水平。發行人一貫堅持穩健擴張的發展思路，嚴格控制自身負債水平，但隨著房地產開發業務規模的逐步擴張，專案開發支出將持續增加，債務規模及資產負債率可能繼續上升。如果發行人持續融資能力受限或者未來宏觀環境發生較大不利變化，發行人將可能面臨償債壓力增大的防線。

　　存貨佔資產總額近五成存在出售不確定性風險

　　募集說明書提示財務風險報告期各期末，發行人存貨分別為177.59億元、184.24億元和270.09億元，佔資產總額的比例分別為41.27%、40.59%和48.51%。存貨是公司資產的重要組成部分，報告期各期末存貨餘額佔資產總額比例超過40.00%。發行人存貨主要包括公司為尚在開發的房地產而支出的開發成本、已經建造竣工的房地產開發產品。發行人存貨主要分佈在上海、杭州、南京、寧波等一二線城市，截至2020年末，一二線城市合計佔比達92.07%。

　　目前發行人存貨整體質量較好，去化風險較小，但若未來房地產行業繼續調控，使國內房地產供需關係進一步改變，則可能對公司房地產專案的銷售產生較大負面影響，進而導致房地產類存貨的出售或變現存在一定的不確定性。同時若國家未來繼續調控房地產行業，發行人將面臨存貨跌價損失風險和存貨銷售的不確定性風險，從而對發行人的盈利能力產生不利影響。

　　受限資產佔資產總額近兩成存在規模較大風險

　　發行人所有權受限資產主要為債務融資設立的抵押資產。截至2020年末，發行人受限資產108.78億元，佔資產總額比例為19.54%。受限資產主要系銀行借款設定的抵押資產，主要包括公司及下屬子公司開發的房地產專案和持有的投資性房地產等。目前發行人經營狀況良好，信用資質優良，但若未來公司因階段性流動性不足等原因導致未能按時、足額償付借款，可能造成公司資產被凍結和處置，將對公司正常生產經營活動造成不利影響，進而影響公司的償債能力及本次債券的還本付息。

　　現金流急劇減少的風險

　　報告期內，發行人經營活動產生的現金流量淨額分別為23.56億元、26.18億元和5.67億元。最近三年發行人經營活動現金流量淨額持續表現為淨流入。由於房地產行業專案建設週期長，資金投入大，回款速度慢，因此現金流是否充裕對維持發行人的正常運營和專案開發具有重要意義。發行人長期秉承穩健經營策略，重視對公司現金流的管理，經營活動產生的現金流持續淨流入。但若未來房地產行業宏觀環境、銀行信貸政策發生不利變化，可能會導致發行人經營活動產生的現金流量淨額髮生惡化，從而對本次債券償付產生不利影響。

　　有息負債105.75億元存在規模較大的風險

　　截至2020年末，發行人有息負債合計為105.75億元，其中短期借款餘額為6.10億元，一年內到期的非流動負債金額為31.74億元，長期借款餘額為62.92億元，應付債券餘額為4.98億元。目前發行人盈利能力較強，外部融資渠道暢通，盈利及融資能力足以覆蓋有息債務的本息規模。但若未來發行人有息負債規模進一步擴張，導致發行人發生流動性風險，將對發行人未來償債能力產生影響。

　　少數股東權益佔比較高的風險

　　此外，少數股東權益佔比較高，需關注合作開發專案可能存在的風險。隨著合作開發專案及基金化專案不斷增加，公司少數股東權益佔比逐年提高；截至2020年底，少數股東權益佔所有者權益的54.45%，少數股東權益佔比較高，需關注合作開發過程中專案建設、資金管理和成本方面可能存在的風險。