“（金科）要做行業內馬拉松長跑冠軍”，這是金科地產新上任董事長周達在今年4月首次領銜金科業績釋出會時拋下的一句狠話。也就是在4個月後，周達用金科的業績證明，雖然馬拉松冠軍是金科的目標，但“短跑”也絕非金科的弱項。
8月27日，金科股份披露半年報業績顯示，公司上半年營收達到439.73億元，同比增長45.10%；實現淨利潤48.66億元，同比增長14.26%，歸屬股東淨利37.05億元，繼續維持增長態勢。
類比那些盤踞頭部的房企巨擘，其動輒一到三成的股東淨利下滑昭示著一個事實：房地產行業早已將那棚改去庫存，人人爭千億的大時代翻了篇。粗放嫁接各種人，財，土地要素的傳統住宅打法，已經很難與金科等較早未雨綢繆，及時留有後手的綜合打法抗衡。
1
“綠檔”與“兩降”
“打出去的力道有三分，身體裡就得留著七分力”。房企的適者生存哲學，在地產要素供給變革的今年顯得尤為突出。
金科作為較早退回綠檔的領先房企之一，可謂深諳此理。
截至上半年末，金科股份淨負債率為77.08%，扣除合同負債後的資產負債率為69.5%，現金短債比達到1.38；“三道紅線”指標穩守“綠檔”。
在房企關注的負債層面，公司有息負債由2020年同期的1106.05億元下降至上年末的941.44億元。其中，一年內到期有息負債為269億元，佔比降至28.47%；一到三年內到期有息負債為524.69億元，佔比為55.73%。
今年上半年，金科地產實現銷售金額1025億元，同比增長18%。新增計容面積835萬平米，總可售面積繼續維持增長，達到7300萬平米。
與此同時，現金流方面，金科也在重回款，重去庫存的戰略中得到進一步改善，今年上半年，金科股份銷售回款達997億元，回款率高達97%，由此也導致經營性現金流扭轉回正。而在現金等價物結餘上，金科股份二季度末貨幣資金餘額為370億元，同比增長0.73%。，貨幣資金餘額對短期有息負債覆蓋更為充裕。
降庫存，降負債，重回款，重現金，穩中方能有進。今年，金科的主體信用等級穩步提高，境內主流評級機構均給予AAA級，包括標普，穆迪兩家國際權威評級機構也均上調了金科股份的信用主體評級，評級展望調整至正面。
2
地產“供改”，金科“四位一體”成效斐然
從去年的“三道紅線”，到今年的供地供貸“兩集中”，房地產調控已經從單向的需求管理，開始向錢，地兩位一體的供給管理轉變。在這場聲勢浩大的“供改”中，地產行業也不再演繹簡單的弱肉強食，其更像是在標榜均衡規劃，強調適者生存。
2020年12月，金科對外公佈新五年（2021-2025）發展戰略，提出要堅持“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，即精耕地產主業、做強智慧服務、做優科技產業、做實商旅康養，在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈。
2021年5月11日，濟寧金科生命健康科技城開園，短短5天后，金科固安智慧科技城正式啟城。金科固安作為佈局京南的重點專案，總建築面積27萬平米，預計園區全部建成後將引進電子資訊、智慧製造、新材料等企業約330家。
而這僅僅是金科科技產業大步前進的一個縮影。
根據公司財報，金科產業今年上半年已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份 22個城市，累計運營管理專案28個，累計開發運營面積超1,300萬平方米，打造了以長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、成都青羊總部基地、山西智慧科技城等專案。
而商業地產方面，金科今年則重新聚焦品牌塑造，推出金科中心、金科愛琴海、金 WALK 未來生活中心三大商業產品線。金科首個大型綜合體專案金科中心建成並逐步投入運營，同時完成重慶、昆明、慈溪三個購物中心“金科愛琴海”的品牌落位；透過金科愛琴海IP獲取長沙糧倉型專案，助力“地產+”業務健康發展。
作為綜合佈局的變現出口，金科服務便是金科“四位一體、生態協同”戰略圖景下的最佳寫照。
今年上半年，金科服務在管建築面積達1.87億平方米，新增在管面積3062萬平方米，同比增長43.97%；營業收入為25.86億元，同比增長88.79%；淨利潤為5.42億元，同比增長79.10%。
3
創造力奠定護城河
過去數十年中，金科從不甘只當產業的服務者。然則尺有所長，寸有所短。金科股份在多年多元化的基礎上，今年更強調回歸地產大邏輯，做好長項。
2020年11月，金科召開首屆創新挑戰賽暨創新大會。截至2021年3月決賽，大賽組委會共計收到各公司、各部門的創新提案2008項。包括模式創新、產品創新、技術創新、服務創新及管理創新等多個領域。
金科對創新的支援與鼓勵不僅表現在內部，更表現在公司戰略上。
在金科下一個五年發展戰略規劃綱要中，公司正式提出要做好“兩升級、三轉變”，具體來看：由傳統地產向科技地產升級，由傳統物業服務向智慧服務升級；由單賽道向多賽道協同發展轉變，由高速度發展向高質量發展轉變，由常規發展模式向創新驅動模式轉變。
未來，頭部企業的競爭，將是生態系統的競爭；構建產業生態鏈，即是護城河也是基業長青的必經之路。而今金科在時代的脈搏上，正穩健地拓展能力圈與護城河。