關於“三道紅線”、關於資本市場、關於多元化發展……萬科這樣說
高喊要“活下去”的萬科，交出了2020年中期的業績成績單。2020年上半年，萬科實現營業收入1463.5億元，同比增長5.1%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤125.1億元，同比增長5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增長4%；全面攤薄的淨資產收益率為6.39%，較上年同期下降0.96 個百分點。
8月28日，萬科召開2020年中期業績會，“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”依然是其強調的主題。業績會上，關於“三道紅線”、關於資本市場、關於多元化發展……萬科的管理層一一進行了回應。
回溫的開竣工
受疫情影響，上半年萬科實現合同銷售面積2077萬平方米，同比下降3.4%，降幅較一季度收窄0.9個百分點；合同銷售金額3204.8億元，同比下降4%，降幅較一季度收窄3.7個百分點。報告期內，萬科銷售的產品中，住宅佔90.5%，商辦佔6%，其它配套佔3.5%。
萬科董秘朱旭在會上表示，上半年萬科各區域銷售佔比中，南方區域佔15.3%，上海區域佔41.3%，北方區域佔22.3%，中西部區域佔19.9%，其他佔1.2%。朱旭進一步透露，萬科已於昨日新成立了西北區域事業集團，包括西安、蘭州、銀川、新疆等公司。
除銷售層面外，疫情的影響也波及到萬科的開工、竣工節奏。朱旭稱，受疫情影響，上半年萬科開工、竣工節奏有所放緩，不過近期已有回溫節奏，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。
據半年報披露，萬科新開工規模出現下降，竣工規模保持增長。資料顯示，上半年萬科實現新開工面積1835.6萬平方米，同比下降6%，佔全年開工計劃的62.8%（2019年同期：54.1%）；實現竣工面積1074.5萬平方米，同比增長1.4%，佔全年竣工計劃的32.4%（2019年同期：34.5%）。
利潤表現方面，萬科上半年房地產業務結算毛利率為24.1%，較上年同期下降4.2個百分點。貝殼研究院高階分析師潘浩指出，毛利率同比下降主要是結算產品結構性原因，2019年上半年高點結算部分為2016-2017年部分高溢價產品；同時，行業整體利潤水平下降是發展趨勢，預計萬科全年毛利率水平仍存回落的可能。
率先高喊“活下去”，萬科最近幾年以穩健示人，上半年其在新增土儲方面也有所“收斂”。資料顯示，上半年萬科獲取新專案55個，總規劃建築面積980.2萬平方米，權益規劃建築面積504.6萬平方米。上述專案的權益地價總額約321.3億元，均價為6368/平方米。而去年同期，萬科新增總規劃建築面積1372.8萬平方米，權益規劃建築面積941.8萬平方米。
在今日的業績會上，有投資者也提出拿地放緩的疑問，萬科執行副總裁兼營運長王海武回應稱，萬科一直堅持穩健投資的原則，並遵循既定的投資原則和投資策略進行相關的投資，目前公司在手的資源可以保證未來三年的發展。“好的投資專案需要去認真觀察，我們不會追求過高，但也肯定不會過分保守。”
安全的三道紅線
在房企中報季期間，有一個問題屢次被提及，那就是關於房企融資“三道紅線”的影響。在此之前，市場傳出房企融資“三道紅線”將出臺，分別為：紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。
8月23日，央行官網掛出工作動態，證實20日，住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
對於融資“三道紅線”，萬科總裁兼執行長祝九勝也在今日的釋出會上予以回應，“對於政策的變化我們將認真研究，儘快去適應。我們對自己的適應能力還是很有信心的，萬科長期堅持‘現金為王’。”
據祝九勝透露，上半年萬科繼續保持經營性現金流為正，實現經營性現金淨流入226.1億元。萬科持有貨幣資金1942.9億元，遠高於一年內到期的流動負債的總和968.2億元；淨負債率進一步降至27%，保持行業低位。“今年上半年即使有疫情衝擊，萬科仍然實現226億元的經營性現金流淨流入，長期來看對公司自身適應能力抱有信心。”
華創證券釋出的研報顯示，根據2019年年報資料，30強房企中有9家房企觸及了“三道紅線”，5 家觸及兩條紅線，11家觸及一條紅線，這意味著新政一旦全面實施，多數房企融資端將面臨較大的融資收縮壓力。
“作為資金密集型行業，眾房企或多或少都對外部‘輸血’有依賴，類似萬科的財務狀況仍屬於小部分。”地產分析師嚴躍進表示，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要透過降價促銷，以回籠資金。同時，對於地王等專案需要謹慎投資。
從萬科的負債情況來看，截至2020年6月底，萬科有息負債金額為2729.8 億元，較年初增加151.3億元，佔總資產的比例為15.1%。債務結構方面，萬科的有息負債以中長期負債為主，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計968.2億元，佔比為35.5%；一年以上有息負債1761.6億元，佔比為64.5%。
潘浩稱，萬科長期採取穩健的財務策略，經營性現金流已連續11年為正，不能認定萬科的“保守”，而是萬科選擇長期有質量發展的戰略。
暫不上市的外圍業務
隨著房地產市場進入“白銀時代”，開發商的多元化發展已成趨勢，萬科也在此之前提出了“城鄉建設與生活服務商”的新定位。
記者注意到，目前萬科已形成物業服務、物流倉儲、商業運營等多元化業務，此外萬科還在冰雪度假、教育、食品等領域積極探索。然而與其他房企不同的是，萬科對於外圍業務分拆上市興趣缺缺，紛紛敲定為“目前暫不上市”。
作為除房地產之外的第二大業務板塊，萬科的管理層曾不止一次公開宣稱，“萬科物業暫時沒有上市計劃。”在今日的業績會上，王海武也對外公佈“物流倉儲及商業業務暫無明確上市計劃”。
王海武稱，商業業務和物流業務是萬科向城鄉建設與生活服務商轉型的探索，萬科確實希望未來這些業務能夠上市，但目前物流倉儲及商業業務暫無明確上市計劃。
在嚴躍進看來，萬科的外圍業務之所以不著急上市是出於兩個方面考慮。一方面，萬科的外圍業務與主營房地產業務相比仍體量較小，對於融資的需求沒那麼迫切；另一方面，萬科的自身財務狀況優良，可以給外圍業務提供更充足的成長空間。
半年報資料顯示，在萬科的營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1381.4億元，佔比 94.4%；來自物業服務的營業收入為67.0億元，佔比4.6%。由此也可以看出，萬科的多元化轉型還需要一段時間去推進。
綜合來看，萬科行業“優等生”的地位依然穩固，面對外部市場的不確定性，如何更好的“活下去”成為所有房地產企業的共同考題。朱旭稱，下半年經營形勢依舊複雜，無論是疫情還是宏觀經濟都存在諸多不確定性。萬科將繼續堅持“聚焦產品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤”的年度工作主題。北京商報記者 盧揚 王寅浩