不超過20億參投FF,忙於擴張的華髮將成為第三家跨界汽車的房企?
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)繼恆大造車,合生創展投資蔚來之後,第三家跨界汽車的房企或將產生,為珠海國資委旗下華髮集團。
1月27日午間,有媒體報道稱,在法拉第未來(以下稱“FF”)的最新一輪融資中,珠海市國資參與投資20億元。珠海兩大龍頭國企,格力集團與華髮集團攜手參與了此次投資,但投資金額低於20億元。
受此影響,華髮集團旗下重要上市主體華髮股份午後股價直線漲停,隨後緩緩下降,報收6.24元,漲幅5.05%。
有分析人士向觀察者網指出,2020年是珠海國企改革關鍵年,其在資本運作方面也格外積極,因此投資FF並不意外。
據統計,珠海市屬國企近兩年來新增產業投資專案200多個,涉及投資金額200多億元,為全市各級各部門推薦引進企業超過200家,促成超過60家高科技企業簽約或落戶。
但作為珠海國資委旗下房地產行業的龍頭企業,本就頂著“三道紅線”壓力艱難擴張的華髮,突然投資汽車行業,且標的為備受爭議的FF仍然惹人生疑。因此有業內人士向觀察者網表示,華髮即便參與其中,投資數額不會很大。
截止發稿,華髮方面對此事仍不置可否。
千億之後高溢價補倉
值得一提的是,從去年下半年開始,不少房企迫於“三道紅線”壓力,均明確表示要減少拿地,以降負債、保現金流為主要任務,紛紛採取“守勢”。
而在這樣的背景下,立足珠海、擴張全國的華髮卻並依舊勢頭不減。
克而瑞資料顯示,2015年公司銷售額突破百億,為133億元;2016年-2019年的銷售額分別為357.25億元、310.17億元、582億元、922.73億元,幾乎成倍數增長。
2020年,華髮股份一舉邁入千億俱樂部,實現全口徑銷售額1205億元,相比2019年增長30%,排名從2019年的39名上升到2020年的34名。
不過,激進擴張之後,華髮的土地儲備便顯得捉襟見肘,
財報資料顯示,自2017年至2019年,華髮的總土地儲備從2017年的877.11萬平方米,下降到了2018年的750.04萬平方米,2019年繼續降低至697.48萬平方米。三年之內,企業銷售規模突飛猛進,土地儲備卻下降超過20%。
為了不使“無米下鍋”,華髮不得不頻頻高溢價拿地補倉。
據中指研究院資料,2020年1-11月,華髮拿地金額為543.85億元,遠超去年全年的340.23億元。而在華髮2019年到2020年11月所拿地塊中,有10塊地溢價率超過20%,分佈於上海、杭州、重慶等熱點城市,其中溢價率最高可達73%。
而相比之下,全國40個典型城市土地成交平均溢價率還不到15%。
同時,華髮亦開始聯合融創涉足文旅產業。11月23日,雙方在深圳市寶安區以127.1億元的底價拿下了一宗混合屬性地塊,其中華髮持有合資公司49%股權。
2020年12月,華髮更是在武漢的三場“百億土拍”中出盡了風頭,先是歷經287輪喊價,以94億元拿下了礄口地王,21002.23元/平方米的樓面價更是重新整理了區域記錄;其後斥資74.69億元在礄口區加入開發萬人宿舍片。
擴張中的債務隱憂
需要指出的是,在企業亮眼的銷售資料和瘋狂拿地的同時,也早已埋下了債務隱憂。
資料顯示,截至2020年9月末,華髮股份剔除預收款的資產負債率為78.54%,較2019年末上升1.71個百分點;淨負債率為148.35%,較2019年末下降2.33個百分點,均超過監管規定的最低標準,“三道紅線”中華髮已經腳踩兩道。
僅有現金短債比較2019年末上升20.3個百分點之後,達到1.19倍,方才得以過線。
因此,激進擴張中的華髮,所要面臨的降負債壓力恐怕不小。
而除了表面上的之啊嗚之外,從企業少數股東的損益和權益佔比長期處於不匹配的狀態中,也不難看出其可能面臨的“明股實債”風險。
財報資料顯示,從2017-2019年,華髮股份的少數股東權益在總權益中的佔比均超過50%,而公司少數股東損益的淨利潤佔比僅為8.8%、4.9%、16.0%。
到了2020年9月末,公司歸屬於母公司股東的淨利潤為17.55億元,少數股東損益為7.659億元,佔淨利潤的30.4%;而歸屬於母公司股東的權益為210.7億元,少數股東的權益為308.9億元,佔總權益比例達到59.46%。
此外,由於房地產行業預售制度導致的營收滯後性,預收賬款很大程度上決定著企業未來1-2年內的營收利潤增長潛力。
而華髮股份截止9月預收款卻僅有4.34億元,驟減約99.26%,未來兩年的利潤恐難以保障。
幸運的是,得益於背後的華髮集團和珠海國資委,企業融資利率卻普遍低於同規模房企,近期企業所發行的超短期融資券、ABS、中期票據等,利率均不超過5%。
不過,即便是低利率融資,仍然是需要還的。上交所資料顯示,截至2020年10月前華髮股份及其子公司發行債券合計金額440.88億元,待償還餘額330.34億元。
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