編者按：本文來自微信公眾號 豹變（ID：baobiannews），作者：陳法善，編輯：劉楊，創業邦經授權釋出，頭圖來源攝圖網
樓市“房住不炒”，少了炒房客的開發商，開始炒作自己。
近日，多地開發商宣稱，可以用西瓜、水蜜桃、大蒜、小麥“換”房子，最高可用這些農產品抵近19萬元購房款。
5月下旬，建業集團在河南商丘、開封分別推出“小麥換房”“大蒜換房”活動，給小麥和大蒜開出了2元/斤、5元/斤的不菲身價，最高可用小麥抵16萬房款。
這波用農作物換房的風潮迅速被江蘇的開發商模仿。6月24日，無錫陽山一樓盤號稱可用陽山水蜜桃抵188888元房款。
6月28日，新城控股在南京推出“西瓜換房”，以高於市場價近5倍的價格向每位購房者“收購”10000斤西瓜，最高抵10萬房款。
眼下，樓市信心尚未完全修復，西瓜、水蜜桃、大蒜換房折射出處於困境的開發商強烈的求生欲。這是救市的靈丹妙藥，還是房企慣用的營銷噱頭？
1、西瓜抵萬金南京的西瓜身價一夜之間“漲”了近5倍。
繼河南上演小麥、大蒜換房後，江蘇的開發商迅速開始了“抄作業”。6月28日，一則新城控股旗下樓盤的促銷海報讓不少購房者驚呼：原來西瓜也可以用來買房了。
海報顯示，新城雲漾濱江樓盤將以10元/斤的價格收購西瓜衝抵房款，每套房收購上限為10000斤，即最高可衝抵10萬元。而南京市面上西瓜多為2-3元/斤，溢價近500%。
《豹變》從該樓盤銷售處獲悉，活動屬實，公司有專人接待，具體細則需要到售樓處現場溝通。
營銷很出圈，卻難掩該樓盤的失意。“南京網上房地產”網顯示，該樓盤8、9棟於今年4月11日開盤，總計312套房源，截至目前成交29套，成交比例為9.3%。顯然，銷售情況並不樂觀。
貝殼網房產中介劉威表示，該樓盤遠離南京主城，離隔壁馬鞍山市倒是隻有10來公里，買房的人主要是“地源客”。“就是在附近上班、生活的人。這邊要做一個產業園，不少企業從南京市區搬過來，有的會向來這上班的員工提供補貼，但確實太遠了，願意來的人不多，房子賣的不是很好。”劉威稱。
近年來，馬鞍山一直在積極融入南京都市圈，除了“企業移民”，該樓盤客戶主要還有安徽居民，以及當地村民和拆遷戶。不過相比起臨近南京主城的其他板塊，該地段發展比較滯後，多位房產中介表示，除非在附近上班，否則不建議購買，更不建議投資。
此外，促銷活動的主角西瓜更成為爭論的焦點。該樓盤所在的江寧區是南京重要的西瓜產區，劉威認為，在夏季選擇西瓜抵扣房款，除了製造營銷噱頭，也可能是為了刺激周圍瓜農購房。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《豹變》表示，相比起小麥換房，西瓜換房明顯引起更多質疑。小麥屬於農業大省的重要生產物資，相關農戶的種植規模大，所以藉此做一波“小麥換房”的營銷活動，比較符合當時農戶的收入情況和購房需求。而西瓜屬於季節性水果，農戶種植的規模即便大，也可能是侷限於個別農戶，其符合條件的農戶數量肯定沒有小麥的農戶多，換言之，此類營銷未必能吸引多少瓜農來購房。
實際上，該樓盤最近也傳出負面訊息。有多位南京地產圈人士對《豹變》表示，該樓盤此前有停工傳聞，他們5-6月期間去探房時看到，工地上只有少量工人在施工，一期樓盤基本上封頂。“一期2023年10月交付，二期2024年12月交付。按目前的節奏，不知道會不會延期交付。”上述地產圈人士稱。
2、真實惠還是假噱頭？農作物換房，到底是真實惠還是開發商策劃的營銷噱頭？
特別是水蜜桃、西瓜這種易變質不易儲存的水果，難道要拉10000斤到售樓處現場交割嗎？一些網友笑稱，光油費都不便宜。
實際上，上述四地房企促銷海報對活動細則皆語焉不詳。《豹變》聯絡開封建業城售樓處，對方表示效果不錯，賣了30來套，並不要求蒜農拉著1萬斤大蒜到售樓處交割，實際上只要看中房子，不論是不是蒜農都能享受購房優惠。現在活動提前結束了，具體細節不方便透露太多。
相比起保質期較長的大蒜、小麥，南京、無錫推出的西瓜、水蜜桃換房顯然操作難度更大。《豹變》致電無錫弘陽悅陽九璽售樓處，對方給出了與建業城近似的回覆。“這是公司推出的一項促銷活動，相當於變相讓利，並不要求果農用桃子來交割，只要來看房都能享受折扣價。”該銷售表示。“要先來現場，把房子看下來，後面具體怎麼操作都好說。”
或許是出於輿論壓力，該銷售此後刪除了前幾天在朋友圈釋出的多條水蜜桃換房海報和連結。
房企眼花繚亂的花式賣房表明，在困境之下，開發商正想方設法刺激需求自救。不過專家表示，相關做法不可照搬照抄。
嚴躍進認為，河南大蒜、小麥換房屬於縣城去庫存壓力下的一種救市做法，是當前縣城銷售破局的一種創新，總體應該給予肯定。而西瓜換房的做法，發生在南京。其實南京近期房地產市場表現是不錯的，似乎還不至於打出西瓜換房的廣告。
“對一些城市模仿河南做法應給予警示。目前有些房企借一些營銷，出現了變相迴避限價的做法。當前各地限跌令的規定比較多，目的就是為了防範出現房企違規降價、虛假營銷的操作。”嚴躍進表示。“換而言之，若是確實收購西瓜進而可以抵扣購房款，那本身也是合規的。但要防範收購的操作是虛的，而變相降價了10萬元，最終產生了營銷的噱頭和隨意降價的操作，需要注意其中的風險。”
目前，南京市面上的西瓜價格每斤不到3元，1萬斤西瓜成本不到3萬，而開發商願意以10萬元收購，相當於給客戶優惠了7萬多元。
對雲漾濱江“西瓜換房”對做法，鏈家房產一客戶經理對《豹變》稱，現在是淡季，看房的人不多，用這種方式吸引人到現場看房，就達到目的了。
3、房企如何去庫存花式促銷體現了房企去庫存的巨大壓力。
6月28日，萬科董事會主席鬱亮在股東大會上表示，現在大家的日子都很難過，也是他從業以來壓力最大的一段時間。從短期來看，市場已經觸底，但恢復是個緩慢而溫和的過程。
實際上，進入2022年，各地陸續出臺鬆綁措施，提振房地產市場。據中原地產統計，僅今年上半年，就有超200座城市累計出臺了460多項房地產鬆綁政策，刷新歷史記錄。
在這些措施中，不少政策還是“老面孔”，如降低房貸利率、提高貸款額度、放寬限購，甚至直接為購房者發放購房補貼等，在歷次放寬房地產政策的週期中多次出現。
雖然政策頻出利好，但市場恢復仍未恢復。國家統計局資料顯示，今年1-5月，全國商品房銷售額48337億元，同比下降31.5%；全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%。
南京在本輪樓市鬆綁中表現積極，除鼓樓、玄武、秦淮、建鄴4區，其他區縣都已放鬆限購。多位南京房產中介表示，單靠促銷而配套跟不上的話，偏遠地區樓盤去庫存的難度較大。以雲漾濱江為例，該樓盤位置較偏，加上配套滯後，很難吸引到其他客源，銷售情況一直不太理想。
“附近規劃了一塊醫院用地，但遲遲不見動工。規劃對奧特萊斯等購物中心，還有待建設。離在建的寧馬線輕軌步行至少要走700多米。不少購房者主要是看中價格便宜才入手。”劉威表示。
低線城市和郊區縣若想去庫存，除了營銷噱頭，更應給購房者實實在在的好處。嚴躍進表示，西瓜換房的做法營銷大於實質，不具有行業推廣價值，想要去庫存，還需要給購房者更實質性的利好。
“此前個別地區允許首付分期，降低首付門檻，購房者的壓力就會小很多，這在理論上值得探討。”嚴躍進說。“因為有的房企雖然宣稱降價，是真降還是假降很難說。”
目前，一二線核心城市樓市正逐步企穩，但低線城市的需求恢復還需時日，房企在營銷噱頭之外更需要多一點真誠。
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