樂居財經 嚴明會 12月20日，惠譽將富力地產（02777.HK)及其子公司富力地產(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Co. Ltd.，簡稱“富力香港”)的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B-”下調至“C”。這兩家公司的高階無抵押評級也從“B-”下調至“C”，回收率評級仍為“RR4”。
評級已從負面評級觀察名單(RWN)移出。
此次評級下調之前，富力地產宣佈，它已發起了一項交換要約和同意徵求，以降低其將於2022年1月13日到期的7.25億美元高階票據的應付價格，或延長票據期限。投資者有權選擇立即收付830美元外加每1000美元本金的應計利息，或者，將在到期日償還50%本金，其餘50%將延長六個月，至2022年7月13日。
該公司還尋求將100%本金的債券選擇性贖回通知期縮短至七個工作日。
惠譽認為，根據其標準，將債券期限延長6個月，推遲50%的本金償還和/或降低作為折價債務交換(DDE)的應付價格。如果擬議的交換要約和同意徵求成功完成，其發行人違約評級將被下調至“RD”(受限違約)。惠譽隨後將重新評估富力地產的信用狀況，以確定與該公司交換要約後的資本結構和風險狀況相一致的發行人違約評級，其評級可能處於非常低的投機級範圍內。
關鍵評級驅動因素
要約構成折價債務交換：根據惠譽的標準，交換要約和同意徵求如果成功，將構成折價債務交換。在考慮是否應將同意徵求歸類為折價債務交換時，惠譽預計以下兩種情況都適用:與原始合同條款相比，同意徵求在條款上大幅減少;同意徵求是為了避免破產、資不抵債或干預程式，或傳統的兌付違約。
同意徵求以避免違約：惠譽認為，在流動性有限的情況下，富力地產需要徵求同意以避免違約。截至2021年6月底，該公司可用現金餘額約為130億元人民幣，但它能否利用這些現金償還債券尚不確定。交換要約和徵求同意書還指出，如果要約未能成功完成，該公司可能無法在2022年1月13日到期時贖回全部債券。
條款簡化：惠譽認為，交換要約和徵求同意書構成了現有票據條款的重大減少，因為每1000美元的可兌付票據本金金額的應付價格將減少至830美元，而在第二種選擇下，50%的本金兌付將延遲六個月。在擬議的交換要約和徵求同意書中，債券的利息沒有減少。
要約條件：公司完成同意徵集的成功與否是以債券持有人提交不少於現有票據未償付金額本金總額75%為條件。公司保留隨時修改、修改或放棄徵求同意書條款和條件的權利。
子公司的評級與母公司持平：富力香港是富力地產的唯一離岸融資和投資平臺。根據惠譽《母子公司評級關聯性標準》對其關聯性的評估，其評級與其母公司的評級相同。
評級推導摘要
富力地產的評級反映了其交換要約和徵求同意，以及延長2022年1月13日票據到期日或降低每1000美元本金應付價格的擬議修訂。
關鍵評級假設
- 以4倍的EBITDA 乘數推導得出富力地產的持續經營價值;
- 惠譽採用清算估值方法，因資產清算會給債權人帶來更高回報。
清算方法
- 扣除10%的行政費用;
- 對應收賬款適用30%的折扣率;
- 鑑於惠譽預期富力地產的EBITDA利潤率將下滑，對調整後淨庫存適用35%的折扣率;
- 對投資物業適用46%的折扣率;
- 對房地產、廠房及裝置淨值適用40%的標準折扣率;
- 對受限制現金適用0%的折扣率。
基於上述假設得出的回收率所對應的富力地產回收率評級為“RR2”。但是，富力地產的回收率評級上限為“RR4”，其原因在於，根據惠譽的《回收率評級標準國別化處理》，中國在債權人友好維度上被歸類為"第四類"國家，在此類國家持有資產的發行人的金融工具評級以該發行人的發行人違約評級為軟上限且回收率評級上限為“RR4”。
評級敏感性
富力地產：
可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級行動/上調評級的因素包括：
-在完成徵求同意和交換要約後，惠譽將重新評估富力地產的資本結構和現金流，以確定其發行人違約評級和高階無抵押評級。如果交易沒有完成，惠譽也會重新對其評估。
可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動/下調評級的因素包括：
-如果富力地產的同意徵集工作完成，或者該公司未能履行其任何債務義務，惠譽將把該公司的發行人違約評級下調至“RD”。
富力香港：
可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級行動/上調評級的因素包括：
-上調富力地產的發行人違約評級。
可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動/下調評級的因素包括：
-下調富力地產的發行人違約評級;
-與富力地產的關聯性減弱。
發行人簡介
廣州富力地產股份有限公司成立於1994年，是一家專注於中高階房地產開發的房地產開發商。該公司還從事酒店開發、商業運營、物業管理以及建築和工程設計。
文章來源:樂居財經