東漢末年，天下大亂。其中多次創業失敗的劉備，三顧諸葛亮於茅廬，最終贏得賢相出山，成就霸業。
古有劉大耳三顧茅廬求賢，今有卓越集團董事長李華三闖IPO求錢。
樓市資本論注意到，李華兩次欲將卓越置業推向資本市場失敗後，鍥而不捨，趁著2020年開啟的又一輪物業上市潮，旗下物業公司——卓越商企服務集團有限公司於5月31日在港交所申請上市。
這一次，資本市場會相信情懷嗎？
在樓市資本論看來，除了被廣泛質疑的上市前掏空式分紅和4.5億輸血關聯方外，卓越商企還有經營現金流大降54%、連年下降的毛利率及-7239萬的籌資現金流等問題待解。
此番李華IPO前種種操作，透露出“割韭菜”的心態，急欲走出融資難局，並不被大家看好。
【一】上市長跑13年，卓越祭出兩大“騷操作”
樓市資本論瞭解到，晚於卓越置業3年，卓越商企成立於1999年，以高階商務物業為主營，包括寫字樓、商務綜合體、企業大樓等。
此次卓越商企IPO擔負著李華及其家族長達13年的期待。
卓越集團兩次上市折戟，只是時運不濟、命途多舛嗎？
在樓市資本論看來，此次卓越商企上市前的兩個“騷操作”，或從起心動念，就預定了其IPO的艱難。
操作一：掏空式分紅
招股書顯示，卓越商企在2019年底分紅1.047億元，2020年一季度剛過，公司再度大手筆派息3.537億元，共計達4.585億元。這一招有多騷呢？
招股書顯示，2017-2019年卓越商企分別實現淨利潤1.36億元、1.57億元和2.34億元；三年下來，卓越商企合計賺了5.27億元，也就是說，卓越商企在上市申報完成之後，幾乎一次性地把過去前三年的九成利潤分了紅。
從股權關係來看，李氏家族一直是100%持有卓越集團股份；其中，卓越商企最大股東李華持股比例高達79.9%，剩下的股權則由李曉平之妻肖興萍持有13.1%，李曉平之子李淵持有7%。
就是說，李華家族急於在上市前將賺的錢幾盡收入自家口袋，以至有“掏空”公司的傳聞。也讓眾多投資者看起來，卓越的這番上市，更像是“掃清門戶坐迎韭菜”的行為。這操作手法，著實不好看！
操作二：輸血關聯方
作為一家典型的家族企業，卓越集團盤根錯節的關聯交易也是投資者的心頭梗；尤其是2019年卓越商企向深圳銳特信及深圳沃斯頓輸血4.55億元，引發了投資者對其內控問題的關注。
樓市資本論查閱天眼查資訊得知，瑞特信為沃斯頓的全資子公司，田永志及蔡昌琴分別持有沃斯頓50%股權，經營範圍主要為電子產品研發及銷售等。
為何在無主營業務關係協同的情況下，產生了鉅額墊款？原因很簡單，招股書解釋田永志及蔡昌琴均為卓越集團主要管理層人員的近親家庭成員。正所謂“一人得道，雞犬升天”。
受此墊款影響，卓越商企2019年銀行借款從2018年的1.5億元驟增至4.65億元，資產負債率提高到82%，流動比率下降至1。
招股書顯示，2017-2019年，卓越商企對其他關聯方（除卓越集團）的非貿易應收款高達425萬元、1002.7萬元、4.71億元。該數字不僅讓人質疑，是否有更多未浮出水面的輸血交易。
在樓市資本論看來，如此龐大的關係網路，想要徹底清理並非短時間內就能一蹴而就。加上此前鉅額分紅掏空公司資產的操作，眾多投資人心裡必然會有疑問：卓越商企上市的初心究竟是什麼？成功上市後又將走向何方？
【二】毛利率低於行業平均水平，經營現金流大降54%
“騷操作”頻出的情況下，卓越商企的財務指標已然顯現出不少問題。
問題一、毛利率頻降，低於行業平均水平：
資料顯示，2019年百強物企的平均毛利潤率24.02%，其中增值服務毛利率均值在40%。
而卓越商企2017年-2019年其毛利率分別為24.6%、23.1%、22%，增值服務毛利率也由2017年的29.5%跌至25.3%。
這意味著卓越商企毛利率不僅三年持續走低，而且已低於行業平均水平。
問題二、經營現金流大幅下降：
資料顯示，2019年卓越商企經營活動產生的現金流淨額約為34億元，同比降低54.58%。
樓市資本論瞭解到，這是卓越商企為了解決在物業服務市場上的弱競爭力問題，自身服務水平無法快速提升的情況下，只好大幅調低物業費“以價換量”所致。資料表明卓越商企物業費價格2017-2019年，分別為17元/平方米/月、15.5元/平方米/月、15.3元/平方米/月。
鑑於卓越商企物業管理服務佔據2019年收入貢獻的97%。如今2020年受疫情影響商業物業更是面臨下行趨勢，避重就輕的大打價格戰，顯然不能有效改善卓越商企經營現金流情況。
問題三、籌資現金流淨額負7,239萬：
招股書資料，2019年卓越商企籌資活動產生的現金流淨額為-7,239.68萬元，同比降低-100.37%。這背後很可能是因為公司融資渠道受阻，新籌集的債務無法覆蓋當期需要償還的債務。簡而言之，卓越商企或正面臨嚴重的融資困難問題。
雖然卓越商企表示，本次分拆上市募集的資金將用於業務擴張、開發資訊科技系統、在管物業設施升級與培養人才及一般公司用途；但在樓市資本論看來，非健康的財務資料或也暗示著，卓越商企急需透過上市籌錢解燃眉之急。
【三】“地產界劉強東”：好人緣的雙刃劍
樓市資本論認為，卓越商企熱衷家族分紅、關聯交易，乃至影響了公司的財務健康，歸根結底都與其實控人李華的性格有著分不開的聯絡：
不僅對家族中人鉤織出一張細密的利益關係網，對外也善於以好人緣成就事業。
現年54歲的李華，屬馬，按照中國傳統命理學來看，馬年生人熱情大方，善與人相處，朋友也會很多。
李華政府工作經歷結下的廣闊人脈，很快在卓越的拿地中顯現出來。一位深圳地產界人士指出，李華在深圳很有“能量”，透過協議、行政劃撥方式圈到了大量中心地段的土地。
值得一提的是，李華不僅在政商界頗有人緣，娛樂圈也可見其身影。據八卦訊息，李華曾與章子怡和范冰冰傳過緋聞，尤其與范冰冰交往頗密，雙方甚為投契。
李華最終選擇的妻子，是比自己小21歲的“D級關之琳”仝曉燕，而仝曉燕也為李華退出2009年亞洲小姐的選舉。兩者懸殊的年齡差，也讓李華被稱為“地產界劉強東”。
據悉，仝曉燕首次以李華妻子身份亮相是在其女兒“百日宴”上，為了顯示對大家照顧周全，李華特意把主桌布置在最中心，這樣他與所有來賓的距離都是差不多遠。
在樓市資本論看來，李華的好人緣也是一把雙刃劍，雖然其事業家庭都因好人緣興旺，但也兩次因好人緣走黴運。
事實上，因娶嬌妻被稱為“地產劉強東”的李華與劉強東，二人在生活工作上都來往密切。
在共同參加清華大學相關課程時，李華與劉強東結識，並先後給自己的“母校”清華捐款了2.7億元和2億元。
在課程結束後，二者也一直保持著密切聯絡。在性侵事件平息後，劉強東夫婦首次公開露面滑雪時，李華也攜妻子一同前往，支援自己的兄弟。
樓市資本論認為，雖然中國是人情社會，李華的事業愛情也與人情捆綁糾纏；但這兩次教訓或已預示，卓越商企乃至卓越集團最大的問題在於急需走出人情困境。
左2：仝曉燕，左3：李華與劉強東夫妻
三顧茅廬，是勇氣，更是執念。
第三次IPO的逐利之下，樓市資本論認為，打破家族企業掣肘、重回健康財務指標，把現金多留下一些給上市公司，與股民共享經營之樂，才是資本市場更想從李華和卓越商企身上聽到的故事。