立下“2022年的收入要達到130億元”的目標，A股龍頭物企招商積餘（001914.SZ）卯足了勁的謀發展。
過去半年，其捷報頻傳。邁步輕重資產分離行動、展開天津退地工作、收購與增資配合攬入了兩個標的物業公司的控股權、透過競標頻頻“上新”新專案……
8月26日，招商積餘張貼出了2022年上半年的“成績單”。期內，實現營業收入56.46億元，同比增長18.16%；歸母淨利潤實現3.31億元，同比增幅33.49%；扣非淨利潤實現2.62億元，較去年同期增長16.74%。
年營收目標實現4.3成，半數以上的壓力順延到了下半年。同期，歸母淨利潤增幅與扣非淨利潤增幅幾乎相差一倍。對於前者的增幅大躍步，招商積餘在年報中表示，與其經營業務利潤同比增加，以及遺留房地產開發業務同比虧損減少有關。
規模方面，截至2022年6月30日，招商積餘累計在管專案1803個，管理面積達3.01億平方米。同期，商業運營方面，在管商業專案47 個（含籌備專案），管理面積233.1萬平方米。
收併購與招投標雙線並進，帶來營收、規模雙增長。不過，招商積餘中期業績報的增勢未能帶動資本市場的股價。
業績刊出之後的首個交易日，8月29日，招商積餘開盤受挫，當日收跌3.59%，報16.93元/股，市盈率(TTM)約30.12，總市值約179.52億元。
有分析人士表示，低毛利率困境未解、有息負債居高不下，或是資本市場對招商積餘這份“期中答卷”未給出正向反饋的原因之二。
管理面積破3億
今年上半年，招商積餘管理規模再上新臺階，首次突破3億平方米大關。這與其第三方專案、尤其是非住宅物業專案增拓有關。
報告期內，招商積餘新增專案86個，較2021年底增長7%。其中，第三方非住宅專案新增57個。
具體來看，截至今年6月30日，其住宅物業在管專案647個，管理面積約1.18億平方米，佔物管業務總在管面積的39.24%；非住宅物業在管專案1156個，管理面積約1.83億平方米，佔物管業務總在管面積的60.76%。
期內，其住宅物業新籤年度合同額2.38億元，較上一年同期減少8%；而非住宅物業新籤年度合同額13.57億元，較上一年同期增長23%。
招商積餘的非住宅業態覆蓋包括辦公、園區、公共、政府、學校、商業、城市空間及其他7類。截至2022年6月30日，它們在非住宅物業面積中的佔比分別為16.17%、15.54%、32.74%、5.42%、9.51%、3.54%、17.08%。
除了第三方市場的招投標，招商積餘大股東招商蛇口（001979.SZ）也在持續為其提供業務資源。今年上半年，招商積餘新增面積中來自招商蛇口的約44%，輸入物業管理面積為882.70萬平方米。
截至報告期末，招商積餘來自招商蛇口的物業管理面積累計9952.56萬平方米，佔物業總管理面積的36.43%。
“招商積餘未來要成為招商蛇口在資產運營平臺上的集團軍。”這是招商積餘重組之時，招商蛇口對其給出的定位。因此，招商積餘在商業運營方面的專案主要來自招商蛇口的委託。
截至2022年6月30日，招商積餘 47 個（含籌備專案）在管商業專案中，受託管理控股股東招商蛇口持有專案39個，管理公司自持專案3個，第三方品牌輸出專案5個。
據業績報披露，其的持有物業出租及經營，包括酒店、購物中心、商業、寫字樓等多種業態。本報告期內，總可出租面積為48.55萬平方米，總體出租率為98%。
低利率“沉痾”
新專案進賬與在管面積上新臺階的同時，也帶來了招商積餘營業成本的增長。
報告期內，招商積餘營業成本約為49.27億元，同比增長19.26%，高於營業收入增速1.1個百分點，從而導致整體毛利率下滑0.81個百分點至12.73%。
時間線拉長，自重組之後，招商積餘的整體毛利率水平一直維持在上市物企的較低位。過去4年的中報中，2018年-2021年，其毛利率分別為22.66%、20.47%、13.83%、13.54%。
事實上，招商積餘管理層也意識到重組之後盈利能力欠佳的問題，並在2021年開始嘗試建構“沃土雲林”商業模式，為客戶提供全業態、全價值鏈、全場景的綜合解決方案，以改善盈利情況。不過從上半年下滑的毛利率來看，成效似乎不顯。
招商積餘的主要業務包括：物業管理業務、資產管理業務，以及其他業務。
其中，資產管理業務雖然是招商積餘的毛利率高地，不過，物業管理服務佔據了其九成以上的收入來源。
得益於物業管理專案增長，以及新拓展市場化物業管理專案增加，上半年，招商積餘的物業管理業務實現營收54.37萬元，較上一年同期增長22.55%，佔總收入的96.36%，毛利率約11.24%
招商積餘的物管業務分為三條業務線，分別為基礎物業管理、平臺增值服務和專業增值服務，它們的毛利率分別為10.98%、5.23%、14.08%。其中，毛利率相對較高的專業增值服務營收8.33億元，佔物業業務收入的15.32%。
“受疫情影響，購物中心經營、酒店出租經營等持有型物業收入減少，以及按國家政策減免房產租金”，今年上半年，招商積餘的資產管理業務實現營收2.16億元，較上一年同期同期下降20.25%。營收下滑，毛利率也較上一年同期的60.44%下滑了5.18個百分點，至55.26%。
資料顯示，招商積餘今年上半年共減免租金4530萬元，而全年預計減免租金約8629萬元。
此外，由於房地產尾盤收入減少、成都中航國際廣場已銷售的兩套商鋪退回，招商積餘的其他業務營業收入-624萬元，同比下降108.68%。
近29億有息負債
低毛利率困境待破解之外，招商積餘的有息負債也居高不下。
今年上半年，招商積餘的財務費用同比減少24.93%，不過仍支出了半億多，總計約5421.90萬元。而這還得益於其存款利息收入抵消了約1116.31萬元，事實上，招商積餘今年上半年的利息支出約為6058.73萬元。
今年6月16日，招商積餘宣佈5.36億元收購新中物業67%股權；11天后，6月27日，招商積餘又透過注資的方式，間接收購了匯勤物業65%的股權，擬支付現金4.36億元。
前後2筆收購花去9.72億元，這對招商積餘來說其實是一筆不小的開銷。截至今年一季度末，招商積餘現金及現金等價物約12.86億元。緊隨上述兩筆收購完成之後，招商積餘手中餘額所剩無幾。
頻繁的資金流出，讓招商積餘瞄上了銀行借貸。6月28日，招商積餘釋出公告稱，因經營週轉需要，向招商銀行股份有限公司深圳分行，申請綜合授信額度5億元。
資料顯示，截至本報告期末，招商積餘有息負債規模約28.84億元，其中銀行貸款約13.84億元，融資成本區間3.50%-4.80%；一筆15億的債券，為2021年1月29日發行，2024年2月2日到期，期內每年按照3.87%利率償還利息，到期償還本息。
而截至2021年末，其有息負債規模約27.52億元，其中銀行貸款9.52億元，融資成本約3.70%-5.83%；債券約18億元，融資成本3.00%-3.87%。去年，招商積餘的財務費用支出超1.32億元。
去年5月27日，招商積餘發行了2021年度第一期超短期融資券，發行總額為3億元，期限為270天，票面利率3.00%。今年2月25日，招商積餘對這筆超短期融資券進行了償還，本息合計約3.07億元。
降低有息負債，是擺在招商積餘經營層面的一個重要問題。
“現在每年依然還是存在著1.4個多億的財務費用，對公司的利潤影響還是比較大”，其財務總監張秀成就曾在2021年業績釋出會上坦言，公司未來還需要進一步的降低有息負債和財務費用。
文章來源:物業K線