《投資者網》戴昌洲
8月20日，共享辦公平臺優客工場向美國證券交易委員會SEC遞交了F-4檔案，披露其將透過SPAC的方式在納斯達克上市，這距離優客工場8月6日釋出公告稱，鑑於當前的資本市場狀況暫停IPO程序，僅僅過去14天。
優客工場的上市之路走得有些跌跌撞撞。自2019年12月12日公司第一次密交招股書之後，上市程序是長達約半年的無水花狀態。直至今年7月8日，優客工場的上市才有進一步推進。在美國納斯達克上市的特殊目的收購公司Orisun Acquisition Corp.宣稱，與優客工場達成最終的合併協議，將投資併購成立新公司在納斯達克上市。
新公司的估值為7.69億美元，與優客工場在2018年高達30億美元的估值相比，相距甚遠。然而上市過程的坎坷與估值的大幅縮水，卻並不能阻擋優客工場對於上市的執著和堅持。
為何估值大幅度縮水也要上市？
與第一次申請IPO上市不同，優客工場這次選擇了以SPAC的方式上市。作為一種借殼上市的創新融資方式，SPAC需要先自己造一個沒有實質業務的殼，募集資金後再投資併購標的公司上市。
財經評論員嚴躍進對《投資者網》解釋道：“此類收購本身對於企業的要求較少，尤其是對於優客工場這種規模不算特別大但是成長性較好的公司。類似上市模式的流程比較簡單，有助於加快上市，對於優客工場來說，此前紐交所上市失利是有壓力的。”
“這個行業對資金鍊的要求特別高，” 第三方研究機構“透鏡公司研究”創始人況玉清告訴《投資者網》，“優客工場寧願犧牲估值也要儘快完成上市，這可能與它的融資計劃有一定的關係。“
況玉清補充，疫情期間大量中小企業倒閉，辦公租賃的需求會大幅減少。但是優客工場給房東的租金照付，這會對公司整個資金鍊產生一個非常大的影響。如果沒有上市又沒有新投資人注入資金的話，可能面臨的是生死選擇。
此前，優客工場作為聯合辦公領域的明星企業，憑藉其創始人原萬科副總裁毛大慶在地產行業的影響力，獲得了不少資本的青睞，其中不乏真格基金、紅衫資本等知名投資機構。
企查查顯示，成立於2015年的優客工場已經完成17輪融資，最近的一次是約一年半前來自龍熙地產的2億元人民幣戰略投資。如今優客工場如此急於上市，不禁讓人對其融資情況心生疑惑。《投資者網》就此問題致函詢問優客工場，優客工場回覆稱：“目前處於靜默期，現階段不便回答。”
據優客工場最新遞交的招股書，優客工場的業務將需要大量的營運資金來支援其成長，而在過去，優客工場經歷了來自經營活動的大量現金流出。2018年和2019年，優客工場在經營活動上的淨現金支出分別為0.52億元和2.23億人民幣。“如果不能從運營中產生正的現金流，可能會對優客工場為其業務籌集資金的能力造成負面影響。”優客工場在招股書中的風險因素中提到。
對此，嚴躍進則認為：“過去幾年創業創客空間不斷髮展，具有較好的發展導向。但是隨著資本寒潮到/p>
共享辦公還有機會嗎？
在優客工場首次提交招股書前一個月，共享辦公領域的開山鼻祖WeWork在納斯達克上市失敗，戳破共享辦公的泡沫。曾經估值高達470億美元的WeWork，彼時估值只剩下80億美元，隨之而來的是資本市場對於共享辦公商業模式的質疑。
共享辦公，是一種為降低辦公室使用成本的辦公模式，旨在整合寫字樓資源並靈活出租，提高寫字樓利用率。共享辦公平臺將租賃的幾層寫字樓進行改造，並以工位的方式出租，賺取中間差價，同時提供一些增值服務。
在共享經濟最火熱的那幾年，不斷燒錢形成規模效應搶佔市場，成為了各種共享經濟共同的標識。而共享辦公也不例外，各家平臺跑馬圈地，瘋狂擴張。2018年，優客工場先後完成了對洪泰創新空間、無界空間、wedo聯合創業社、愛特眾創達、方糖小鎮等七家共享辦公平臺的併購，管理面積超過50萬平方米，可為近6000家企業提供服務，一躍成為
當時中國最大的共享辦公平臺。
瘋狂收購擴張的後遺症是鉅額的虧損和負債。據優客工場招股書，在2017年、2018年、2019年前三季度其淨虧損分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元；截至2017年、2018年、2019年9月底，優客工場負債總額為18.26億元、43.79億元、31.22億元。
隨著經濟下行，資本寒冬，資本對於需要投資的專案也趨於理性。需要重金持續投入才能維持運轉的共享辦公不得不面對越來越嚴苛的融資要求。
雖然資本對於共享辦公的熱情逐漸褪去，但共享辦公的市場需求依然存在。商業地產服務和投資公司世邦魏理仕在2020年6月份釋出的關於共享辦公研究報告稱：“雖然運營商中不可避免會有失敗者，共享辦公空間的長期驅動因素未受影響。小使用者繼續尋求成本效益高的全裝修空間，而大型跨國公司則希望在他們的辦公組合中增加靈活性。”
據優客工場最新招股書中引述弗若斯特沙利文資料，中國聯合辦公行業的市場規模包括租金收入和服務收入從2014年的18.5億元增至2019年的258.3億元，年均複合增長率為69.5％，預計到2023年將進一步增長至1000.3億元，年均複合增長率為40.3%。共享辦公仍有一定的市場增長空間。
另一方面，疫情後經濟的復甦也會為共享辦公帶來更加寬容的市場環境。“對於共享辦公來說，預計到了明年會有較好的發展。這和疫情後經濟提振計劃會有關。尤其是中小企業的辦公需求會增加，這會給優客工場創造機會。”嚴躍進說道。
輕資產模式如何走
對於優客工場而言，雖說共享辦公的市場機會依然有，但早已過了野蠻生長的時期。如何在市場增速放緩的情況下，減少對外界資金的依賴實現盈利成為了令優客工場面臨的問題。
優客工場招股書顯示，截至2020年6月30日，優客工場的工位出租率為77%。而據億歐調研資料，聯合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。想要實現盈利，優客/p>
在4月18日舉行的優客工場五週年線上釋出會上，優客工場創始人毛大慶宣佈進行“輕資產，重賦能”的轉型。所謂“輕資產”即為輸出品牌服務，並提供空間設計、建造以及管理服務，與“重資產”相比，在租賃上的成本將大幅減少。
據招股書，從2018年至2019年，辦公社群會員收入佔比從87.9%大幅降至47.8%，而營銷品牌收入則從5.5%快速上升至45.8%。但在優客工場的營銷品牌收入中，目前絕大部分都來源於收購的一家名為省廣眾爍的廣告公關公司，而這家公司的廣告公關業務主要在金融、3C、快消、汽車等領域，與優客工場的為入駐會員提供增值品牌服務卻無太大關聯。
優客工場的輕資產模式才剛剛起步。一位深圳優客工場專案負責人透露：“前期輕資產有在做，但主推是從去年開始的。我們對標的是酒店，就像七天這樣連鎖酒店式的模式，但這個需要很大的規模效應，接下來會往二三線城市按輕資產模式拓展新的專案。”
房地產研究專家韓世同對《投資者網》說：“像酒店管理的品牌加勞務輸出模式也未嘗不可，但這個要看優客工場業務擴張和運營情況，需要有較強的品牌優勢，目前的市場情況下存有難度。”
況玉清則認為：“優客工場可以往輕資產方向轉，但這種方式的推廣不會太快。對於房東而言，可能更傾向於籤更加省事的長合同。這種運營的方式可能是優客工場希望的模式，但未必是房東希望的模式，二者之間共贏方式的建立需要時間和過程。”■