文/樂居財經研究院 魏薇
2019年，招商蛇口簽約銷售額2204.74億元，同比增加29.25%，超額完成2000億的目標。全年實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%，實現歸屬上市公司股東的淨利潤160.33億元，同比增加5.2%。
看似亮眼的成績背後，在與歷史業績比較後，可以發現招商蛇口前進的腳步明顯放慢，增速已降到歷史最低點。
營業收入和淨利潤的增速都遠低於29.25%的銷售增速。扣非後的歸母淨利潤為124.73億元，同比減少14.55%。
費用率上升，盈利能力下降
盈利方面，無論是毛利率還是淨利率，都呈下降趨勢。2019年的毛利率為34.65%，同比下降4.84個百分點；淨利率19.31%，同比下降2.73個百分點。招商蛇口財務總監黃均隆在2019年業績會上表示，毛利率的下降主要是由於兩方面的原因：一是限價和市場下滑，二是深圳地區高毛利的專案在2019年的結轉量比2018年少了18%。
據2019年報，招商蛇口在營業收入增速放緩的情況下，營業成本卻同比增加19.5%至638.29億元。同時，期間費用的支出增加。從歷年資料來看，期間費用佔營業收入的比重逐年上升。2019年，招商蛇口的期間費用總額達67.09億元，佔營業利潤的比重為25.5%。
受疫情影響，出於穩健發展的考慮，招商蛇口在2019年共計提存貨跌價準備20.92億元，同比增加112.17%，佔2019全年營業利潤總額近8%，這部分資產減值損失對最後的淨利潤也造成了負面影響。
29.28%的淨負債率與190億元的永續債
一直以來，招商蛇口的負債水平均維持在行業低位。2019年資產負債率同比下降11.09個百分點至63.19%，淨負債率同比大幅下15.73個百分點至29.28%。
招商蛇口2019年底的有息負債規模為1419.04億元，同比增加21.94%，貨幣資金753.24億元，同比增加11.8%。淨負債率即有息負債減去貨幣資金後與淨資產的比值，以此來看，招商蛇口的淨負債率不降反增，更多的由於分母“淨資產”的增加。
截至2019年末，招商蛇口的永續債規模暴增171.43%至190億元，年內共發行40億元的永續債。在永續債被計入了股東權益的“其他權益工具”項後，淨資產大幅增長，起到了調節槓桿的作用，但高票息、長久期的永續債也會不斷吞噬利潤。
此外，2019年末的少數股東權益為1325.25億元，是2018年同期的4倍還多。永續債和少數股東權益的大幅增長，撐起了這一年度的淨資產總額，也就是股東權益。
有著央企背景的招商蛇口，在融資上有明顯優勢。2019年，招商蛇口透過多次發行短融券、公司債、永續債等方式進行融資，共計發債166.5億元，平均利率僅3.57%。若不計入永續債，平均期限為2.59年。
截至2019年底，招商蛇口一年內到期的債務規模為547.93億元，擁有的貨幣資金尚能覆蓋即期債務。
週轉減慢，去化壓力增加
因營收增速明顯慢於銷售增速，2019年，招商蛇口的週轉速度下降，存貨週轉率下降至0.24。期內，存貨及預收賬款大幅增加。其中，存貨總額由2018年的2108.2億元增長至2019年的3122.07億元，增幅達48.13%，佔流動資產總額的65.45%，佔資產總額的50.5%，預收款項增長38.08%至834.86億元。
庫存不斷增加，銷售速度減慢，房企需要為此付出更多的資金成本，這也是導致招商蛇口費用率上升的原因。2019年，招商蛇口的銷售費用、管理費用、財務費用同比分別增長42.01%、15.48%、13.26%。
2020年一季度，招商蛇口累計實現簽約銷售額361.13億元，同比減少4.7%，銷售面積148.55萬平方米，同比減少21.37%。歸母淨利潤5.39億元，同比下降79.48%，扣非淨利潤5.34億元，同比下降79.5%。
2019業績釋出會上，招商蛇口宣佈今年的銷售目標為2500億元，增速僅13%。與此同時要實現規模、質量、效益的均衡，招商蛇口或許會面臨更大的壓力。董事長徐永軍在業績會上也表示，在房地產行業現狀下，加之疫情影響，想要保持原來的利潤增速，挑戰很大。
文章來源:樂居財經