文/樂居財經鄧鑫妮
“當萬科物業可以成為一個城市服務商的時候，就是萬科物業分拆的時候。”
11月26日下午兩點，天空一片湛藍，陽光掠過深圳萬科中心的玻璃外牆折射到水面。會議室內，萬科（000002.SZ）正在召開今年的第一次臨時股東大會，董事局主席鬱亮主持。
會議提及了萬物雲，並圍繞其上市方案進行討論。公告分拆計劃、股東大會審議上市方案，萬科的一舉一動都牽動著資本市場的情緒，也為萬物雲的上市造足了勢頭。
以防有其他的猜想，鬱亮首先表示，萬物雲在萬科的資產和利潤佔比只有1%到2%左右。萬物雲選擇此時分拆上市，並不是要解決萬科資金問題。
至於是在科技股上市，還是在物業股上市，朱保全給出了自己的回答：“我們把科技、雲服務是作為我們未來重倉投資的方向，但是在公司的業務領域，我們是把自己定義為服務業。”
朱保全如此定義萬物雲：我們叫披著物業外衣，或者說帶著歷史基因的住的消費和企業服務（讀的有點不順）。
新十年瞄定“城市服務商”
一襲深色西裝，配上綠色花紋裝飾的領帶，朱保全的裝扮嚴謹中帶有幾分跳脫。
回顧11年的萬物雲從業經歷，朱保全感慨頗多，如今站在一個新的轉折點，作為CEO的他總結過去的同時也開始了新一輪的謀劃佈局。
朱保全將萬物雲的發展每十年劃分為一個階段，每個階段都對應著自己的特點，2020年恰好是第三十年。
“過去十年，其中最重要的一個動作是在2019年，萬科物業與全球最知名的房地產服務公司戴德梁行合作，把它的大中華區的物業管理及設施業務，合併到萬科物業體系之內。”萬物梁行的誕生，是萬物雲眼界更為開闊的表現。
如何成為一個城市服務商，是很早之前就擺在萬物雲眼前的事情。醞釀許久，萬物雲城誕生了，再次打破物業服務的邊界，從社群邁向城市。
在不斷觸發新技能的過程中，萬物雲的實力不斷膨脹，並衍生出Space、Tech和Grow三大模組，以及萬物梁行、萬科物業、樸鄰發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長七大板塊。
其中，萬物雲城、萬科物業和萬物梁行是拉動萬物雲空間板塊的三駕馬車。
去年10月，萬物雲正式更名，併發布“萬物雲城”品牌。前不久，在萬物雲更名一週年的交流會上，朱保全用了大量的篇幅介紹將滿週歲的萬物雲城，他表示，萬物雲城的“三年百城計劃”已經完成五分之二的目標。
整理產業“燭臺”
燭臺，是萬物雲產業版圖的一大特色。趁著上市流程的行進，萬物雲開始梳理燭臺上的蠟燭，從一個分支挪到另一個分支。
11月23日，萬物雲轉讓深圳市樸鄰房產經紀發展有限公司（簡稱“深圳樸鄰”）100%股權，深圳市萬物為家控股有限公司（簡稱“萬物為家”）接盤。萬物雲持有萬物為家100%股權，相當於間接受益了深圳樸鄰全部股份。
正如朱保全所說的，“我們把所有板塊都按法人結構歸攏在一起，所以萬物梁行單獨上市是可以的，樸鄰發展單獨上市、萬御安防單獨上市都是可以的。”
萬物雲切斷其與深圳樸鄰的直接股權聯絡，或許正是在為後續的繼續分拆做準備。
類似的操作還有不少。樂居財經瞭解到，1月1日至今，萬物雲已經退出了34家公司的持股，其中大部分退出前的持股量為100%。近期三次，分別退出了深圳樸鄰、廣州城市管理和深圳萬物商企。
最終，廣州城市管理49%的股份及深圳萬物商企100%股份均轉至萬物雲城名下。
目前，萬物雲旗下還控制著267家企業，分支機構14家。今年9月，再度提升公司體量，將註冊資本從10億元增加至10.5042億元，漲幅5.04%。股份由14位股東分享，持股比例在0.3%-60%不等。
其中，大股東萬科直接持股比例為60%，並透過其他6家子公司間接持股，最終受益萬物雲約62.889%股份。此外，58集團用戰投身份進入萬物雲，以下屬公司名義認購了5%股份。
行業排位將生變
還未上市，萬物雲的規模和業績就表現出強有力的競爭性。不少人認為，萬物雲上市後，或將打破現在的物企格局。
截至去年底，萬物雲的在管面積已經超過5億方，達5.66億平方米。2021年上半年，實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。
業務板塊中，住宅服務收入貢獻了大頭。其中，住宅物業服務收入57.1億元，佔比55.0%；商業物業及設施服務31.6億元，佔比30.4%；智慧城市服務收入6.3億元，佔比6.1%；社群生活服務收入5.6億元，佔比5.4%；萬物成長板塊收入3.2億元，佔比3.1%。
萬物雲的業績規模亮眼，同時還在用積極的資本動作，為上市積蓄力量。下半年至今，萬物雲已經進行三筆較大的股權合作。
9月份，萬物雲在福州召開與伯恩物業的戰略合作啟動會，伯恩物業正式加盟萬物雲生態家族。目前，其對伯恩物業的持股已經達到100%。
伯恩物業管理面積超7000萬平方米，是福建地區管理規模最大的物業企業之一。萬物雲表示，將保留伯恩物業的品牌，同時伯恩物業的原團隊加入萬物雲組織體系，成為萬物雲員工。
萬物雲與陽光智博的換股，開闢了物企併購的新方式。三個月前，陽光城放棄將陽光智博推上市的機會，將其100%股份兌換成萬物雲4.8%的股權。待換股完成後，陽光城將成為萬物雲的第四大股東。
戰投深圳機場物業，萬物雲是在為萬物雲城圈地。何曙華是萬物雲城的董事長，而在萬物雲入之後，其兼任了深圳機場物業董事長一職，也就意味著，這次專案的拓展也是萬物雲“百城計劃”之一。
除了主動出擊，萬物雲的睿聯盟平臺也為其吸收了大量資源，截至去年底已經有超過50家公司參與合作。
不過有意思的是，睿聯盟第一個推上IPO的物企——萬盈服務，在其披露的招股書中並不見萬物雲的名字。朱保全曾表示：“未來升龍物業（萬盈服務運營主體）上市，我（萬物雲）是它的戰略股東和科技服務商。”
有分析稱，參照碧桂園服務等公司，市場給予萬物雲的估值在1500億－3000億之間。眼下，上市物企中市值超過1000億元的只有碧桂園服務一家。
不過鬱亮認為，“如果說估值相對理性的話，反而更有利於員工、業務的成長，大家有更理性的心態。”
文章來源:樂居財經