保利物業在管面積三年翻番 毛利率卻累降18個百分點

來源： 觀點地產新媒體

觀點地產網 又一家上市物業公司披露了過去一年的公司業績，這次是在2019年喊出“全域物業”口號的保利物業。

發表年報後的第二天，3月25日，保利物業照常召開了業績會，董事長黃海、總經理吳蘭玉、財務總監楊楊、董事秘書尹超四人出席現場，對投資人和市場進一步解析公司的發展情況和戰略規劃。

梳理公告可知，截至2020年12月31日，保利物業在收入和毛利潤上實現了連續三年的正增長。具體到2020這一年，其收入為80.37億元，同比增幅為34.7%；毛利14.99億元，同比增幅23.8%；毛利率為18.7%，同比下滑1.6個百分點。

來源：企業公告，觀點指數整理

在規模上，保利物業同樣實現了三連漲：合同專案數增加458個至1948個，合同管理面積自2018年的3.62億平方米增至5.67億平方米；在管專案1389個，在管面積自2018年的1.91億平方米翻倍至3.8億平方米。

據投資者回憶，總經理吳蘭玉代表管理層透露，未來2-3年行業將不斷變化、迎來更多挑戰，需要“又快又好又穩地跟上節奏”——做大規模後，希望保利物業能保持在收入上超過30%的增幅、在利潤上超過20%的增幅。

升降之間：收入利潤連漲三年、毛利率下滑承壓

與許多已經上市的物業同行相似，保利物業的主營業務亦分為三大部分：物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務；前者佔比最高、收入貢獻最大，又以母公司保利發展的專案為主，第三方專案的收入佔比僅26.4%。

在收入上，上述業務均取得了連續增長：2018-2020年，物業管理服務收入從29.1億元增至49.48億元，平均物業管理費上升至住宅2.23元/平方米/月、商寫7.83元/平方米/月；因向物業開發商等非業主提供的案場協銷服務專案數量持續增長，非業主增值服務收入從6.97億元增至13.42億元，三年內收入已經翻番；社群增值服務收入從6.23億元增至17.48億元，同比增速最高（51.5%）。

據投資者透露，三者目前的專案佔比大致為6:2:2，“比較健康”；在管物業中住宅物業與非住宅物業的比例為7:3，這個比例在在拓專案中為4:6，未來有希望達到3:7。

一切都在往好的方向上發展。然而，就上述業績，敏感的投資者還是有所疑問：“在公司收入與利潤雙雙增長的情況下，為什麼毛利率出現了小幅度下跌？”

來源：企業年報

保利物業管理層對此直言不諱。財務總監楊楊給出的第一個回覆是，物業管理服務中第三方外拓越來越激烈、存在毛利率緩慢下滑的趨勢，三年間已下降了18個百分點；非業主增值服務以保利集團系統內專案為主，社群增值服務中社群媒體等入戶式服務因疫情影響曾中斷，收入及毛利率下降；美居等新興業務則快速放量，但這部分的毛利率不高，拉低了總體收入的毛利率。

據年報披露，社群增值服務又可細分為社群便民服務、垂直業務服務、民生保障服務，其中社群便民及其他服務（保潔、維修、月嫂、教育等）、美居服務（泛家居服務）、社群零售創造的收入在社群增值服務中佔據前三，分別貢獻了5.03億元、4.05億元、3.85億元。

保利物業強調，雖然公司毛利率的確存在下行壓力，但去年淨利率為8.7%、同比微增了0.3個百分點。這是來自銀行利息的“功勞”——2018年至2020年，保利物業賬上現金及結餘同樣實現了三連漲（17.92億元、65.07億元、74.48億元）。

其中，保利物業憑藉2019年物業股最大IPO一事便新增了52.18億港元現金（含行使超額配股權2000萬股H股），並計劃以57%、15%、18%、10%的比例依次用於擇優併購、拓展增值服務、升級數字化及智慧化管理系統、運營資金及一般公司用途。

左手進、右手出，於財務報表上，收入的上升往往亦對應著支出的上漲。因人力資源成本攀升及疫情導致原材料價格上漲，保利物業2020年的服務成本同比去年上漲了37.5%至65.38億元，同時斥資0.81億元完成上市後的首單併購——成都華昌物業（原成都市國有專業服務企業，服務於成都天府國際金融中心等），這既補充了其西南地區的商辦寫字樓及公建物管服務，也帶來了商譽上的增加，具體體現在“無形資產”一欄的變動中：同比去年新增0.4億元至1.36億元。再由於客戶預付款、但保利物業未提供服務，2020年產生合約負債11.82億元。

但據投資者回憶，董事長黃海對併購的看法是“成果不理想”。鑑於物業公司為輕資產商業模式，保利物業在對收併購目標的摸排中發現，市面上因為資金鍊問題而出讓的仍是少數；近兩年來正是物企上市熱潮，保持併購、物企估值高都將是常態，保利物業看重的是產業發展和優質機會，“不會因為市場變化而改變標準，但可以調整併購策略”。

至於保利物業將如何應對這樣背景下產生的毛利率下滑壓力，管理層的第二個回覆是，做好大物業。對內，做好物業管理業務的數字化、科技化，提高中臺管控內控能力；對外，透過招投標、合資合作和收併購加速低成本高質量擴張，如住宅聚焦核心區域、非住宅業態外延，不斷提高市場化比重。

突破物業紅海：業態、地域與管理能力

在觀點指數2021年3月釋出的《風好正揚帆 | 物業服務報告》中，由公開資料統計，國內物企的總在管面積2019 年為345.18億平方米，按照近五年複合增長率4.4%來推算，預期2020年國內物企的總在管面積將達到355.19億平方米。而截止2020年末，進入資本市場的內地物企為42家，其中38家在港股、4家在A股，且38家港股物業服務企業的市值已經同比2019年翻了兩番至7301.1億元。

無論藍海抑或紅海，在大物業時代，物業公司的本質依然是服務。據投資者轉述，目前保利物業已經在全國TOP10城市裡佈局管理7種業態，挖掘這些業態帶來的增值服務：“要進入到非常多的領域……實現在業態、地域、管理能力上的三大突破”。

具體到物業管理，住宅物業、商辦物業、公共服務又是進一步細化的四個方向。而後是隨之衍生的增值服務，保利物業亦稱正在考慮社群旅遊、寵物管理等更多新興業務，具體“要看社群需求”。

住宅物業管理屬於物企發源的根基，自不用多談；商辦物業強調的是“為500強而生”，提供全週期全鏈條的管理與經營，分為物業管理、企業服務和資產管理三大部分，重在發力政府單位、大型央國企單位、大宗資產等潛在合作機會。

在觀點博鰲房地產論壇上，保利物業相關高層曾於2019年著重介紹了“振興中國”這個公共服務品牌，又於2020年介紹了“星雲企服”這個商業服務品牌，提出要從第一階段的關注點“物”、第二階段的關注點“人”轉變到人與物的結合上，要從大物業、小場景和數字化驅動來推動對“場景”的關注。

彼時，保利物業公司副總經理、保利商業物業董事長鄒福順提出了一個疑問，“1000萬物管費的寫字樓，能不能做到1000萬的資產服務，能不能做到1000萬的企業服務？”就2020年的業績成果來看，這一疑問還有待繼續踐行，商辦物業可以提升的空間還有很多：收入6.95億元、對總收入佔比14.1%，同比去年僅提升了1.1個百分點；在管面積0.11億平方米、對總在管面積佔比3%，同比去年僅提升了0.7個百分點。

公共服務方面，保利物業曾提出了“5+4+3” （5G+產品服務包、4大樣板工程、3大支撐體系）的產品體系，又涉及高校及教研物業、城鎮景區物業、軌道交通物業三大業態。

據年報披露，截至2020年12月31日，保利物業的公共服務已進駐全國26個省份，在管面積約2.01億平方米、佔公司在管總面積的52.9%，收入8.04億元、同比增速為67.2%，對物業管理服務收入佔比16.2%；在管專案393個，同比新增127個；三大業態的在管專案數量達212個，佔比超過50%。其中，高校及教研物業收入超2億元、同比增速超50%，涉及全國16個省市的100多個專案，以高增速相對突出。

在地域上，截至2020年12月31日，保利物業已進入全國29個省、直轄市與自治區的184個城市。堅定做大非住、住宅做穩做優、商辦做快、高速發展公共服務……保利物業又提出了以城鎮業態為新的特色，但如何踐行“從三十鎮走到百城千鎮”這一以“鎮”興中國的目標，其道路還任重而道遠。

在管理能力上，保利物業表示將要從內控體系、專案管控、智慧社群、增值服務等方面全方位推進資訊化建設，強化中臺運營能力，落實數字化變革。

進入2021年，保利物業又先後與保利長大、鄂爾多斯文旅集團達成合作，計劃將物業服務融入社群治理、社群黨建、社群媒體、健康服務、資產管理；並以2403萬元中標深圳筆架山公園綜合管理服務供應商，提供集公園內的衛生保潔、綠化養護等日常管理以及開展節日氛圍營造、三防應急等專項服務內容於一體的公園綜合管理服務。

截至2021年3月25日下午收盤，保利物業收跌7.11個百分點，報46.4港元/股，總市值為276.39億港元，較上市首日（2019年12月19日）累計上漲32.2%。