“反投”私募基金，祥生與三巽們的陽謀

  樂居財經 李奕和 發自上海

  從87.3371%降至80.5609%，章華在鼎信長城投資管理集團有限公司（鼎信長城）的最終受益股份下降了。

  他迎來了四位新的合作伙伴。

  它們分別是祥生地產集團（2599.HK)、三巽集團、第一摩碼資產和博唐投資，前兩者是地產商，後兩者是以地產商關聯密切的投資機構。

  章華志在做中國版的黑石。這個雄心，他一直沒有掩飾過。

  他底下的“鼎”字系基金，至少投資過近200家公司，其中大多是地產商，不乏有中國金茂(0817.HK)、藍光發展（600466.SH)等千億級企業。

  把地產客戶做成股東，在圈內並不鮮見。如易居企業集團、貝殼和恆大，但地產企業入股私募基金，章華算是做得最大的一個。

  一般而言，私募基金的生意邏輯，先從機構募集資金，然後高利息給地產商，而今，為何章華讓開發商的錢迴流呢？

  地產商的"反投"

  這是一波地產商的“反投”。

  在1月8日，三巽集團的新增投資名單，出現了鼎信長城。這是一家產業金融投資基金，在長期的投資標的中，地產投資業務是其業務板塊的重要組成部分。

  根據最新的工商登記資訊，鼎信長城註冊資本1.097億元，其中三巽集團目前認繳出資168.8萬元，持股約1.5385%，成為除鼎智創富（北京）企業管理有限公司（以下簡稱“鼎智創富”）、實際控制人章華以及浙江弘源創業投資有限公司（以下簡稱“弘源創業”）以外的第四大股東。

  一同進入的浙江弘源創業投資有限公司認繳337.6063萬元，持股3.0769%。第一摩碼資產旗下的聚綠資本管理（北京）有限公司（以下簡稱“聚綠資本”）、福建仟陽股權投資合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“仟陽投資”）皆分別持股1.5385%、1.5385%。

  成立於2012年的鼎信長城，章華在其官網這樣介紹道：作為一家產業金融投資基金，經過多年的發展，其累計投資規模數百億，形成投後管理規模超千億，已投專案涵蓋地產、美國地產、大健康、大消費、新能源、財富管理等領域，其地產投資業務版塊已成為全國領先的地產基金品牌。

  樂居財經翻閱以往資料發現，鼎信長城與中國金茂、中梁地產、鑫苑置業等多方房企有過合作。在2015年，鼎信長城與中國金茂成立新疆金茂鼎信股權投資管理有限公司，它曾投資了4家有限合夥企業，目前都顯現為“登出”狀態。

  又如在南京淳巽置業有限公司裡，寧夏鼎信智贏和滁州三巽、嘉興帝茂分別持股75%、20%和5%。這是一筆典型的鼎信長城式投資，在2020年3月，滁州榮巽退出，寧縣鼎信智贏接盤，兩個月後嘉興帝茂再進入，為三巽集團輸血。

  投桃報李，章華自然是希望三巽集團老闆錢堃也入點鼎信長城的股份。“這樣捆綁得更近，更利於開發商拿出好的專案給鼎信長城。”一位熟悉鼎信長城資本運作的人士向樂居財經表示。

  他表示，這種地產“反投”私募基金的做法，非常少見。例如，合凡（廣州）股權投資基金管理有限公司的操作方法，不乏碧桂園、恆大、融創、正榮、中梁、藍光、新力等大中型主流房企，但它並沒有要求房企入股。

  對標“黑石”

  很多私募圈的大佬，都喜歡對標全球最大的私募股權基金公司黑石集團。章華算是其中一個。

  最好的合作是雙贏，大型房企也為鼎信帶來了優質的地產專案。據官網披露，鼎信長城與TOP50上市房企合作開發過國際商務叢集，與TOP30房企合作開發過頂級山水園林資源的別墅專案，也與百強房企協力打造過杭州市餘杭區交通便利、配套齊全雙鐵沿線剛需大盤等等。

  經樂居財經查詢，早在2013年，鼎信曾與中駿、悅豐投資聯手，以35.79億元競拍下上海虹橋商務區核心區地塊，東至申虹路，南至寧虹路，西至申長路，北至申貴路，每平米樓板價12827元。該地主要用作高階寫字樓及商業物業，在上海市政府重點區域發展規劃中，彼時曾被寄望於締造上海西部又一處 “長三角的CBD”。

  在很多投資案例中，鼎信都如上述專案一樣，左手挽著房企，右手牽著金融結構。在專案投資中，多采用股權+債權形式，其中股權部分是同股同權，根據專案收益情況，按股權佔比取得收益；而債權部分，鼎信會尋求有長期合作關係的大型金融機構承接。

  鼎信董事長章華曾公開講過，“（鼎信的）資金來源很主流，大金融的渠道對鼎信開放，比如銀行、保險、境外資本、中字號的投資機構以及一些央企”。不過， 2020年11月，章華曾透過鼎信創富出質鼎信長城股權，出質數額為5132.50587萬元，質權人為北京市文化科技融資擔保有限公司（以下簡稱“北京文化擔保”）。

  這家有著國資背景的擔保公司，註冊資本高達15億元。股權穿透後，背後有多家“國字號”持股。包括北京市國有文化資產監督管理辦公室，北京市國資委，北京市人民政府，北京市東城區、朝陽區、昌平區、大興區、石景山區國資委，除此之外，還有旺泰控股集團、北京元緣記機械裝置租賃有限責任公司、北京尚達信資產管理有限公司。

  其中，後三家股東由自然人控股。旺泰控股集團由張紹昆、程寶仁各持股50%，公司對外投資包括地產、物業、金融（小額貸、金控、融資擔保等）；元緣記機械實控人為李建忠，公司對外投資涉及股權投資基金等；尚達信資管實控人為李俊鋒，公司對外投資涉及地產、生物製劑、投資機構等。

  截止目前，這筆股權出質狀態為“無效”。

  在鼎信的官網中，未披露目前投資規模和專案數量等詳細資訊。但在董事長致辭中，章華寫道：行業規模第一，退出專案預期收益圓滿兌現，國內公信力和行業號召力名列前茅，受政府委託牽頭制定行業准入標準，眾多榮譽和業界認可，均成為鼎信長城的品牌價值。

  “我們的對標企業是黑石”。這是鼎信的目標。

  黑石集團被稱為“全球私募之王”，被視為取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代華爾街之王。業務包括私募股權基金、房地產基金等。據不完全統計，黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。

  據黑石集團2020三季報，其總資產管理規模已達5844億美元（約39107億人民幣），資管規模再創新高。

  資金尋求突破

  三巽集團可謂是港交所上市的“鐵桿粉絲”。早在2019年10月17日，三巽控股首次向港交所遞交招股書，申請在港上市，但直到2020年4月17日，其所遞交招股書滿六個月後失效，IPO衝擊失利。

  隨後，其在當年4月重新提交的招股書再次失效，直到2020年10月27日，三巽控股已第三次提交招股書，從房企遞表次數看，僅次於萬創國際的4次。

  根據三巽控股去年10月最新提交的招股書，截至2020年7月31日，該公司擁有42個處於不同開發階段的專案，總土地儲備面積約440萬平方米，並進駐11個城市，其中36個物業專案位於安徽省、五個位於江蘇省及一個位于山東省。

  對還未成功上市的三巽而言，向商業銀行、信託融資提供商及資產管理公司借款，是業務發展資金的主要來源。據瞭解，2017-2019年，該公司的資產負債比率分別為132.6%、140.5%、20.4%。這個資料在2020年5月31日，進一步上升至224.7%。

  一個更直觀的資料則是，2018年，三巽控股融資活動所得現金流淨額還僅為5.21億元，但到了2019年，這個資料變為22.29億元，一年之內陡增了327.8%。

  負債的大幅增加，讓三巽集團在過去的一段時間裡產生了大額的利息支出。2017-2019年，三巽控股的融資成本分別為670萬元、860萬元、4430萬元。其截至2020年前5月未償還借款總額為20.78億元。相比之下，該公司當期末的現金及現金等價物僅為2.57億元。

  瞭解了此背景，就不難理解三巽控股為何鍥而不捨想要上市的原因。同樣也理解了，在上市仍存不確定性的情況下，其開始將視角轉向了鼎信長城。在2020年5月和6月，三巽集團有兩筆股權出質給鼎信，一共融資800萬元。

  實際上，不僅僅是鼎信長城，2020年11月，三巽集團還與磐合資本在其上海總部簽訂戰略合作。這起合作中，磐合資本將與三巽集團在融資、授信、共同投資等方面展開合作。磐合資本將透過自身的資源及金融優勢，為三巽提供便捷、高效、優質的金融服務。

  在“三道紅線”等新規壓頂的情況下，房地產企業面臨著融資端收緊的境況，資金壓力進一步突顯。捆綁私募基金，不失為疏通資本管道的一種好辦法。