內地房企上市的三次闖關
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先別嘲笑別人迷信，在很多經濟學家眼裡，社會的確在“輪迴”。
因為經濟是有周期的。
只是，週期長短各有各的說法。從近二十多年的歷史來看，似乎每接近十二年，就會爆發一場經濟災難：
1997年亞洲金融危機，到2008年全球金融危機，再到今年疫情引發的經濟壓力。
經濟這個大機器出現故障時，許多行業都會受到衝擊，然後被重新調整進入新狀態。
有意思的是，每當經濟往下走，地產行業的上市賽道就變得擁擠。
只是對於房企來說，在這個賽道里需要跨過的高欄越來越多。
1991年1月19日，萬科在深交所上市，成為內地第一家上市房企。當時，深交所還處在試營業狀態。
深圳發力資本市場，海南的地產市場已經熱氣騰騰。當年6月，嗅到市場氣味的萬通六君子奔向海南：
這座人口不過655.8萬的海島上，出現兩萬多家地產公司。平均每300個人中，就有一個人“經營”著一家地產公司。
到了1992年，內地地產投資同比大漲117%，其中海南更是暴增211%。
火氣旺盛，泡沫也在滋生。1993年6月，國家宣佈終止房企上市。緊接著“國16條”的推出，給地產市場潑上冷水。
當政策掐住房企的資本喉嚨時，另一場資本風暴撲向了他們。
1997年，亞洲金融危機在泰國爆發。當年，內地地產行業直接轉入全面虧損。
一些資金鍊緊張的房企，試圖選擇上市融資回血。不過，當時內地的上市禁令還沒解除，房企只能選擇奔赴港股。
然而，香港市場的情況也不妙。
1997年10月，國際遊資開始瘋狂沽空港元。短短一年內，恆生指數跌去約60%，香港樓價也接近腰斬。
急切需要“補血”的內地房企，還是向著港股闖關。
不完全統計，1997年赴港上市的房企大約有12家。這段時期上市的房企，主要為大型國企央企或者有港資背景的企業，比如華遠地產、大悅城等。
成功上市的房企，被注入一股活力。比如華遠在登陸港股後高歌猛進，業內一度有“南萬科、北華遠”的說法。
1997年的金融危機，成為此前內地房地產十年蓬勃期的終點，也成為另一個時期的起點。
第二年，國家提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”。
一個新的地產時代開啟。
2007年，距離亞洲金融危機爆發已經過去十年。
那時，A股正值大牛市：
2007年4月到5月，上證指數從3000點上漲到4200點，漲幅高達40％。
那一年，上市、融資、土地成為地產行業的熱門詞彙：
碧桂園、SOHO中國等房企先後赴港上市，上市房企一年內融資高達2485.98億元。有了錢後，房企在土地市場強勢出手，地王頻出。
當時尋求上市的房企，大部分青睞港股市場，這背後有特定的市場考慮。
儘管國家在2000年，重新放開內地房企登陸A股的管制，但要想入場依然非常難。2006年，僅有北辰和保利兩家房企被批准IPO。
相比之下，港股對內地房企比較“友好”：2006年，一共有5家內地房企在香港上市。
另外，港股的融資效果也比較好。比如，碧桂園在港上市獲得68萬投資者申購，吸引的散戶規模位列當時港股第三大。
港股投資者對房地產的偏好，讓內地房企赴港上市的意願愈發強烈。
此時，誰也沒有想到，一場新的金融風暴正在醞釀。
2008年8月，雷曼兄弟倒閉，引發全球金融海嘯，中國經濟包括地產行業開始受到波及。
地產行業風向的轉變，首先在土地招掛拍市場上顯現。2008年，全國土地招拍掛接近一半以低價成交，流拍、流標隨處可見。
大量房企資金鍊緊張，上市也變得舉步維艱。整個2008年，國內僅有建業等少數幾家房企在港上市，融資規模也大幅減少。
金融危機爆發後，國家需要一劑強力針，為經濟重新注入活力。
於是，“四萬億”計劃出臺。隨後，地產行業最早復甦，大量房企開始尋求上市，恆大、龍湖等房企在2009年先後登陸港股。
縱向來看，儘管受到金融危機波及，2006~2009年間仍是房企上市最旺盛的一段時期：
不完全統計，期間共有35家房企成功上市，其中在港上市的房企達到22家。
這輪上市潮中，一些房企成為行業裡的頭部選手，比如TOP10中的碧桂園、恆大、龍湖。
時間來到2016年，內地房地產市場掀起一波小高峰，但也再次滋生出浮躁氣息。
這一年，中央定調“房住不炒”，隨後兩年地產融資環境逐漸收緊。
誰也沒想到，今年年初的疫情黑天鵝，讓全球融資環境進一步收緊，股神巴菲特也忍不住感嘆：
我活了89歲，第一次見到這種場面。
一些內地房企啟動的上市計劃，陡然增加許多不確定性。今年向港交所遞交招股書的房企有十來家，其中港龍在7月完成上市，而最近取得實質性進展的有三家：
金輝已經於10月29日在香港掛牌上市，市值達167.2億港元。另外，祥生和上坤已經透過聆訊，將在年前完成上市。
剩下在港交所外排隊等候的內地房企，面前擺著“內外“兩道上市難關：
內部，港交所朝向他們的上市閘門正在收窄。外部，融資環境也在收緊。
如果說，2008年前後港交所偏好房企，那麼十年後，它更加青睞那些科技企業。
由於沒能接受“同股不同權”的模式，2014年港交所與阿里巴巴失之交臂。顯然，港交所不希望歷史重演。2018年，它宣佈接受“同股不同權”模式，隨後小米、美團等網際網路企業赴港上市，掀起科技股高潮。
相比較對科技企業開“綠燈”，港交所對房企上市的稽核變得更加嚴格。
縱向來看，在港成功上市的房企的數量在減少。
2018年，有7家內地房企在港上市，那時上市稽核時間較短，成功率高。2019年，上市房企減少到6家，並且上市週期明顯拉長。
在這背後，港交所對於內地房企的審批更加嚴格，許多資訊都需要房企進行完整的披露。
在嚴格的稽核下，房企排隊的等待時間被拉長，不少上市檔案失效。
值得一提的是，港交所似乎對房企拆分的物業更感興趣。2018年，有5家物業公司在港上市，到2019年擴大到9家。今年上半年，有15家房企分拆物業赴港上市。
不斷加速的物業上市潮，顯露出資本對這種輕資產、盈利穩定的業務更抱有信心，這也給排隊等候的房企不小壓力。
當內部面臨著港交所的嚴格稽核時，從外部融資環境看，今年赴港上市的房企也面臨著難題。
去年5月，銀保監會發文金融機構不得違規進行房地產融資。整個2019年下半年，房企融資變得愈發艱難，紛紛在海外“找錢”。
年初的疫情，讓許多房企掀起新一波海外發債動作：今年1月，內地房企發行美元債規模為183.25億美元。然而，海外金融環境也不妙，到了 2月這個數字銳減到36.26億美元。
透過美元債融到的資金，相當一部分流向了頭部企業。根據Wind資料顯示，今年3~4月發債的房企達70家，TOP10合計發行額佔全部房企的近4成。
各家房企都在四處找錢，花式融資。投資者手上的錢就這麼多，對於那些在港交所門口徘徊的房企，無疑會抱有更謹慎的態度。
在這種形勢下，資本和港交所對於房企都變得更加嚴苛。能夠順利闖關的房企，比如金輝、祥生和上坤，或許靠的還是各在市場上的表現。
前兩家屬於老牌房企，上坤則屬於新銳。在此前的上市潮中沒有明顯動作。近幾年，三者開始顯露出後勁。
金輝推出的產品，主要針對首置和首改，區域佈局主要落在強二線城市。
產品和區域上的佈局，讓金輝的規模在近三年穩步增長：
2017年~2019年，金輝分別實現全口徑銷售額445.1億、746.8億、888.6億。同期，金輝的排名穩定在40強。
與金輝一樣，祥生和上坤也在近幾年實現穩步增長。
2016年，在興起的一波地產熱浪中，祥生採用“1+1+X”的擴張戰略，立足浙江和長三角，向高增長潛力城市邁進。這一年，祥生的銷售額同比增長65.14%。
到2018年，祥生銷售額突破千億。
上坤也聚焦於長三角經濟區，團隊整體穩健、高效。
在2017年和2019年，分別實現營收12.01億元和75.35億元，三年複合增長率達150.5%。
它的行業排名，從2019年的89位上升到今年的79位。
目前來看，祥生和上坤離上市只差臨門一腳，其他房企仍在港交所門口等候。
地產圈流行這樣一種說法：
上市並不意味著一勞永逸，但不上市肯定出局。
過去二十多年，地產江湖湧動的風雲變幻，似乎印證了這種說法。
如今，隨著金輝成功上市以及祥生的即將上市，房企TOP40將全部踏入資本市場。
留給其它小房企的時間不多了。
•END•
來源 | 地產風聲
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