園區半年考丨“學霸”和“學渣”都在這份榜單上 園區“扛把子”們快來對號入座

文/房小業

一場疫情亦是對產業園區的一次大考。上半場收官，從財務資料來看，各個型別的產業園區，誰苦誰知道，有優秀“玩家”脫穎而出，也有“開倒車”的吆喝者。

根據公開財務資料，產業中國透過營收、歸母淨利、負債等多項指標篩選出已披露2020年半年業績報告的20家以園區建設運營為穩定業務的園區類上市公司分析發現，各項財務指標整體表現並不樂觀，營收增長難，淨利潤增長更難。

2020年上半年，這20家園區類上市公司總營收895.15億元，淨利潤總額143.92億元，平均淨利潤率為16.08%。20家上市公司的半年報雖然無法完全精準代表整個產業園區行業的現狀，但這份“最難熬”的半年成績單傳遞出行業發展行至瓶頸期，營收和盈利模式發生了改變，也遇到了問題。

20家企業中，只有8家營業收入正增長，9家歸母淨利正增長，3家企業出現虧損。其中中新集團、中國宏泰發展、億達中國、華夏幸福、中電光谷、外高橋、海泰發展、空港股份、蘇州高新這9家企業均出現營收、歸母淨利同比增幅雙降的局面。

另外，行業集中度依舊高企，華夏幸福和招商蛇口兩家企業在行業總營收的佔比達到70%，也是唯一2家營收超過200億元的企業。華夏幸福雖然是上半年產業園區營收大戶，但比去年同期減少了10億，華夏幸福將下降原因歸結為疫情影響，使得公司在環京等主要區域房地產專案交付結算滯後。

招商蛇口243.2億元的營收，同比增長45.74%，說明其上半年銷售與結轉情況良好。但淨利不敵去年同期，毛利潤58億元，同比下降8.2%；歸母淨利潤只有9.13億元，同比下降81.35%，毛利率、淨利率均創低點，陷入增收不增利的尬境。

儘管中新集團2020 年起已完全剝離房地產開發業務，但土地一級開發依然是其主要收入來源。上半年土地一級開發總額11.2億元，佔總營收比例達 61.9%。因為去年同期地產開發業務集中結算27億，上半年中新集團營收、淨利同比大幅下滑。

當然，幾家歡喜幾家憂，上半年也有部分企業交出一份相對樂觀的成績單。如市北高新、南京高科、電子城、浦東金橋等企業營收及淨利潤均收穫20%以上的增幅。

以電子城為例，上半年實現營業收入12.8億元，同比增長150.4%，歸母淨利潤2.3億元，同比增長 38.1%，主要受專案開發及結算等週期因素帶來的收入階段性增加影響，淨利潤增速低於營收增速主要系土地增值稅大幅增加。

南京高科營收近200%的增幅主要原因是房地產開發銷售業務商品房專案交付結轉的收入增加，淨利潤增加同樣是公司房地產業務實現的淨利潤增加所致。

值得關注的是，從這些看似“逆境揚帆”的企業資料來看，許多企業園區業務的貢獻率在上半年出現明顯回落，對於房地產銷售的依賴度卻在回升。

營收和淨利潤同比雙增的企業中，實際收入並不高。營收最高的是東湖高新，為48.6億元；淨利最高的是南京高科，為14.23億元。營收增幅最高302.32%的市北高新，營業收入只有8.29億元，同時也是淨利增幅最高的達1613.55%，但歸母淨利僅為0.96億元。

從這些資料可以看出，2020年上半年，受疫情及內外部嚴峻環境影響，產業園區企業的營收和利潤空間受到明顯擠壓，下半年復甦與分化的趨勢大機率會延續。

相比於持續走低的房地產行業的淨利潤率，產業園區行業平均16.08%淨利潤率還是有一定的“誘惑力”。但行業整體的淨利潤率差異化明顯，最高的張江高科有著256.44%的淨利潤率，歸屬上半年產業園區“利潤王”。但張江高科在營業收入上呈現了倒退的趨勢，上半年營收只有3.57億元，降幅近40%，營業收入與淨利潤變動背離。

具休來看，10%以上淨利潤率的有13家，其中超過70%淨利潤率的有2家，50%以上淨利潤率的1家，中新集團的淨利潤同比下降，但以51.78%的淨利率擠入TOP5。10%以下淨利潤率的有5家，中國物流資產的淨利潤率僅為0.49%，海泰發展、空港股份淨利潤率轉為負值，分別為-8.97%和-8.23%。

穩健性指標我們採用了資產負債率。20家園區企業中，資產負債率超過80%紅線的只有華夏幸福1家，3家企業資產負債率超過70%，分別是東湖高新、億達中國和蘇州高新。4家企業資產負債率超過60%，其餘均控制在50%左右，整體表現相對穩健。

與房企動輒數千億的債務相比，除華夏幸福和招商蛇口兩大戶外，多數負債都維持在百億規模左右。蘇州高新、億達中國、外高橋、上海臨港負債200億以上；空港股份、海泰發展負債規模較低，都在15億以下。當下房企“降負債”利刃高懸，產業園區企業似乎也不能無視。

未來可以預見，經此一“疫”，面對新的市場環境和新的客戶訴求，如何打造產業園區的核心競爭力，如何差異化運營，如何提升自身盈利能力，這些都將成為產業園區成長路上面臨的考驗。