文/樂居財經 李奕和
“To be or not to be。”
數百年前，這是莎士比亞留下給世人富含哲理的千古難題。如今，這個難題被富力地產拋給了一眾投資者。
12月15日，富力地產（02777. HK）釋出了一則全英文公告。總得來看，這個公告向外界披露了三件事。第一，富力將有息票率同為5.75%的2.65億美元和4.6億美元兩筆美元票據，於2022年1月13日到期。
第二，富力地產擬以折扣價回購這兩筆共7.25億美元優先票據，並將徵求票據持有人同意對現有票據條款建議修訂。還給投資人提供兩個方案。
方案A是債務打折：債券持有人可選擇以折扣價（83％）出售所持票據；方案B是展期，債券持有人可按原定價格賣出變現，但只可出售所持票據的50%，剩餘部分債券展期半年至2022年7月13日償還。
第三，也是最重要的一點。若要約收購和同意徵求未能成功完成，富力可能無法在2022年1月13日（到期日）全額贖回票據。
也就是說，如果上述的同意徵求不能完成，富力將正式成為內房股債務違約名單上的又一名成員。
富力的“難題”
根據12月16日富力舉行投資者電話會議的內容，有投資者透露，富力鼓勵投資者選擇A選項或B選項，並表示會根據情況設定A選項和B選項的最高可接受金額。
對投資者而言，這並非一道選擇題，而是一道必選題，因為無論選A還是選B，結果似乎都不太令人滿意。
15日最新公告發出後，標普全球評級隨即宣佈將富力地產及富力香港的長期發行人信用評級從“B-”下調至“CC”，展望均為“負面”。該機構將富力上述現金要約購買及同意徵求視作不良債務重組，因此在交易完成後，標普可能會將其評估為等同於違約。
富力在投資者會上表示，目前能夠確認的最大兌付額度的還沒確定，將於後幾日公佈。公司會為方案A設計最大兌付額度，超過的部分會自動變為B方案。昨晚富力被標普降級，但是直接影響不大，有少數一些借款會被影響。過去一年多，富力一直在處置資產回籠資金，未來也會繼續。
據瞭解，2021年下半年，銀行對房地產開發的貸款減少，導致地產開發商獲得境內資本的機會減少。此外，銀行為購房者提供的抵押貸款減少以及購房者對房地產開發商完成專案能力的擔憂，導致房地產銷售減少，使富力等房地產開發商難以獲得離岸資本，並限制了其的資金來源。
為了維持足夠的現金流，用以償還境內外債務，富力地產稱，在過去的12至18個月中，透過節約開支、減少土地儲備、資產出售和機會性融資等方式，集團的管理層展示了減輕近期不利市場條件影響的決心和承諾。
特別是為了滿足合約承諾，富力地產及其主要股東處置了某些資產，如出售富力擁有的廣州國際機場綜合物流園30%的權益及富力物業管理公司股權。該等資產出售所得款項主要用於改善集團的流動性。
“自救”失敗？
去年以來，富力地產一直走在資產變現的路上。12月7日以34.34億元總價出售廣州富力物流園30%股權，是其僅剩的物流園權益。去年11月9日，富力將廣州富力物流園70%股權出售給黑石，今年初，這筆達11億美元（摺合約70億人民幣）交易正式完成。
兩筆對廣州富力物流園的出售，富力地產已先後套現超過100億元，迴流到手的現金也達到53.83億元。今年下半年，富力還以100億元的價格出售富力物業予碧桂園服務。
據瞭解，2020年，富力已出售投資物業及寫字樓資產產生約59億元的現金。另外透過配售2.57億股新股，募資淨額24.98億港元，用於償還債務。
除了公司層面的資產變賣，大股東也積極提供資金維持公司流動性。
9月20日，富力地產就曾宣佈，執行董事李思廉及大股東張力將提供約80億港元股東資金支援集團。而為了獲得更多的資金來源，10月以來，李思廉還接連清盤了個人對線上寬頻大股東永升（亞洲）及縱橫文學的投資。並質押個人持股的太合音樂集團股權變現。
這些投入在富力地產的鉅額債務面前仍顯得杯水車薪。隨著同意徵求公告的披露，如果該要約回購不能順利達成，富力無疑將走上實質違約的道路。而即便這次的同意徵求得以達成，也僅是給了富力一個暫時喘息的機會。
據瞭解，除了上述提到將於1月到期的7.25億美元債，富力於2022年到期的美元債還有兩筆，分別為2022年7月到期票息率9.125%的2.88億美元債，以及於2022年11月到期票息率12.375%的3.66億美元債。
境內的償債壓力也不輕鬆。2022年，富力將有“18富力08”、“16富力11”、“16富力06”、“16富力04”共四筆境內債到期，規模分別40億元、11.2億元、9.95億元、19.05億元，合計80.2億元。
面對鉅額的債務，是生存還是毀滅。形象地說，這不是富力拋給一眾投資者的難題，更像是它債務冰山下最後的倔強。
對於富力的同意徵求公告，標普的報告指出，由於資本市場的再融資大門仍基本對疲弱的中國開發商關閉，因此除真正能被動用的部分銷售所得資金外，公司仍需繼續依靠進一步出售資產或其他抵押借款來獲取足夠的償債資源。
春天還有多遠
債務違約，富力地產不是唯一的一家。此前，新力、花樣年、當代置業、奧園、佳兆業等房企就已深陷其中。至於債務展期，有成功的，也有不成功的。
如此前11月18日，隨著陽光城最後一隻即將到期美元債展期方案獲大多數投資人透過，其11月份所有到期的公開債務完成展期，陽光城暫得以鬆了一口氣。
富力的同意徵求最終結果如何，還有待時間的見證。
值得一提的是，隨著房地產開發商不斷躺倒在高槓杆的“陷阱”之下，行業前景仍難言明朗。但另一方面，在寒冬中苦苦堅守的房企們，無不期待著行業觸底反彈。
房地產的春天，還有多遠？
相關機構統計的一項資料顯示，2022年，房地產行業到期的美元債總規模合計達552億美元，信用債總規模合計達4878億元。而無論是海外美元債還是境內債，2022年都是房企的償債高峰期，當中又尤以上半年為甚。
這個層面上看，今年以來的房地產債務暴雷，還只是“小試牛刀”，明年或才是行業的真正洗牌之年。
12月12日，在樂居財經舉辦的2021（第五屆）中國地產新時代盛典上，旭輝控股CEO林峰也表示，一直到明年六月份，都是開發商要勒緊褲腰帶，儲存糧草，認真活下去的最關鍵的時期。
但他也坦言，房地產行業進入了寒武紀，之後再也沒有春天了，可能是漫長的冰河期。並指出民營房企內部會出現三個1/3，即有1/3的人徹底退出去；還有1/3的企業失去了持續發展的能力，但可以保持生存；還有1/3的企業能夠同比例的發展。
隨著調控、融資政策的保持，一些機構對房地產未來一年的市場也難言樂觀。近日，摩根大通就指，內地房地產行業近期或保持區間震盪，預計不會出現明顯反彈，開發商的流動資金將繼續面臨風險。
文章來源:樂居財經