直擊業績會｜旭輝的權益比之爭

3月24日，旭輝控股線上舉辦了業績釋出會。

過去一年，善於學習的旭輝在行業艱難時刻逐漸顯露出模範生的雛形。

當資金鍊緊張違約不斷，行業爆雷不再鮮見時，旭輝成了為數不多的穩健型民營房企。

回購登出、發債融資、土拍拿地、吸引明星經理人加盟、與日本東急牽手，旭輝在財務端和業務端接連釋放有利訊號……

形勢在瑞銀的報告發出後有了些轉變。

3月14日，瑞銀的一份看空報告將旭輝近年來發展過程中伴隨爭議的“合作模式”推至臺前。

誠然，合作是把雙刃劍，雖有助力規模增長、分攤資金壓力和風險的優點，卻也飽受權益佔比下滑、業績含金量不高的質疑。行業寒冬之際，出險房企不斷增加，瑞銀認為這張龐大的“交友網”已然成為懸在旭輝頭上的一把利劍，隨時可能為其帶來難題。

受此報告影響，旭輝的股價在3月14日和3月15日分別下挫19.95%和23.35%。3月15日收盤價2.71港元，創下了3年來旭輝股價的最低值。

隨後多部門發聲，地產股應聲上漲。

截至3月24日，旭輝控股報收4.13港元。董事長林中顯然對股價表現不滿意，他在會上表示，管理層認為旭輝股價被嚴重的低估，包括控股股東也這樣認為。林中透露，“過去3個月處在靜默期，看到股價那麼低也無法增持，今天之後，大股東將會進場開始增持旭輝的股票。”

1 權益比下降

這場由合作引發的擔心，旭輝顯然很重視。業績會開始，CEO林峰便對合作方情況和表外負債做了介紹。

林峰透露，旭輝內部對合作方進行分類管理，主要包括三類。一是以恆基兆業、華熙國際為代表的戰略合作方，佔比35%；比例最大的是長期合作方，包括招商蛇口、金茂、金地在內，佔比56%；風險較高的主要是9%的一般合作方。

根據旭輝內部統計，目前有21個合作專案的合作方發生債務展期，其中旭輝的股權佔比為32%，這部分專案佔旭輝總專案的比例不到5%。

對於合作方發生主體違約風險，如何保證專案現金流安全，旭輝華北區域集團總裁董毅介紹了華北區域存在上述問題的三個專案具體情況，表示“不會由旭輝一家來承擔所有風險，如果有問題各方將按照所持比例共同來推進專案進展”。

實際上，旭輝此前便開始有意識的提高權益佔比。

2年前的業績會上，林中便做了規劃，今後的買地權益都要在68%-70%。

然而在2020年新增土儲權益比達到66.4%後，2021年旭輝的權益出現較為明顯的下滑。年報顯示，2021年旭輝新增土儲1170萬平方米，對應應占600萬平方米，權益佔比51.3%，降幅超過15個百分點。2021年土儲權益較低也拉低了旭輝目前總土儲的權益佔比，由去年底的54.5%下降到54%。

2021年，旭輝實現營收1078.35億元，同比增加50.2%，然而其利潤增長遠不及營收，全年實現毛利207.97億元，相較去年上升33.2%；淨利1233億元，同比增長3.6%。對應毛利率19.3%，同比下降2.4個百分點。

CFO楊欣坦言，行業毛利率近年來始終是下行趨勢，上一輪擴張中開發商採取的進取型投資策略和限價背景下行業利潤受制衡是造成這一情況的主客觀原因。楊欣認為，經過這一輪洗禮，房企會越來越理性，未來拿地將會以掙錢為核心目的，加之集中供地下對地塊預留了合理的利潤空間，其判斷房企毛利率也將隨行業轉變而逐步修復。

權益佔比對旭輝的影響還在繼續。

2021年，旭輝實現歸母利潤76.1億元，同比下降5.2%，與此同時其少數股東權益卻增長26.5%至45.95億元，少數股東權益佔比超過37%。

2 3600億可售貨值

2021年，旭輝實現合約銷售額2473億元，對應銷售均價17067元/平方米，回款金額2403億元，回款率超過95%。分割槽域來看，長三角依然是旭輝的業績重鎮，銷售額佔比達到47%，中西部、環渤海、華南分別為22%、20%和11%。與此同時，深耕的作用開始顯現，報告期內旭輝在蘇州、北京、長沙、寧波、溫州、杭州6個城市業績不菲，其中蘇州銷售額突破200億元。此外，上海、武漢、重慶等城市銷售額也超過90億元。

旭輝在2021年全年新增1170萬平方米土儲，其中公開市場拿地和多元化拿地分別佔比67%和33%。

對於2022年的業績目標，林中並未給出準確資料，僅表示全年有3600億可售貨值，旭輝的目標是保持權益銷售額穩定，未來幾年將大幅度開始提高權益銷售額比重，關注權益銷售額背後的業績含金量而不是表面銷售額的大小。

此前林峰指出，2022年可能存在的趨勢變化包括“三轉”，即導向轉、模式轉、賽道轉。“會出現很多新賽道的發展機會，包括商業、長租等”。

商業方面，旭輝全年在營商業專案14座，持有物業收入10.3億元，同比上升74%，2022年旭輝商業計劃新開7個專案，包括5個Cmall和2個旭輝裡。

長租公寓方面，2021年旭輝瓴寓新增間數超過2萬，同年旭輝轉讓了“上海浦江華僑城柚米社群”專案全部30%股權，實現從該租賃社群專案的資產退出。這也是租賃住宅領域跑通‘投融建管退’資管全週期的首個專案。旭輝瓴寓CEO張愛華會上介紹稱，瓴寓目前輕中重的業務結構是62：16：22的結構，輕重兩端佔比已經達到了85%左右。

2021年，旭輝平均融資成本為5%，目前年內剛性到期的僅剩一筆14.8億元的海外債券。

截至2021年末，旭輝剔除預收款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為69.7%、62.8%和2.6倍，“三道紅線”已全部達標，成為“綠檔”房企。

對於今年的行業走勢，林中預判前低後高，“本來在3、4月份會出現一波‘小陽春’行情，但是因為受到疫情的影響，期待5、6月份會迎來一波向上的行情”。但他強調分化依然存在，“一線好，二線穩，三四線壓力大。”

記者 孫婉秋

編輯 左宇

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