文/樂居財經 林振興 曾樹佳
北京西紅門鎮宏福路8號，鴻坤集團總部門外。
3月28日中午，聚集著二三十位群眾，他們自稱是投資人，有一個共同訴求：為了解決鴻坤集團旗下的金融產品“鴻坤金服”的理財兌付問題。
人群中，一位70來歲的王老太（化名）格外引人注目。她講述著自己的遭遇。在買了鴻坤的房子後，她把剩餘的幾百萬老本都投在鴻坤金服裡。“現在每天手發麻、心發慌。”說到這，王老太不由得哭出了聲。
大家的心裡不踏實。
在現場，另一位投資者表示，“我今兒沒提現（本息），發現鴻坤金服所有產品停售。打電話問客服，回覆說資金凍結。”
七八個保安，把守著鴻坤的大門。而在上週末，鴻坤總部還聚集了一些投資者，他們都是來尋求解決辦法的。
無獨有偶。鴻坤的少東家趙偉豪也受到波及。
3月28日，趙偉豪所持北京合潤資產管理有限公司（簡稱“北京合潤”）2970萬元股權被凍結，凍結日期自2022年3月4日至2025年3月3日，執行裁定書文號為（2022）甘01執保60號，執行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院。
“懸空”的30億
“我們貸款買你的房子，一邊還著房貸，一邊努力攢錢，你們鼓動我們買你的理財產品，出於信任我們掏空了全部家產。”投資者對於鴻坤金服的喊話聲聲入耳。
此前諸如恆大、陽光城等暴雷房企的理財產品，投資者大部分是公司員工、供應商，而鴻坤金服的投資者，大部分卻是業主。他們在買了房之後，再次成為了鴻坤的現金流來源。
有投資者表示，“（所住鴻坤）小區路標全是金服廣告，物業也每年在小區組織活動宣傳該產品。”據瞭解，2016年鴻坤物業與鴻坤金服簽署戰略合作進入社群金融領域。
眼下，爆發信任危機的鴻坤金服，原本是有“保障機制”的。
具體為，鴻坤金服作為金融資產資訊釋出平臺，收取一定比例的服務費，並從中拿出千分之三，放入其設立的風險保證金中。如融資人未歸還當期本金、利息3個工作日，鴻坤金服將用該保證金墊付。
當風險保證金賬戶內的資金餘額，不足以支付投資人的剩餘本金、利息時，由鴻坤集團補足相應的風險保證金。一經使用保證金進行墊付後，墊付方既取得相應的債權，並有權基於該等債權進行追償。
基於上述類似的保障措施，加上6%至9%的年利率收益，吸引了不少投資者。但在鴻坤資金拮据的情況下，理財產品兌付難題凸顯，那份較為詳細的保障計劃，略顯蒼白。
一位大學一年級的女孩透露，近日鴻坤金服突然就通知停止了服務，現在裡面的所有資金都被凍結了，資金鍊斷裂，住戶們無法提現。
大約30億的資金池，懸在空中，有可能碎成一地，這必然引來了業主的聲討。目前，鴻坤金服創始合夥人王利麗，給出了初步的兌付方案：
充提差後本金在1萬至10萬的客戶，現場簽約後5個工作日內一次性把本金提走。但隨著本金的增加，兌付的週期也被拉長，10萬至20萬的客戶在12個月內完成兌付，20萬到50萬的客戶在兩年內完成兌付，大於50萬的則要等上三年。
其中提到的本金，是現有本金減去所有提出來的利息，所得出來的金額。
利息兌付是在第四年開始，分24個月兌付完成，每月歸還同等額度。理財產品方承諾將啟動實物兌付，開放所有在售專案的房產、車位、商鋪等，投資本息都可以直接抵扣房款。
方案一出，業主們疊加著擔憂與不滿的情緒，炸開了鍋，矛頭直指鴻坤金服的“敷衍”，“他們說的所謂本金那不叫本金，原來的交易已經完成，所得的錢都是我們自己的，最後投的未到期的才算本金。現在讓我們籤這些東西，無疑就是給個甜棗再跑路。”
一位投資者看來，“現在給的方案也是幾年後才能拿到本金，還有利息不得而知。幾年後發生的事情我想誰也不知道，這種說辭，屬實是在先安定人心然後撒手走人。”
面對未來的不確定性，投資者們再也不淡定了。恆大、陽光城、奧園、佳兆業、當代置業等的理財產品相繼暴雷的場景歷歷在目。
與之前出現問題的房企類似，大部分主體的方案都涉及了現金分期，以及抵物、抵房政策。部分方案一經公佈，就引起了較大的爭議，於是免不了經歷修改、完善的過程。
據現場投資者介紹，本週四（3月31日）鴻坤將拿出新的方案事宜，“但是無論鴻坤給我們什麼樣的方案，如果沒有相關部門的監督與見證，我們難以信服。”
自融嫌疑
鴻坤金服所屬於鴻坤理想（深圳）科技發展有限公司（簡稱“鴻坤理想科技”）。該家公司成立於2017年5月，註冊資本5000萬元，法定代表人為楊君會，對外jin5投資了霍爾果斯鴻坤理想科技發展有限公司（持股100%）。
在股權上，鴻坤理想科技的初始股東為北京億潤財富科技服務有限公司。穿透可知，億潤財富科技背後是葉青和邵毅分別持股99%和1%。其中，葉青也是鴻坤集團前法人和在職員工。
2018年5月，鴻坤理想科技股東大換血，目前由天津太創商貿有限公司（背後劉壽高全資持股）和劉鴻分別持股99%和1%，背後並不見鴻坤持股的身影。在高管名列上，楊君會為總經理，朱曉婷為監事。
巧合的是，北京鴻坤房地產2019年前的董事名列上也出現了同名的“楊君會”。
類似的例子並不在少數。房企通常的做法是，由公司內部人士在外自建殼主體，或去外部尋找符合條件的殼公司，作為理財產品的發行主體。這些平臺，一般都會避開與其他主體結構上的關聯。
例如，恆大財富的基金銷售牌照持有主體，為深圳市金海九州基金銷售有限公司。穿透可知，該公司旗下並沒有對外投資公司，最終受益人為徐文、何妙玲，前者目前在廣東恆大華南物流中心任董事，後者為恆大地產集團董事。
此外，陽光金服旗下”華冕財富“，其主體公司為陽光泓寧財富管理有限公司。陽光泓寧現有42家對外投資公司，均帶“管理諮詢”“投資”等字眼，它們大部分也只是空殼，沒有關聯到相關專案。
看起來，僅從股權鏈條上，似乎很難追溯到房企理財產品的資金流向，其中的“暗流”，匯成了不為人知的“深潭”。
從北京鴻坤偉業房地產2019年公開發行公司債券(第一期)募集說明書來看，截至2018年底，鴻坤理想科技仍為北京鴻坤關聯人，應收賬款為873萬元；同年，霍爾果斯鴻坤理想科應收賬款為1.61億元。
這類理財融資之所以受到房企的追捧，是因為它不體現在報表中，相對靈活和寬鬆。開發商可以藉助它調整槓桿、調配資金，大大拓寬自身的戰略空間。
地產開發業務向來具有強金融屬性，房企佈局金融早已不是什麼新鮮事。在金融領域騰挪，它們既能獲取投資收益，又能在變相理財中，支撐自身越來越大的資金需求，兩頭受益。
據業主方陳述，鴻坤金服談判代表溝通群裡，除了鴻坤金服創始合夥人王利麗，還有鴻坤集團執行董事朱燦（原鴻坤地產董事長）。
據樂居財經瞭解到，王利麗名下僅存續一家子公司北京零度鑫業科技有限公司（100%），另外兩家西安鴻坤理想金融資訊服務有限公司和天津英才科技開發有限公司已登出。
趙氏父子的經濟學
鴻坤大老闆趙彬多久沒有出現在公眾視野？在鴻坤集團官網上，趙彬最新一條新聞還停留於2019年1月底出席鴻坤地產年會。那時候的鴻坤很是熱鬧，明星職業經理人袁春和毛大慶在側。
轉眼間，物是人非。袁春去了弘陽，毛大慶將優客送上市，而鴻坤卻再見不著趙彬的身影，鎂光燈都聚焦在其子趙偉豪身上。
趙彬是一位資本高手，擁有經濟學背景。他在2007年成功發起中國北方地區第一支有限合夥基金，併成功投資近20多個企業專案，實現收益超過300%，一時成為傳奇。
跟隨父親趙彬的腳步，1993年出生的趙偉豪也有著經濟學背景，他曾就讀美國波士頓大學經濟學和計算機科學專業，是一名妥妥的富二代海龜，酷愛籃球。
然而，眼下伴隨鴻坤金服暴雷，也震動著鴻坤集團脆弱的資金鍊，波及這位90後的地產二代。
此次趙偉豪被凍結的北京合潤成立於2013年11月13日，註冊資本為3000萬元，經營範圍為資產經營管理、專案投資、投資管理等，由趙偉豪和其母吳虹分別持股99%和1%。
不僅是趙偉豪被股權凍結，吳虹和趙彬也在3月接連喜提兩次“被執行人”。有意思的是，這兩次執行標的金額均為0元。
在對外投資列表中，北京合潤直接投資了民潤投資有限公司（100%）、鴻坤集團有限公司（65%）、北京億潤慧德投資中心（有限合夥）（40.98%）、北京億潤投資集團有限公司（4%）等4家對外投資。
其中，億潤投資是鴻坤金融圖譜裡的重要一環。其成立於2007年，定位於中國新一代產融結合的創新型資產管理公司，截至目前成功投資50多家企業，10多企業已成功上市，資產管理規模超100億。
據工商資料顯示，它對外投資有7家公司，包括億潤資產、寧夏億潤、北京民潤、億潤健康、億潤創業、鴻坤文化、寧夏合潤航空（已登出），其中100%控股的億潤資產和持股99%的億潤創業分別投資30家和60家公司，最經典的投資包括入股中民投和優客工場。
2020年11月24日，優客工場（UK）正式登陸納斯達克，成為“聯合辦公第一股”。雖然未見趙彬，但其子趙偉豪卻親自到場祝賀。
除了金融，鴻坤另一隻重要抓手就是地產板塊。實際上，鴻坤地產的上市計劃早在2021年4月就已露出了端倪，它一夜之間進行115家公司股權騰挪，搭建上市框架。
彼時，趙偉豪及其母吳虹退出了鴻坤集團管理諮詢有限公司，香港鴻展有限公司接手二人原先持有的股權（97%），剩餘3%股權仍由升富亞太有限公司（TREND RICH ASIA PACIFIC LIMITED）持有。
新股東香港鴻展於2020年11月6日在香港成立，是一傢俬人股份有限公司。而鴻坤集團管理諮詢則持有北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（下稱“鴻坤地產”）100%的股權。
從規模上講，雖然多年前鴻坤集團就喊出了千億目標，但它卻一直在原地踏步。2017年－2019年，其簽約金額分別為147.13億元、170.5億元、172.2億元。
2020年，鴻坤地產的簽約銷售規模仍停留在175.4億元，增速1.86%，按照目前個位數的增長速度，其千億之路仍將漫長。
在盈利方面，2020年鴻坤地產的營收不升反降，同比下降7.94%至88.99 億元；歸母淨利潤的跌幅更是驚人，同比下降59.57%至3.47億元。營業收入減少，營業成本增加，以及財務費用的激增，這些都是鴻坤地產利潤消失的地方。
隨著三條紅線的出臺，房企都在拼命回撥負債率。截至2020年底，鴻坤地產的負債率約為79.83%，“三條紅線”裡面剔除預收款後的資產負債率約為69.32%，淨負債率約為91.66%，現金短債比約0.65。現金短債比超過紅線指標，另2個指標低於紅線指標。
除此之外，鴻坤地產還存續一隻美元債，將於2022年10月到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。值得注意的是，鴻坤地產存續這隻美元債融資成本頗高，票息高達14.75%，處於行業較高水平。
自去年底至今，鴻坤地產有5次被列為被執行人，被執行總金額達527.74 萬元，另有一則被“限高”記錄。如今，鴻坤金服出事，趙氏父子雪上加霜。
文章來源:進深News