編者按：本文來自微信公眾號“PropTech研習社”（ID:cv_seal），作者：Ellie，編輯：李曉麗，36氪經授權釋出。
再次整體亮相的WeWork徹底換了血，沒了玄幻的科技感故事，更換了那套連地產商和投資人也聽不懂的語言體系。在最新披露的檔案中，WeWork身上多了“本分”這個詞，開始本本分分的闡述自己的商業邏輯，本本分分的承認過去激進打法下的失誤，開始用上長錢資本們喜歡的詞彙：做難而正確的事。
服務式辦公鼻祖IWG（雷格斯）的市值謎題也將迎刃而解。在WeWork估值最瘋狂的時候，業界一度質疑面積10倍於WeWork的IWG為何市值差距如此之大。
今天，IWG市值34億英鎊，約合47億美元，與WeWork90億美元的估值距離不再大到讓人難以理解。
WeWork的這次全新亮相也讓國內的創業者們鬆了一口氣，僅從打法上看，國內選手們早已佈局的大客戶、定製化、輕資產輸出恰恰也是WeWork未來的發展路徑。甚至在長期目標上，WeWork將500人以上規模的大型企業的佔比提升到了65%這麼高的比例。
經歷一年整頓，系列高管換血，不動產基金博楓（Brookfield）高管入主充當CEO之後，WeWork的味道和底色開始變化：原來還是那些熟悉的配方。
WeWork預計三季度上市，估值90億美元美國時間3月26日，聯合辦公鼻祖WeWork宣佈已與在納斯達克上市的SPAC（特殊目的收購公司）BowX Acquisition Corp. (納斯達克股票程式碼：BOWX)簽訂了最終合併協議。
這筆交易預計將於2021年第三季度完成，SPAC對WeWork的估值為90億美元(包括債務)。
作為交易的一部分，WeWork計劃籌集13億美元，其中8億美元是來自Insight Partners、喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)、富達管理(Fidelity Management)等頂尖機構。
交易完成後，股票程式碼將由“BOWX”變更為“WeWork Inc.”，同時WeWork目前的管理團隊將繼續運營新公司。馬塞洛·克勞爾（Marcelo Claure）將繼續留在公司的董事會，並繼續擔任執行董事長，桑迪普·馬斯拉尼(Sandeep Mathrani)將繼續擔任執行長。
訊息釋出當晚，BowX Acquisition股價聞聲大漲超20%，達11.71美元/股。
公告顯示，WeWork曾收到了幾家SPAC公司的邀請，WeWork之所以選擇BowX，是因為BowX瞭解WeWork獨特的地位，與其持續增長計劃保持一致，並且擁有支援公司走上這條軌道的經驗和專業知識。
而BowX選擇WeWork的原因是相信WeWork是一個有吸引力的長期投資機會，其交易條款反映出強勁的上行潛力。
交易完成後，BowX公司的董事長兼聯席執行長Vivek Ranadivé將加入WeWork董事會。
圖：Vivek Ranadivé履歷（來源：公司公告）
公開資料顯示，Vivek Ranadivé是NBA薩克拉門託國王隊(Sacramento Kings)的老闆，也是Tibco軟體公司的創始人。
WeWork方面表示，這起交易不影響WeWork與房東以及會員的關係，也不影響公司內部的僱傭關係。
交易完成後，投資人所持有的WeWork Inc.股票將自動轉換為BowX股票，持有的BowX股票數量將等於收盤前持有的WeWork Inc.股票數量，乘以交換比率(目前估計為0.83)，四捨五入為最接近的整數 。
兩次招股書大對比：迴歸生意本質早在2019年8月，WeWork曾首次遞交招股書，彼時WeWork是資本市場最受矚目的獨角獸公司之一。
如今，WeWork90億美元的市值較其巔峰期460億美元幾近膝斬。
兩次上市公開資料，WeWork發生了哪些變化？
【回顧：翻完WeWork38萬字招股書，我們發現：這個世界還是1950年的人說了算】
第一，持續擴張。門店數量超850家，工位數超100萬個。
截至2020年底，WeWork在全球超150個城市擁有850多家門店，工位數超100萬個，會員數量超45萬。
從客戶結構來看，500人以上規模的入駐企業在WeWork的比例已經達到50%，而這一數字在2019年6月底為38%。
而根據WeWork此前披露的招股書，截至2019年6月底， WeWork在全球29個國家和地區的111個城市裡布了528個點，工位數超60萬，對應的會員數量是52.7萬。
也就是說，在過去的一年半的時間裡，WeWork新進入39個城市，新布了300多個點，新增約40萬個工位，但會員數量減少了7萬多人。
從區域分佈來看，WeWork四成以上的門店位於美國和加拿大，亞洲市場（中國、日本和印度）位居其次，共有173家門店，EMEA（歐洲、中東、非洲）共有147家門店。
第二，重塑價值觀，新增“做正確的事”。
目前，WeWork價值觀的第一條是“做正確的事”。
除了“做正確的事”，WeWork的價值觀還包括“一起努力變得更好”“要有創業精神”“心懷感激之情”“做人，要善良”。
據瞭解，WeWork在2020年重新確立了核心價值觀，WeWork在公告中也表示，此次合併，不會改變WeWork的文化和價值觀。
經歷了上市折戟、估值暴跌、董事會換血之後的WeWork重新建立企業文化和價值觀，正式告別了此前一味地追求規模增長的打法。
第三，五年共虧損100億美元，2020年營收32億美元，虧損32億美元。
2020年，WeWork營收為32億美元（不包括中國公司），稅息折舊及攤銷前利潤EBITDA（不包括中國公司）達18億美元，虧損額達32億美元，較2019年的35億美元有所收窄。
根據此前公開的招股書，2016年，2017年和2018年，WeWork的營業收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，但淨利潤分別為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元。
2016年至2020年，五年內WeWork累計虧損額近100億美元。
WeWork預計2024年公司的營收將達到70億美元（不包括中國公司），稅息折舊及攤銷前利潤（不包括中國公司）達20億美元。同時，公司的會員數量將增至150萬人。
第四，戰略調整：增加大客戶佔比，轉型輕資產輸出。
在過去的2020年，WeWork的戰略是聚焦核心業務，專注於降低成本，確定盈利路徑，退出非核心業務線和表現不佳的資產。
展望未來，WeWork將專注於盈利市場份額擴張，增加ARPM和輕資產建設，比如透過房地產和平臺產品的數字化提高輕資產收入增長。
從客戶群體來看，目前WeWork 50%的客戶是1-99人的中小型企業以及100-499人的大中型企業，50%的客戶是500人以上規模的大型企業。
WeWork的長期目標是，500人以上規模的大型企業佔比達到65%，而500人以下的小型和中型企業的佔比降至35%。
除了二房東業務，WeWork也在積極轉型輕資產運營。
目前WeWork為全球知名的地產基金提供輕資產託管服務。這些業主包括黑石、博楓、鐵獅門、波士頓地產Boston Properties、RXR Realty等全球頂尖地產基金，安聯等險資機構，以及國內地產商萬科等。
大企業定製、數字化升級、輕資產輸出，WeWork的轉型方向與國內聯辦玩家不謀而合。
第五，業務止損：關閉8家公司，節省17億美元。
2020年，WeWork透過最佳化成本結構和核心業務，關閉了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ 、Teem、Waltz等8家公司。
由此，WeWork共節省了約17億美元，其中，包括11億美元的職能費用，4億美元的運營成本，以及透過退租以及修訂合約節省超2億美元。
第六，董事會大換血，5個董事席位軟銀佔仨。
與此前披露的招股書相比，WeWork董事會進行了一次“大換血”。
此前，WeWork董事會包括創始人Adam Neumann，Benchmark Capital創始合夥人Bruce Dunlevie，軟銀集團董事兼總裁、軟銀資本創始人Ronald Fisher，Mindbodygreen董事Lew Frankfort，全球私募股權公司Rhne 創始人M. Steven Langman，高盛副董事長Mark Schwartz，弘毅投資創始人、聯想控股執行董事兼執行副總裁趙令歡。
如今，前述董事會成員基本退出董事會。董事會出現了新面孔，BowX公司的董事長兼聯席執行長Vivek Ranadivé、Insight Partners的Deven Parekh將加入WeWork董事會，雷恩集團(Raine Group)合夥人傑夫辛(Jeff Sine)擔任獨立董事。
軟銀集團和軟銀願景基金在WeWork董事會佔有3個董事席位，Benchmark Capital和Insight Partners各佔1個董事席位。
如果算上WeWork執行長和執行董事長兩位軟銀系高管，9位董事會成員中有5位均來自軟銀。
接下來的三季度，WeWork透過跟SPAC方式上市後業績表現如何，最牽心的依舊是大股東軟銀。而在WeWork正式上市前後，國內籌備上市的聯辦選手能否借一借光，也看WeWork上市後的股價表現。