在國人的觀念裡,有房才有家,所以,我國房子自有率相比其他發達國家都要高出不少,當然,隨著房價不斷上漲,年輕人的購房壓力也越來越大,不少人需要動用六個錢包才能湊足首付款,這還算幸運的,不少人想盡辦法也不一定能借到那麼多錢。在中國,完全透過自己能力買房,從某個方面說,應該屬於成功人士了。
在買房過程中,能夠全款買房的人畢竟是少數,我們大多數人免不了要向銀行按揭貸款,申請貸款期限一般在10-30年居多,雖然需要揹負這麼長時間的還款壓力,但可以早買早住,結婚、生子、上學都不會受到耽誤,相比暫時拿不出首付買房的人來說,他們已經無疑是幸福的。按揭貸款的年限越長,還貸金額也就相應越大,因為年限越長產生的利息越多。
第一、假如買房純投資的話,房貸期限該如何選擇?
隨著樓市調控深入,炒房團逐步絕跡,但以保值增值為目標的投資者還是有不少,這也是沒辦法的事,因為現在比較靠譜且門檻適合普通老百姓的投資渠道幾乎難找。買房投資與剛需自住買房有著本質區別,投資買房就是為賺錢,所以必須考慮買房以後成本支出問題,儘可能做到利潤最大化。主要分兩種情況:
一是在資金允許的情況下,儘量選擇全款。這是基於現實情況,我們知道,無論房價如何漲,市場上都是不缺房子的,所以買房相對容易,不過,想轉手的時候就不會那麼容易,即使找到接盤客戶,如果你房子本身有貸款,相對來說手續就比較麻煩。而且最重要的是,現在我們很難找到安全可靠並能跑贏貸款利率的投資專案,如果你能全款卻還著月供,很明顯會吞噬一部分利潤,不能做到利潤最大化,而且,等你轉賣房子需要提前還貸時,一般還會再交1到3個月的違約資金。所以,在充足資金時應儘量選擇全款。
二是不能選擇全款,需要按揭部分貸款,或者即使有全款能力,但由於經商等需要資金週轉,你可以留一部分資金,剩餘欠款可向銀行按揭貸款。看到這裡就要注意了,如果有銀行願意給你“等額本金”還款方式,你首選等額本金,道理就不說了。但很多時候,銀行只給你“等額本息”還款方式,此時,你應採取“長貸短還”方式,即在申請貸款時,儘量把年限拉長,比如能申請30年就30年,然後在短期內把錢還清,如1-2年內,這是利潤最大化優選方式。
第二、假如剛需自住買房,房貸期限是“越長越好”還是“越短越好”?
前面我們已經提到,在按揭貸款的兩種方式中,在同等條件下,等額本金總支出利息要比等額本息方式少很多,所以,市面上不少人會選擇等額本金,即使在還貸前期揹負巨大的還款壓力情況下。無論是等額本金,還是等額本息,兩種方式都有一個共同點:貸款時間越長,利息總支出越多,反之越少。下面先舉兩個例子對比:
由於現在大多數人使用的還貸方式為等額本息,我們就以等額本息為例,首先來看看貸款10年與貸款30年差別到底在哪裡?設定一個條件:假如按揭房貸100萬元,貸款利率按最新的基準利率4.9%,計算結果如下:
1.採取等額本息按揭房貸10年:
由圖可知,100萬房貸,在基礎利率條件下,10年時間總共還利息26.69萬元,利息還可以,對於很多剛需購房者來說,差不多還是能接受,這對於後續經濟收入較高的家庭來說,採取這種方式可以少支出不少利息,並且能早早擺脫房奴生涯。
2.採取等額本息按揭房貸30年:
從上面可知,100萬房貸,同樣在基礎利率條件下,整個30年還貸期的利息是91.06萬元,足足比10年期利息高出近65萬元,基本上接近本金。對於剛需購房者來說,考慮到後續的還貸能力,這也是一個無奈的選擇。
表面上看,按揭貸款10年要比30年省了一大筆利息,這也是不少,購房者寧願頂著還款壓力而選擇貸款時間越短越好的主要原因之一,但是,房君在此提醒,表面上如此,實際並不是這樣,如果把M2這一因素加進去考慮,結果就完全不一樣。
舉個例子,1999年M2與GDP比值為1.33,20年後的2018年M2與GDP的比值為2.02,換句話說,M2與GDP比值逐步擴大,說明錢的購買力下降,比如20年前一斤水果1元,現在就要3元,購買力差很多。如果按照過去的貶值速度,貸款30年後的100萬,可能僅僅相當於30年前的25-30萬。
不過由於辦理按揭貸款的方式不同,最終貸款利息總額也會大有不同,舉個例子,買一套150萬元的房子,首付款給了50萬元,需要辦理按揭貸款100萬元,按揭貸款的期限選擇的是30年,按揭利率為5.88%也就是在基準利率的基礎上,上浮了20%水平,在等額本金與等額本息之間,由於差別了1個字,總利息就差了25萬元本息比本金利息多出25萬元。
資金允許的情況下,儘量選擇全款。這是基於現實情況,我們知道,無論房價如何漲,市場上都是不缺房子的,所以買房相對容易,不過,想轉手的時候就不會那麼容易,即使找到接盤客戶,如果你房子本身有貸款,相對來說手續就比較麻煩。而且最重要的是,現在我們很難找到安全可靠並能跑贏貸款利率的投資專案,如果你能全款卻還著月供,很明顯會吞噬一部分利潤。
為什麼說能借多久就借多久?因為隨著樓市逐漸穩定,房價波動不會太大,利用長週期貸款來讓自己獲得更多的週轉資金絕對是明智之舉,不論把錢投資到哪裡,都能有效對沖掉房貸的利息。舉個最有說服力的例子,2015年北京利率打7折,首付20%,等於是白薅羊毛,如果那時你貸款10年急於還清,手頭沒有充足的資金再買一套房,就等於白錯過了最佳投資時機。