文/樂居財經 徐酒眠
既有社群服務的近水樓臺優勢，又有政府部門的政策端支援，養老生意的風，在物管行業被吹得很大。
從助餐、助潔、助浴、助急、助行、助醫，再到代辦、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造……這盤棋可以落子的方向，似乎也很多。
不過理想豐滿，現實骨感。搶灘進入這個賽道的物企不少，但賺到錢的卻微乎其微。
連年虧損，國資物企蘇新服務（02152.HK）決意退出這門生意。今年3月24日，其公告稱，將在蘇州交易中心透過公開招標的方式，出售蘇高新怡養健康管理有限公司（簡稱“蘇高新怡養”）49%股權，掛牌底價580.81萬元。
兩個多月過去了，甩掉這個虧損資產的包袱終於有了進展。6月7日，蘇新服務刊發公告稱，其已與買方就蘇高新怡養49%股權買賣訂立協議。
值得注意的是，成交價為當初的底價，而買家也不是外人，是蘇新服務控股股東——蘇高新公司的間接非全資附屬公司，蘇高新健康產業發展(蘇州)有限公司（簡稱“蘇高新健康”）。
換而言之，蘇新服務為蘇高新怡養在交易所招標，可能沒有引來外面買家的舉牌。最終，才有控股股東不得不站出來接盤。
蘇高新健康由蘇高新公司持股佔比80%，蘇州市健康養老產業發展集團有限公司（簡稱“蘇州康養集團”）持股佔比20%，後者最終實益擁有人為蘇州市人民政府。
連年虧損
蘇新服務在公告中表示，自其投資蘇高新怡養以來，經營狀況未達預期，在2021年及2022年持續虧損；同時，蘇高新怡養的未來經營狀況存在不確定性。
根據蘇新服務公佈的財務資料，2021年、2022年，蘇高新怡養除稅前後均錄得虧損，分別為603萬元、410.7萬元。而截至2022年12月31日，蘇高新怡養的未經稽核資產淨值為約975.18萬元。
在2022年報中表示，蘇新服務表示，其應占一家聯營公司虧損產生自於蘇高新怡養的投資，金額分別約為300萬元、200萬元，主要是由於蘇高新怡養新成立，發展初期前期費用相對較高。
這個虧損還在持續，截至2023年2月28日，蘇高新怡養淨虧損40.99萬元，資產總額1483.63萬元，負債總額551.44萬元，淨資產932.19萬元。蘇新服務預期，於截至2023年12月31日止年度，其還將錄得進一步虧損。
蘇高新怡養的定位是養老、護理及醫療服務提供商，成立發展的時間的確不長。2020年12月28日，蘇新服務與蘇州康養集團共同出資2000萬元成立，它們分別持股佔比49%、51%。
此前，蘇新服務曾在招股書中表示，希望藉此投資獲得實質性運營經驗及行業知識，以便日後於養老、護理及醫療服務行業提供增值服務。
事實上，蘇新服務的確曾為做大這門生意儲備的資金。在IPO募資中，其原本劃撥了8%、約1410萬元，計劃投資於提供養老、護理及醫療服務的公司。
不過，持續性的虧損，疊加未來經營狀況的不確定性，蘇新服務最終選擇與之徹底斬斷關係。
今年2月1日，蘇新服務董事會通過了轉讓持有的蘇高新怡養49%股權的決議。
相關股權在交易所掛出一個月後，4月25日，蘇新服務釋出了全球發售所得款項淨額用途變動公告，砍掉了計劃投資於提供養老、護理及醫療服務公司的全部資金。
做大租賃蛋糕
“出售事項將為本公司提供現金流，使其能專注於主營業務的發展，有利於本集團的整體發展。”蘇新服務表示，參考最終投標價與其當初在蘇高新怡養投資賬面值之間差額約480萬元，其估計將錄得出售事項收益約100萬元。
甩掉虧損的養老包袱，置換出現金流，專注於主營業務發展，這個方向的確不錯。
最新年報顯示，2022年蘇新服務總收益為5.22億元，同比增長約12.98%；年內利潤6575.2萬元，公司擁有人應占利潤6476.3萬元。報告期內，整體毛利率約為23.2%，淨利率約為12.6%。
而支撐蘇新服務營收的共有四條業務線，即城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃服務。2022年，四條業務線的營收分別約為2.48億元、1.85億元、0.66億元，以及0.24億元，在總收入中的佔比分別為47.5%、35.4%、12.6%，以及3.7%。
對比上一年同期，商業物業管理服務與物業租賃服務營收均有所減少，下滑幅度分別為9.7%、14.8%。
“主要是由於集團遵守當地政府應對COVID-19疫情的租金減免政策而於2022年免除或部分減免租戶的應付租金”，對於營收倒車更大的物業租賃，蘇新服務給出瞭如是解釋。
不過值得一提的是，蘇新服務有意做大目前發展規模最小的物業租賃。
此前其變更募資用途，除了砍掉投資養老專案的儲備金，還有縮減了投資垃圾集運中心的預算。這兩筆湊出的資金約有5290萬港元，蘇新服務表示，將用以收購香港寫字樓，供自用及租賃。
文章來源:樂居財經