又一個「墜落天使」旭輝何以至此

來源|IC photo

一度宣佈走出至暗時刻的旭輝老闆林中，又一次到了生死關頭。這是他在公司內部信中傳達的訊息。就在獲得國家擔保而發行債券一週後，這家總部在上海的民營房企接連遭遇評級下調、表外融資兌付壓力以及股債雙殺。

9月28日，旭輝控股集團（0884.HK）收跌32.28%，報0.86港元。旭輝相關的債券價格也快速下跌，正在交易境內外債共有8只，境外、境內分別有5只、3只，對應當日最大下跌幅度為32.12%、11.59%。

早前有訊息稱，旭輝正面臨非標融資產品的違約，位於北京、天津的在售專案，分別面臨私募和信託機構的兌付困難。旭輝曾透過公開表外負債、大股東增持等種種舉動來回擊市場質疑。作為獲得國家擔保、中債增信的綠檔示範民營房企，旭輝處在非標違約邊緣的訊息，令市場大為意外。

9月21日，作為示範房企的旭輝控股，在銀行間市場公開發行2022年度第二期中期票據，發行規模為人民幣12億元，期限三年，該筆票據由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，發債認購倍數達2.64倍，最終票面利率僅為3.22%。

8月底以來，獲得國家全額擔保發債的只有5家民營房企，除旭輝以外，分別是龍湖、美的置業、新城控股、碧桂園。旭輝的風險暴露對其他四家公司也是壞訊息——所謂示範民營房企隨時可能急轉直下，成為投資者避之不及的「墜落天使」。此前36氪有過報道，世茂、龍光已經是先例。

發債後不久，國際評級機構惠譽將旭輝的長期外幣和本幣發行人違約評級自‘BB’下調至‘BB-’，展望負面。惠譽同時將旭輝的高階無抵押評級和未償付票據的評級自‘BB’下調至‘BB-’。主要驅動因素是旭輝的流動性緩衝減少且槓桿率上升。

根據2022年中期業績報，旭輝的非受限現金（不含監管賬戶中的現金）與短期債務的比率自2021年的1.4倍降至2022年上半年的1.0倍。旭輝的槓桿率自54%升至57%，超出惠譽此前的預測水平以及負面評級觸發值50%。惠譽認為，超出預期的合資企業專案現金流出和龐大的建安資金承諾削弱了旭輝的信用狀況。

對於下調旭輝評級，惠譽評級亞太區企業評級董事賀丹告訴36氪，評級行動旨對中期業績和上週發行的12億元國家擔保中期票據做出反應。

展望負面是基於旭輝的銷售業績存在風險，對合資企業有額外的資金承諾，且融資環境持續不利令該公司的流動性承壓。

旭輝的合作專案一直被外界所關注，2022年8月，旭輝控股2022年中期業績會上，面對投資者關注的合作風險問題。旭輝控股董事局主席林中強調，「我們在合作專案上不做超額擔保和兜底，這是規避合作風險的最重要基礎，旭輝也沒有義務為合作方進行任何形式的投入和兜底。」

而位於北京、天津兩個合作專案的債務問題，還是成為旭輝違約的直接風險點。

旭輝控股股票及境內外債券暴跌的原因，與其旗下專案公司天津興卓房地產開發有限公司（簡稱天津興卓）的非標債務沒有如期償還相關。天津興卓持有天津濱海新區一個住宅開發專案，案名為「旭輝濱海江來」。有訊息稱，「旭輝濱海江來」背後信託方要求提前兌付資金。

查詢天眼查發現，天津興卓背後有兩個資本股東，大業信託、平安不動產。旭輝2022年中報顯示，旭輝對於天津濱海江來專案佔有權益為30.5%。專案地塊於2020年9月30日透過招拍掛市場拍得，該專案出讓面積為8.99萬㎡，目前已預售面積為7.19萬㎡。

目前大業信託要求提前清算投資。大業信託是經中國銀監會批准，在重組原廣州科技信託投資公司基礎上重新登記的非銀行金融機構，註冊資本為20億元人民幣，由五大國有AMC之一的中國東方資管持股41.6667%，廣州金控持股38.4444%，京信電力集團持股20%。

據大業信託2020年年報，其投向房地產行業的信託資產為144.55億元，佔其總資產的24.24%，在其投向的所有行業中排名第三。同年6月，大業信託打折出售上海浦東臨港專案資產包，該資產包為東方資產112號集合信託計劃的抵押資產。該計劃是大業信託在2017年底，透過「股權轉讓+信託貸款」的方式發放給三盛宏業的20億的信託資金；但2021年初，三盛宏業已向法院申請破產重整。

地產信託是大業信託的業務發展重心，隨著越來越多地產公司爆雷，大業信託也成為連環踩踏中的一環。

北京的青雲上府專案則面臨私募借款到期無法兌付的情況，該專案的開發企業北京卓華房地產開發有限公司（簡稱北京卓華），目前分別由北京卓禮諮詢服務、北京首開、北京築華地產開發分別持股34%、33%、33%，北京築華由深圳卓越置業全資持股，北京北京卓禮的股東分別由嘉興乾諾股權投資持股68%、北京旭輝持股32%。

2021年11月，旭輝引入嘉興乾諾，該公司背後是中城聯盟旗下的房地產私募投資管理機構——中城投資。嘉興乾諾的私募在9月底到期，但由於青雲上府目前銷售情況不佳，難以及時償付。

2018年4月，旭輝董事局主席林中當選中城聯盟第十一屆輪值主席，而旭輝與中城投資的合作一直都比較緊密。

業內人士表示，中城投資透過入股旭輝，幫助緩解旭輝專案資金壓力。專案完成後，中城投資再以股權轉讓形式退出，從中獲利。例如，2020年，也是嘉興乾諾股權投資合夥企業從旭輝手中接下鄭州旭輝企業管理有限公司29%股權。3個月後，中城投資將股權轉予旭輝，從鄭州旭輝退出。

據瞭解，中城投資背後中城聯盟成立於1999年，當年創立聯盟的大佬，有萬科的王石、萬通的馮侖、建業的胡葆森，專門設定的輪值主席兩年一換，中城聯盟是多家房企的私募融資通道。

查詢北京住房和城鄉建設委員會官網結果發現，2021年9月25日，青雲上府共580套房產開盤，其餘540套目前處於預售狀態。截至2022年9月28日，青雲上府網籤僅為27套。

截至2022年6月30日，旭輝剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍，「三道紅線」維持綠檔。

2022年中期業績會上，旭輝控股CFO楊欣強調，「公司下半年剛性到期債券已清零」。林中也表示，「過去一年多時間，旭輝對合作方主動分類管理合作方，即使按照最極端情況考慮，下半年的支付敞口預計只有五點幾個億。」

面對當下情況，旭輝對於公眾和媒體作出如下回應：

今年以來，行業面臨前所未有的嚴峻挑戰，為企業的經營和現金流帶來巨大壓力。一直以來，旭輝始終重信守約、履行承諾，全力保障各地專案高品質交付，今年以來累計交付4.7萬套。而行業整體性的持續收緊，客觀上也導致了公司賬面現金的下降。

目前公司正在積極與金融機構溝通，尋求解決方案，旭輝人一定會努力到最後一刻！

同時，公司會積極做好自身的各項經營工作，把有限的資源優先集中於“保交付、保品質”，為了客戶的承諾，旭輝人一定會竭盡全力，努力到最後一刻！

對於旭輝應該承擔的責任，我們也一定堅定承擔，努力到最後一刻！

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