國資入主華南城 潮商鄭松興“出圈”

作者 | 筱納

出品 | 焦點財經

時隔五年，潮汕商人鄭松興再次進行了一場悄無聲息的併購。

2021年12月中旬，有訊息傳出，債務壓力山大的華南城疑似正在為一筆2022年2月到期的美元債尋求展期。沒想到2021年最後一天，華南城丟擲重磅訊息，深圳國資控股的特區建發集團將入股，成為華南城主要股東兼單一最大股東。

從苦苦掙扎的民企一躍成為國企參股企業，華南城無疑給市場打了一劑強心針。2022年1月4日，華南城召開了投資人電話會，其本身亦是十分滿意，稱“運氣挺好”。

從透露的資訊顯示，特區建發集團作為白衣騎士，目前還未要求華南城做業績承諾，鄭松興也將繼續擔任董事局主席，公司管理層維持不變。

早在2016年時，鄭松興便想全身而退。他打算將股份全部賣給另一位潮商黃光良的中洲控股。，不過潮商抱團“聯姻”最終未果。

如今地產行業呈現大變革、大洗牌格局，曾以財技過人、團結一致著稱的潮商大鱷們日子也不好過。走出圈外，鄭松興這一回選擇了深圳國企。

可能上一次併購中止帶來些許陰影，華南城在4日回應投資人提問時，特別強調與特區建發集團的交易預計在今年3-4月完成，但變數機率很小。

失意華南城遇上“白衣騎士”深國資

引入深圳國資，不光市場好奇華南城的後續發展，華南城自己也很期待。據業內人士透露，華南城希望評級機構能及時看到特區建發集團加入帶來的重大影響，扭轉評價。

此前惠譽下調華南城長期發行人評級至“ B- ”，將展望從“穩定”調整為“負面”， 標普將華南城的長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，後應華南城的要求，標普撤銷了對其的評級。

2021年12月31日的公告顯示，華南城已與特區建發集團簽訂協議，特區建發集團擬以總代價約19.09億港元全額認購華南城擬發行的33.5億股股份。認購交割完成後，特區建發集團將佔華南城經配發及發行認購股份擴大後已發行股本29.28%，成為其主要股東兼單一最大股東。鄭松興降至第二大股東，持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，騰訊為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

2022年1月4日，華南城在投資人電話會上透露了更多資訊。特區建發希望華南城能夠平穩過渡，交易完成後，華南城目前董事會主席仍留任，未來可能成為聯席主席，華南城管理層等維持不變，特區建發或派出人員擔任董事會成員。

雙方合作上，特區建發將參與到華南城產業園區、深圳舊改等專案，華南城也將參與運營特區建發一些科技園等運營管理中。

對於備受關注的債務問題，華南城以往在業績會上也曾說過，華南城沒有理財產品、表外債等，資產負債表比較透明。未來資產融資成本將降至5-6%左右，資產負債率從70%降至50%。

對此前所傳的2022月2月份到期的3.5億美元債券，華南城稱此次交易資金19.09億港元會用在未來的境外債務兌付上，因為交易完成大概在3、4月份。2月份要償還的美元債具體方案還未出，預計將用境內融資和處置資產來獲取資金，其中西安、鄭州、合肥專案已經有進展。

去年6月，華南城提到，有意分拆物業板塊和商業管理板塊上市。4日，華南城再次提及此事，表示會擴充物業板塊和商業管理規模，未來或將上市。

曾是造富神話，光環褪去騰訊也被套牢

如此來看，本已困頓的華南城遇到特區建發後，似乎變得“鬥志昂揚”。知名地產分析師嚴躍進表示，華南城經營遇到困難，引入國企持股，一方面夯實了企業發展基礎，另一方面有國企作為第一大股東，也客觀上減少了近期投資者對其的顧慮。

特區建發為何選擇牽手華南城？嚴躍進分析，特區建發持股成本不高，符合國企進一步健全重點企業的持股行為，這也和國企這兩年積極參與改革、促進本地企業發展壯大等思路有關。至於是否會干預華南城的經營，就目前看，更多是資本層面的操作，華南城對於企業的操盤獨立性應該可以保持。

以不高的成本“幫扶”曾經商貿物流地產的“帶頭大哥”，白衣騎士特區建發做了一筆不虧的買賣。從交易細節來看，華南城目前每股淨資產達5.22港元，市淨率0.14倍，淨資產422.77億，特區建發每股認購價格0.57港元，以總代價19.09億港元便成為了大股東，確實很值。

尤其是對比目前的第三大股東騰訊，2015年時以23.5億港元價格取得11.55%的股權，平均每股持股成本約2.5港元左右。而後華南城股價跳水，市值蒸發近八成，淪為不折不扣的仙股，騰訊這筆投資大額賬面浮虧。

華南城曾有多傳奇，後續失去光環，鄭松興便有多失意。華南城創立於中國加入WTO的第二年，2002年潮商鄭松興聯合老鄉梁滿林、孫啟烈、馬介璋及馬偉武斥資26億共同建立華南城，鄭松興、鄭大報兄弟用時380天打造出深圳華南城，創下了“華南城速度”。 後來的五洲國際、毅德控股、卓爾發展基本學習了華南城商貿物流的發展套路。

華南城上市後，創始人“五虎”陸續退出了三人，鄭松興家族逐漸成為實控人。巔峰時期，華南城市值超300億港幣。鄭松興對外稱，“一隻腳踏入華南城，就等於邁入國際市場。”彼時媒體也對華南城的造富神話大加讚賞，評價華南城模式下，“百萬富翁不勝數，千萬富翁一大堆”。

10年時間8城圈地，華南城複製了在多地複製自己的經營模式，然而隨著電商環境的轉變，主業逐漸邁向頹勢。近年來華南城多次轉型，身份從工業原料城到綜合型商貿物流中心，再到“城市綜合運營商，也曾聯手騰訊、京東、萬達等，嘗試多元化經營，然而主業不見起色，反而靠住宅銷售支撐著業績。華南城雖有大量土儲，開發能力卻不強，此前幾次陷入用地違規開發、住宅專案遭遇維權等風波。

鄭松興與潮商資本遊戲的進退

2016年時，鄭松興萌生退意，欲將約23.20%股權轉給中洲控股，自己僅留下0.01%的股份，中洲控股將成為華南城控股最大單一股東及主要股東。中洲控股為此停牌五個月，後因“國內證券市場環境、政策法規等客觀情況發生了較大變化”，併購案終止。

一場潮商的“聯姻”能看出潮汕商人的緊密程度。中洲控股黃光良是鄭松興的多年好友，根據資訊顯示，轉手股份後，鄭松興打算以這筆資金入股中洲控股，透過成為中洲控股的股東，進而再掌控華南城。

潮商之間還涉及到了內幕交易，遭到證監局處罰。披露的資訊顯示，黃光良與鄭松興在2016年7月、8月、9月洽談合作，達成合作意向，因此9月中內幕訊息已經形成。9月下旬，黃光良前往同為潮商的皇庭集團鄭康豪辦公室，見面會談內容涉及了中洲控股，鄭康豪的胞妹鄭小燕也在辦公室。

比普通股民提前一個月得到一手內幕訊息，鄭小燕在10月份委託他人操作賬戶，兩次購買中洲控股股票，耗資1000餘萬。涉嫌內幕交易被查明後，廈門證監局對鄭小燕處以60萬元罰款。這裡面格外引人注意的細節是，中洲控股停牌5個月後復牌，鄭小燕拋售了股票，結果拿到一手訊息炒股的她反而還虧了18萬，加上後來被罰的60萬，一來一回淨虧損78萬。

據業內人士表示，當時鄭松興確實有退意。併購告吹後，華南城主業不佳、市值持續縮水，鄭松興的女兒鄭嘉汶臨危受命，接班上任，其梳理公司業務，暫時扭轉局面。2019年業績發會上，華南城管理層曾發出感慨，“最壞的時候過去了”。

然而沒有最壞，只有更壞。2020年疫情爆發，華南城未得到喘息，融資成本上升，資產負債率攀升，待償還的美元債規模在15.72億美元左右，其中 2022年2月、6月和11月有三筆到期的大額離岸款項,總計9.7億美元，流動性堪憂。

2021年底，華南城終於“絕處逢生”，深國資伸出了“援手”。據瞭解，特區建發對其調研了五個月左右，最終達成了協議。受此影響，華南城徘徊在仙股行列的股價有所拉昇。1月4日上午，股價最高報0.75港元，創60日來最高。

“運氣挺好”，華南城如此評價此次國資的入場。再看地產行列的潮汕老鄉，寶能姚振華麻煩纏身，皇庭鄭康豪激進轉型頻遭質疑、中洲控股陷入小而不美尷尬境地，甚至於向來團結的潮商也打起了官司，姚振華弟弟姚建輝公司狀告皇庭集團，討要兩億借款。

走出潮汕圈，找到了國資“大樹”的鄭松興家族，與五年前相比，似乎“進”意更濃。