樂居財經 曾樹佳 發自北京
五年前，剛接任金融街物業總經理不久，孫杰就已開始在籌劃公司的上市前路。他曾在接受媒體的採訪中，公佈了金融街物業的上市計劃，並將2020年定為上市的最後年限。
在他看來，資本市場對物業企業來說是規模化發展的必經之路，他擬以上市作為契機，來規範公司的管理模式、提升企業的品牌價值。
搭乘物業企業的港股上市潮，今年1月底，金融街物業終於如願向港交所遞交了招股書，目前正處於上市前夜的靜默期。
金融街物業遞交招股書已有5個月，按照港交所相關規定，其招股書離6個月的失效期已經很近了。目前，港股資本市場尚未傳出金融街物業透過港交所聆訊的訊息。
如今的孫杰，既是董事長，又是總經理。左手決策、右手執行，他似乎擔起了整個企業運營管理的重任。他現在要考慮的，是如何在最後的年限內，讓金融街物業叩開資本市場的大門；還有那一樁樁物業合同糾紛。
上市關
順利透過港交所聆訊，登陸資本市場，只是孫杰要面對的首個“關卡”。
北京金融街，佔地面積大約一平方公里，被稱為中國金融的“中樞神經”，這裡彙集了金融、電信、電力等行業的前沿企業。金融街物業的起點，就在這片繁華地帶。
1994年，金融街物業於北京成立及註冊，並開始在金融街區域提供物業管理服務。至2019年9月，該公司完成改製為股份有限公司之後，註冊資本達2.7億元。
相關資訊顯示，北京金融街投資（集團）有限公司（簡稱“金融街集團”）持有金融街控股（000402）31.14%股權，所以金融街物業與金融街控股互為聯屬公司。金融街物業的大部分物業管理專案，都來源於以金融街控股為主的聯屬集團。
近年來，金融街物業來源於聯屬集團的專案在管建築面積，在穩步增加；於2017年、2018年12月31日以及2019年9月30日分別約為840萬平方米、 1,020萬平方米及1,130萬平方米，佔在管總建築面積的63.5%、62.3%及59.3%。
高依賴之下，其住宅物業業務的毛利率，卻常年在低位徘徊。
2018年，該業務的毛利率雖然由前一年的5.5%上升至11.2%；但2019年前9月，由於仍在磋商有關管理一個廣東省專案的未佔用單位的物業管理費金額，以及應開發商要求為重慶一個專案維護社群產生了額外費用，導致其毛利率再次下降至1%。
管理關
在上市前的股東結構中，北京西城區國資委透過金融街集團、華融綜合，間接持有金融街物業47.52%股份；中國人壽保險透過天泰置業持有金融街物業29.49%股權。
此外，公司及其附屬公司的員工124人，則透過融信合泰持有金融街物業22.99%股權。融信合泰成立於2015年7月10日，其成立目的便是為旗下員工提供持股通道，激勵僱員。
孫杰在所有員工中，於融信合泰持有的權益最大，達3.041%。他從1997年就與金融街集團結緣，先後負責餐飲服務、物業管理及酒店管理板塊。細細算來，他在金融街集團億工作了22個年頭。
2014年，是金融街物業走出北京，進行異地拓展的時期。期間孫杰成為該公司的總經理，並於三年後獲委任為董事長；同時擔任北京物業管理行業協會副秘書長。
目前的金融街物業董事會，包含一名執行董事、4名非執行董事，以及3名獨立非執董。其中僅有的一名執行董事，正是孫杰。他在金融街物業中的分量，不言而喻。
對於孫杰為何身兼兩職，招股書只言孫杰“擁有豐富的專業知識及洞見”，能夠統領全域性，讓決策、執行有效及迅速。換言之，金融街物業在走出北京、擴張規模、進擊資本市場的過程中，需要一位強力的一把手，對內部進行整頓。
但如此一來，孫杰面對的事務，就變得千頭萬緒了。
除了把控公司的發展方向、落實執行層面之外，在內部，他還須與非執行董事宋寶程、佟巖一起組成提名委員會，推動董事會成員的多元化。即透過考慮性別、年齡、文化及教育背景、種族、專業或其他經驗、技能及知識等多項因素，實現董事會的多元構成。
訴訟關
在推進業務的過程中，金融街物業與業主、租戶對簿公堂，也已是家常便飯。如何妥善處置頻繁發生的物業糾紛，也是孫杰要闖過的一道關。
金融街物業在招股書中坦言，它或會不時與客戶（包括向其提供物業管理及相關服務的物業開發商、業主及住戶，以及增值服務的使用者）產生糾紛並遭到申索。倘其對該公司的服務感到不滿，則可能產生糾紛。
糾紛確實在所難免。樂居財經查閱獲悉，金融街物業共涉及司法案件31宗。2016年、2018年、2019年，它接接收到的法律裁判文書分別為3份、12份、16份，總體呈現逐漸增多的趨勢。
這些司法案件中，除了幾宗是勞動者爭議糾紛之外，大部分都是物業服務合同糾紛。其中不乏有金融街物業先上訴，隨後撤訴的案例，這或許是雙方達成了調解，故而化干戈為玉帛。
但發生曲折的案例也不少，案件的發起、進展如出一轍：金融街物業作為原告，提出讓對方繳納物業管理費、滯納金的訴訟請求，對方則質疑金融街物業的服務管理不到位。雙方各執一詞。
2018年，金融街物業曾狀告北京昌平區金色漫香苑小區的某位業主，聲稱該業主拖欠2014年10月10日至2018年10月9日的物業費，故須繳納管理費36864.4元、滯納金25786.6元。
該業主則辯稱，物業建築質量存在問題，收房後房屋出現漏水問題，導致無法按期裝修及入住。漏水問題一直存在，他多次向金融街物業公司反映，但仍未能徹底解決。
再者，金融街物業公司行使管理責任不到位，未及時有效制止違章搭建等違法行為，致使私搭亂建行為合法化，導致遵紀守法業主的合法權益受到損害。
管理問題孰是孰非暫且按下不表。單說物業建築質量問題，似乎並不在物業公司的職責範圍之內，但金融街物業卻仍遭到業主的投訴。而且，這樣的例子還不止一個。
2019年，金融街物業又將西單北大街110#綜合樓西單匯（美晟）商業區域的某租戶，告上法庭，要求對方繳納物業管理費、滯納金。
租戶反過來稱，自己並不是無故拖欠物業管理費，原因在於金融街物業未履行義務，未對建築外牆進行慣常打膠，建築外牆因老化開裂，導致雨水順裂隙流入商區。而且，商區有時候還停電。
雖然“漏水之患”，也很有可能是租戶改造施工造成的，但業主、租戶之所以會將建築的種種質量問題，指向金融街物業，可能是因為該物業公司與物業持有方的高度關聯性。