近年來，起家於四川的新希望地產（下簡稱“新希望”）積極進取。
4月24日，新希望在《2019年公司債券年度報告》中披露，2019年新希望地產實現營業收入182.58億元，同比增長19.78%；淨利潤24.62億元，同比增長15.63%。同時，據克而瑞資料顯示，2019年新希望全口徑銷售額增至735.9億，相較於2018年大幅提升142.8%，一舉躍升至中國房企50強。
但值得注意的是，在銷售規模大幅度提升的背景下，新希望的歸母淨利潤卻於近5年來首次出現下滑。同時，受高溢價拿地影響，新希望的平均地價持續飆升，毛利率也呈現下降態勢。在“房住不炒”大趨勢下，未來，其又將如何實現規模與利潤的平衡？
歸母淨利潤近5年首次下滑
雖然新希望（SZ：000867）集團董事長劉永好曾公開表示“地產業務是被逼出來的，會堅定地以農產品和食品為主業。”但近年來，新希望地產所表現出的強勁發展勢頭，卻屢屢告知市場，其“也可以擁有姓名”。
公開資料顯示，新希望地產成立於1998年，是新希望集團六大產業板塊之一。2014年之前，新希望地產並不受集團重視，一直髮展發展緩慢，2013年其銷售額僅為20億元。然而，自2014年張明貴掌舵之後，新希望地產便開始了進取之路，到了2019年，新希望銷售額更是同比增長142.8%達735.9億元，而這一年全國商品房銷售增速僅6.5%。
銷售規模的快速增長也推動了企業營收的上升。新希望年報資料顯示，2019年，其實現營業收入182.58億元，同比增長19.78%；利潤總額為31.29億元，同比增長10.33%；淨利潤也同比上升15.63個百分點至24.62億元。
但值得關注的是，在各項指標都實現穩步上升的背景下，2019年，新希望實現歸屬母公司淨利潤15.79億元，同比下降13.19%。這是該資料近5年來首次出現下滑。同時，其少數股東權益佔比，也由2017年的26.66%上升至2019年的42.51%。
知名地產分析師嚴躍進對藍鯨房產指出，新希望地產歸母淨利潤的下滑，可能與其近年來合作專案增多有關。據悉，目前新希望地產已經與萬科、融創、濱江等企業建立了長期合作關係。據公開資料顯示，2018年新希望的新增土地建面權益為39.8%，同比下降36.2個百分點，總土地儲備權益佔比也下降至62.75%。同時，藍鯨房產梳理其年報資料獲知，2017年-2019年間，新希望分別實現對聯營企業和合營企業的投資收益1.54億元、1.58億元以及5.07億元。
高溢價拿地“損傷”毛利率
除此以外，資料顯示，2017年-2019年，新希望分別錄得毛利率為35.64%、27.81%和27.44%。
對此，新希望地產對藍鯨房產表示，毛利率和歸母淨利潤的下降，是公司安全穩健戰略下主動選擇的結果。2014年開始，新希望地產專心做“中高階”住宅產品，只在“新一線、強二線”城市的核心區域深度發展，這種投資策略考驗著公司的資金實力和開發能力。
受此戰略影響，新希望的拿地成本不斷走高。藍鯨房產梳理發現，2017年，新希望拿地成本為9731.25元/平；2018年，其拿地成本上升至11103元/平。而據中原地產一份房企拿地排行榜顯示，2019年截止5月12日，新希望地產拿地樓面均價為16682元/平方米，為所有房企之首。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，當前市場環境下，房地產行業面臨著區域格局調整，房企紛紛提出重回都市群和一二線核心城市，市場競爭激烈。在此背景下，新希望地產想要分得一杯羹並不容易。“高溢價拿地會推高產品成本，進而加大產品去化難度和速度以及融資壓力，有可能會影響公司的週轉和現金流，對於公司的穩健運營的壓力較大。”他指出。
不過，新希望的財務結構卻始終保持穩健，甚至處於下降趨勢。資料顯示，2017年-2019年，新希望地產的資產負債率分別為79.54%、76.62%和76.6%，淨資產負債率分別為150.39%、88.3%以及78.94%。
對此，中誠信證評在一份評級報告中指出，在新希望地產業務規模擴大的背景下，之所以財務槓桿比率呈現波動下降態勢，主要是得益於股東增資、留存收益積累和永續債，使得公司自有資本快速提升。簡言之，公司透過擴大分母的形式，使快速增長的債務得以“隱形”。
藍鯨房產注意到，2017年-2019年間，新希望地產的淨資產分別為106.8億元、166.58億元、256.19億元，近三年複合增長率為54.43%。新希望地產在年報中解釋，淨資產大幅增加，是由於引入合作方，少數股東權益增加所致。同時，2018年、2019年兩年間，新希望地產發行合計11億元永續債。
可以看到，財務的穩健為新希望帶來了更多的發揮空間。或許接下來，市場仍會看到一個進取的新希望地產。