央廣網6月22日訊息（記者 安垚）房企分拆物業上市的熱潮仍在持續。
今年1月28日，中駿商管正式向港交所遞交招股書，成為物企上市大軍中的一員；6月6日透過聆訊；6月21日，中駿商管股份正式開啟全球發售，計劃發行5億股股份，不久將正式登陸港股主機板。
與其他上市物企相比，中駿商管以商業物業的管理及運營為戰略重點，擁有較高的毛利率；同時，作為中駿集團分拆出的物管平臺，中駿商管仍然存在高度依賴母公司、在管規模偏小等問題，在近期不少物企遭遇破發的情況下，中駿商管也將面臨更嚴苛的挑戰。
主打高毛利商業物業
作為一家以“商管”命名的物業公司，中駿商管以商業物業為重心，但是從在管面積來看，卻略顯“名不副實”。
根據其釋出的聆訊後資料集，截至2020年末，中駿商管商業物業在管總建築面積僅為約99.0萬平方米，而住宅物業的在管總建築面積約為1525.5萬平方米，是商業物業的15倍有餘。
不過，商業物業雖然規模不大，收益卻更為優越。資料顯示，2020年中駿商管住宅物業管理服務每月每平方米的平均物業管理費僅為2.4元人民幣，而商業物業的平均物業管理費達到了27.7元人民幣，其中環渤海區域的唯一專案北京CBD中駿世界城因位於北京中央商務區，平均物管費更是高達107.3元。
（圖片來源：中駿商管聆訊後資料集，央廣網發）
更高的物業費也帶來了更高的毛利率和收益， 2020年中駿商管商業物業管理及運營服務的毛利率達到59.0%，而住宅物業毛利率僅為31.6%；收益貢獻上，商業物業用不到100萬平方米的面積貢獻了約2.2億元人民幣的毛利，而住宅物業以15倍的面積帶來的毛利卻不足1.4億元人民幣。
如此優越的盈利能力，也就不難理解中駿商管為何堅持主打“商管”牌。
另外，得益於商業物業的高毛利率，中駿商管2020年的整體毛利率水平達到了44.3%，淨利潤率也達到了20.2%，高於中指院統計的同期在港上市物企28.6%的毛利率均值和15.3%的淨利率均值。
在招股書中中駿商管也表示，商業物業管理及運營服務是其戰略重點，未來收益所佔百分比將繼續上升。
業務高度依賴母公司
和許多從房企分拆出來的物業公司一樣，中駿商管對母公司中駿集團的倚重明顯。
資料顯示，2020年，中駿商管商業物業管理服務收益中，99.4%都來自由中駿集團及其聯合營公司開發的專案，第三方專案幾乎可以忽略不計，同時住宅物業收益中也僅有2.3%來自由第三方開發的專案。
對於物企來說，第三方專案拓展能力和收益佔比是評價其市場競爭力的重要指標，而中駿商管顯然在這一方面還有很大提升空間。
再具體看重點發展的商管賽道，截至2020年末，中駿商管共有10個在管商業物業專案，沒有一個來自第三方，全部是由中駿集團或其合營、聯營公司開發，其中包括5個世界城專案。
世界城是中駿集團打造的購物商場品牌，中駿集團曾提出“百城計劃”，也就是到2025年在全國佈局100箇中駿世界城專案，不過，目前已開業的僅有中駿商管在管的5個。
因為對母公司的高度依賴以及獲取第三方專案能力的不足，中駿商管的未來發展，很大程度上將受到世界城發展情況的制約。而中駿集團年報顯示2020年新增14個世界城專案，要實現百城目標，還有很長的路要走。
值得注意的是，目前已開業和待開業的世界城專案，絕大多數位於泉州、泰州、平頂山以及揭陽這樣的二至四線城市，平均物業管理費大幅低於一線城市，對中駿商管的未來收益情況也將產生一定影響。
上市熱潮未退，市場理性迴歸
中駿商管目前已開始招股，預期將在7月2日正式登陸資本市場。不過，自2020年下半年以來，資本市場對於物企的態度已逐漸理性，行業分化加劇，不少小型物企股價一路走低。
通常商管概念能在資本市場獲得更高的估值，以今年初上市的星盛商業為例，作為一家純商業運營服務公司，其2020年毛利率高達56.3%，儘管總合約面積僅為328萬平方米，星盛商業仍然在開盤首日實現約3%的股價漲幅，打破了物業股連連破發的局面，總市值目前已突破50億港元。
但僅僅靠高毛利，並不意味著一定能夠在資本市場獲得熱捧。同樣專注於商業物業的小型物企興業物聯，2020年毛利率為40.7%，高於行業平均水平，卻並未被投資者持續看好，其股價已從1.99港元的發行價跌至1.03港元左右（截至6月21日收盤）。
相比於星盛商業和興業物聯，中駿商管總在管建築面積要大不少，達到約1620萬平方米，但這一數字仍遠低於中指研究院統計的2020年港股上市物企1.1億平方米的在管面積均值，並且中駿商管在管商業物業的規模也不如這兩家上市物企。
從盈利情況來看，中駿商管、星盛商業以及興業物聯2020年的總收益分別為8.05億元、4.42億元和2.13億元，各自的毛利率差距不算太大，均優於行業平均值；同時，三家物企都存在高度依賴母公司的問題，而中駿集團作為一家全國性的千億房企，也許能夠給中駿商管帶來相對更多的增長助力。
除中駿商管外，越秀服務、融信服務、德信服務、朗詩綠色生活等物企都在近期通過了港交所聆訊，即將正式登陸資本市場，而已遞表正等待聆訊的物企仍有20家左右。上市物企隊伍正變得越來越擁擠，中駿商管能否獲得資本市場青睞，在賽道中搶佔前列，還需等待時間檢驗。