觀點網 5月10日，保利發展控股集團股份有限公司召開2021年年度股東大會，審議了包括年度報告、投資計劃、財務決算、利潤分配等總共14項議案，同時對該公司去年和未來的經營做了總結和展望。
股東會在廣州海珠區琶洲的保利發展廣場舉行。當天的股東會由保利發展公司董事、監事和高管、聘請的律師、以及數位股東等參與，人員來自全國各地，根據相關防疫要求，部分高管、董事透過影片參會。
今年以來，行業形勢和市場環境日趨複雜。董事總經理周東利在首先進行的工作彙報環節亦對此作出總結，其稱，房企們在近段時間面臨著三個主要問題。
包括房地產銷售的下滑，“2021年全國的商品房銷售面積17.9億平方米，銷售額18.2萬億元，同比基本持平。”但主要功勞在上半年，去年下半年以來市場出現了劇烈的一些波動。“6月份以後市場下跌幅度超過了預期。”
其次是政策調控，最明顯體現的地方在去年的信貸和樓市層面，“6月以來信貸政策大幅收緊。” 他表示，同期國內不少城市對限購、限售政策進行了收緊。
三是預期的壓力進一步加大。周東利表示，從集中供地的土地出讓情況、房價持續下滑、購房者的信心，以及房企業績下盈利水平下降、償債風險加劇等多個層面看，市場的的信心受到嚴重削弱。“多家房企出現了債券違約，工程停工、交付延期等情況。”
周東利列出資料稱：“2021年前100強房企的銷售金額和麵積同比下降約3.2%和9%，前5的房企則下降9.8%和12.8%。”
保利發展在過去一年的表現展現出其獨特的韌性。資料顯示，保利發展2021年雖然合約簽約面積同比下降2.23%到3333.02萬平方米，簽約金額則錄得5349.29億元，同比正增長達到6.38%。
只是今年第一季度，保利發展的簽約金額和簽約面積就僅為906.95億元和553.87萬平方米，兩個資料同比下降27.02%和22.89%。
宏觀經濟的承壓和疫情多點散發帶來的不確定性，再疊加國際形勢的複雜性，“今年應該是我們從事這個行業30年以來最特殊的時期。”去年新上任的集團董事長劉平說。
實際上，保利發展在這種極其困難的階段，還是保持著一個的不錯勢頭。“至少我們能做到跑贏競爭對手，跑贏我們自己……我們比同行（普遍的）下降幅度要小。”據瞭解，今年第一季度該公司的合同銷售額已經重回行業前三地位。
另一方面，從整體的業務層面看，2021年保利發展實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%，實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%，歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%。
這是上市15年以來，保利發展歸母淨利潤首次出現負增長。但同時，也有相當亮眼的資料呈現，同期保利發展的毛利率依然是行業較高水平。
而今年第一季度，保利發展實現營業收入335.37億元，同比增長33.83%，歸屬於上市公司股東的淨利潤25.31億元，同比微漲1.18%。同期，毛利率修復至27.93%。
“應該說一季度財務報表反映的經營成果，還是以前年度我們穩健經營的體現。”劉平稱，近幾年公司進行了大規模的提質增效降成本控成本工作，對此也有幫助。
在傳統開發模式的利潤空間迅速收窄的情況下，房地產行業“製造業化”是當今相當流行的一個說法。
“房地產行業已經告別了一個高毛利的時代，這必須是所有的企業都面臨的現實。”劉平稱，“在這種狀況下我們儘量地不斷透過挖掘結構的潛力，把自己的毛利率下降控制在行業內的優秀水平。”
換句話說，保利發展接下來的投資和拿地能力將受到真正的考驗。但劉平認為，保利發展過去的土地儲備有一定的優勢。同時，隨著政府對土拍價格的期望已逐步調低，“從我們最近投的地的情況來講，已經比前兩年的利潤空間要有所改善。”
最後談到對房地產市場的預期，劉平多次提到“不確定性”影響。這是現實，但他也認為房地產作為內需仍然是一個重要的支柱產業，而且最近國內不少城市已在出臺一系列的政策。而從更宏觀的角度看，中國的城鎮化程序還沒有完全結束，仍有潛力釋放。
“所以我相信房地產行業消費會迎來一個恢復，或者甚至某一個細分領域會有一些爆發式的增長。” 因此，劉平稱如今的市況為“危中有機”。
總而言之，其介紹保利發展眼前最重要的事情，就是把自己的事情做好，練好內功。站在一個戰略佈局的前景上，等到市場的預期轉變機會來臨，做好充足準備就能進行及時部署。