“昨晚特別忐忑，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好，我感同身受。”
3月31日晚，萬科集團（000002.SZ；02202.HK）2021年業績釋出會，以董事會主席鬱亮的一番“檢討”開場。“2021年業績表現不好，讓股東失望了，在這裡我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意”。
在此之前，萬科釋出了2021年年報，實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸母淨利潤225.2億元，同比減少45.7%，幾近腰斬。紅星資本局注意到，這是萬科上市31年以來的第三次淨利潤下滑，第一次在1995年，第二次在2008年。
萬科集團 資料圖 圖據 IC photo
萬科利潤減半
毛利率下降是主要原因
業績會上，鬱亮總結稱，股東最關心的問題有兩個：一是“萬科淨利潤為什麼出現45.7%的大降”，另一個是“萬科能不能實現盈利的止跌企穩回升”。
年報顯示，此次淨利潤下降主要受開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失的影響。其中，毛利率下降是財務層面的主要原因。
具體資料來看，2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點。扣除營業稅金及附加後的整體毛利率為17.2%，較2020年的22.8%，下降5.6個百分點。萬科稱，毛利率下降主要受到近年來結算專案地價佔售價比上升的影響。
其次是投資收益回落，2021年，萬科實現投資收益66.1億元，較2020年135.1億元的高位水平減少了69.0億元。主要因素為聯合營專案毛利率下降，以及處置子公司的收益減少。
另一個原因出在計提減值上，年報顯示，2021年下半年以來，市場明顯下行，四季度下行有所加劇，公司對2021年末資產進行了全面減值測試。最終，2021年萬科計提了35.3億元資產減值，其中存貨減值31.2億元，其他資產減值4.1億元，合計減少權益淨利潤約25.5億元。
對此，鬱亮在《致股東》板塊中對公司的行為進行反思並表示，公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些專案的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。
為多元化業務交了80億學費
財報之外，鬱亮還在業績會上補充了兩點反思與檢討。
首先，在管理方面，鬱亮表示，公司存在離散度大的問題。過去充分授權、分散式的機制，有利於公司在行業向好時迅速抓住市場機會；但隨著市場競爭加劇與大型複雜專案增多，有的單一公司和單一區域不具備完整能力，表現出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現。
另外，在業務方面，萬科多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大。鬱亮表示，“過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就顯露出來。”按照成本法計算，這些多元化業務折舊攤銷成本費用達到80.6億元，客觀上對報表利潤存在影響。
紅星資本局瞭解到，早在2014年，萬科就提出從“地產開發為主”轉向“不動產開發、經營、服務並重”，正式開啟了多元化轉型探索。
萬科官網顯示，其多元化業務板塊包括物業服務“萬物雲”、物流倉儲“萬緯物流”、商業開發運營“印力集團”、長租公寓“泊寓”，以及冰雪、酒店度假、教育、生豬養殖等。為促進多元化發展，萬科曾推出“試錯”和“賽馬”等機制刺激多元業務開展，以培育出足以應對房地產降速的新業務。
然而2021年年報顯示，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入達4299.3億元，佔總營收比重為95%，仍是第一大收入來源。在多元化賽道上狂飆猛進的萬科，似乎只是門門功課“有”而非門門功課“優”。
例如長租公寓領域，萬科是最早和最積極的響應者。2017年，萬科曾經做過一個專門針對城中村進行改造升級的“二房東”專案——“萬村計劃”，該計劃以承租後改造的方式對城中村進行精細化運營的業務。理想雖美好，但現實推進中，萬科似乎低估了城中村綜合整治的難度，在財務測算和施工進度上過於激進，還陷入了“推高租金”的輿論旋渦。
鬱亮在業績會上感慨道，“二房東”模式讓萬科付出了很大代價，甚至到今天還在“還債”。“如果沒有城中村‘二房東’的業務，萬科的長租公寓業務早就可以開始賺錢了。”
萬物雲赴港IPO
獨立上市能否拉高收益？
鬱亮在業績會上表示，未來公司以“每個業務能不能獨立上市”為成功標誌之一，希望機構投資者能夠對萬科的不動產的綜合發展和運營服務重估，“萬科用養兒子的方式，看待上述這些經營服務類業務。希望萬科的業務都能成為有出息的兒子。”
紅星資本局注意到，4月1日，萬科旗下的“萬物雲”已經正式向港交所提交招股書。招股書披露，萬物雲的收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，2021年和2020年的增速分別為30.6%和30.3%；毛利分別為24.68億元、33.65億元及40.2億元，年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。
在2019-2021年，萬物雲物業服務（包括在社群空間居住消費服務板塊下的住宅物業服務，以及商企和城市空間綜合服務板塊下的物業及設施管理服務）產生的收入分別為人民幣98.2億元、人民幣131.54億元及人民幣166.51億元，佔其同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。
此外，萬物雲來自最大單一客戶萬科集團的銷售收入分別為人民幣17.70億元、27.98億元及38.21億元，分別佔公司總收入約12.7%、15.4%及16.1%。
不難看出，萬物雲對萬科集團較為依賴。獨立上市能否為萬物雲及萬科帶來更為廣闊的上升空間，還有待時間的驗證。
降薪、回購、高管下沉
萬科立下六字軍令狀
就在兩個多月前，鬱亮剛剛在萬科年會上喊出了“黑鐵時代”“背水一戰”的口號。而在此次業績會上，鬱亮還定下了萬科2022年工作任務——“止跌企穩，穩中提升”。
萬科首先拿來“開刀”的是高管薪酬，年報顯示，鬱亮自願放棄了2021年度全部獎金，其稅前年薪為154.7萬元，此前兩年均高達1200萬元以上。萬科總裁兼董事祝九勝年薪則從2020年的1123萬元，下降至去年的592.7萬元。萬科8位董事、監事、高階管理人員合計獲得稅前報酬3409.6萬元，同比下降50%。
或許正如鬱亮在年初的年會上所言，薪酬體系也要建立新的錨點，以適應“黑鐵時代。”
與此同時，為提振市場信心，萬科還隨年報一起丟擲大額回購方案。紅星資本局瞭解到，萬科計劃在未來三個月內擇機回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價格不超過18.27元/股，預計回購總股本不低於1.09億，回購股份將全部用於出售。
此外，萬科也加大了今年的分紅力度。分紅比例擬躍升至歸母淨利潤的50%，合計擬派發分紅112.8億元。
紅星新聞記者 俞瑤 強亞銑 實習生 趙一依 雷炫
編輯 陶玥陽
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