編者按：本文來自微信公眾號“投資界”（ID:pedaily2012），作者：周佳麗，36氪經授權釋出。
黑石又出手了。
投資界獲悉，1月20日，黑石集團宣佈，旗下黑石房地產機會型基金已經完成粵港澳大灣區最大物流園區的多數股權收購，該物流園區歸屬於富力集團旗下全資子公司富力地產，交易規模達11億美元（約合人民幣71億元）。交易完成後，黑石基金將持有該物流園區70%的股權，富力地產將持有剩餘的30%股權。
誕生於1985年，黑石被譽為“華爾街PE之王”。尤為值得一提的是，這家PE巨頭對房地產行業情有獨鍾，僅2019年就在中國市場斥資200多億買下多處商業房地產，更是在2020年第三季度在該領域奉獻了近一半的收入，堪稱“地產之王”。
盯上中國房地產的不止黑石。上週，KKR宣佈募集完成其首隻亞洲房地產基金，規模達17億美元（約合人民幣110億元），進一步與黑石PK爭奪中國優質商業地產。群雄逐鹿，一場圍繞在PE巨頭和中國地產之間的較量已經拉開序幕。
黑石大力“買買買”，70億拿下大灣區最大物流園這一次，黑石拿下了大灣區最大物流園。
1月20日，黑石集團宣佈旗下黑石房地產機會型基金已經完成，針對廣州國際機場富力綜合物流園的多數股權收購，交易作價為11億美元（約合人民幣71億元）。合併重組事項完成後，黑石下屬基金公司將持有富力綜合物流園物業的70%股權，而賣方富力地產的全資附屬公司將繼續持有30%股權。
早在去年11月9日，富力地產已經發布公告稱，富力地產的全資附屬公司與黑石下屬基金公司、目標公司及相關方就轉讓位於廣州國際機場富力綜合物流園的物業權益訂立合併協議。根據合併協議，該物業價值為63億元人民幣。也就是說，不到三個月，最終交易額上漲了近10億元。
投資界瞭解到，富力綜合物流園位於中國廣州市花都區華東縣，專案總佔地1470畝，規劃總建面積達142萬平方米，是粵港澳大灣區最大的物流園區。根據物業園區官網介紹，該專案現已投入運營的物業面積約達92萬平方米，包括高階電梯式倉庫、三層盤道式倉庫，2+2式坡道倉、全溫區冷庫、現代化辦公大樓及配套員工公寓等，具備極強的倉儲擴容性。
如今，這筆重磅交易終於正式落地，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。這一次為何選擇粵港澳大灣區？黑石房地產中國區董事總經理陳宇表示，粵港澳大灣區正在迅速發展成為金融、科技和運輸中心，也是中國最大的物流市場之一。
不過，這家PE巨頭並不準備停手，正悄悄盯上了另一處物流地產。日前有外電報道指出，黑石、美團、ESR、京東旗下京東物流，正參與競購中國物流資產控股權，交易作價或高達20億美元。
這一訊息並非空穴來風，早在2020年12月28日，中國物流資產釋出公告稱，兩大股東宇培國際投資管理有限公司及RRJ Capital Master Fund II, L.P.正就所持公司權益進行初步的戰略性討論，涉及最多合計約51.5%的公司股權及RRJ持有的若干可轉換債券。
成立於2000年，中國物流資產是中國第三大現代倉儲公司，也是中國本土最大的物流基礎設施開發商及運營商之一。發展至今，公司已與眾多國內外知名企業租戶建立起牢固的關係，包括聚美優品、本來生活等電商平臺，順豐速運、中外運等領先的第三方物流服務供應商以及小米、博世、格力電器等大型科技公司。
2016年7月，中國物流資產在港股掛牌上市，成為首家登陸港交所的中國本土物流地產企業。在此傳聞前，作為中國第三大現代倉儲公司，中國物流資產的股價已經實現連續3日上漲。截至1月21日，其市值超150億港元。
瘋狂拿地，10年出手超200次，地產比PE還賺錢被譽為“華爾街PE之王”，黑石的地產生意如火如荼。
誕生於1985年，黑石集團在過去30多年的發展裡，已然築起了一個龐大的“金融帝國”，業務覆蓋私募股權、房地產、對沖基金以及信貸等多個領域，在這些領域，黑石几乎都能“封王稱霸”。2018年黑石募集了1260億美元的資金，創下該公司成立以來的募資記錄。截至2020年第三季度，黑石集團總資產管理規模達到5844億美元
黑石的房地產業務始於上世紀90年代，沿用“Buy it，Fix it”的資管策略，幾乎沒有失過手。黑石投資地產的理念可以歸結為三點，“買入，修復，賣出”。首先，瞄準市場以低於重置成本的價格買入資產，然後透過管理和有針對性的增值計劃來改善修復，最後將其出售，從而獲得投資回報。
這隻PE巨鱷在地產界締造了不少創紀錄的案例。自2010年以來，黑石集團透過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產。2019年6月，黑石集團宣佈收購普洛斯位於美國的工業物流倉庫及債務，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動產交易案。收購完成後，黑石將躋身美國最大的倉儲物流業主之一。
近年來，一個明顯的訊號是——黑石正在加快腳步重倉亞洲。在中國的佈局顯然不止物流板塊，在IDC資料中心、商辦寫字樓、購物中心、公寓甚至停車場板塊，黑石出手都非常迅猛。2018年12月，黑石以12.5億美元的價格收購了上海購物中心怡豐城，後又收購了塔波曼旗下三個購物中心專案的50%股權，其中兩個為中國鄭州、西安熙地港購物中心，交易金額為4.8億美元；2019年3月，再以15億美元收購上海購物中心長泰廣場。
2020年3月，受到疫情衝擊，北上廣深寫字樓正遭遇一場寒冬，而正在此時，市場傳來黑石出手的訊息——黑石集團與soho中國就後者私有化已經在談判中。據悉，為了買下SOHO中國，黑石無所畏懼地出了雙倍的價格，交易價值達40億美元。只是5個月後，這筆本在醞釀之中的40億美元交易突然終止。
多年來，這家PE巨頭的房地產生意做得紅紅火火。根據黑石2020年Q3財報中披露的資料顯示，黑石房地產在全球範圍內運營並管理的投資資本約為1740億美元（約合人民幣1.1萬億），僅次於黑石PE業務的管理規模。與此同時財報資料顯示，黑石2020年第三季度可分配收益中近50%來自地產投資。也就是說，黑石近一半收入來自房地產業務。
KKR剛募了110億，PE巨頭抄底北上廣房地產現在，PE巨頭們紛紛開始圍獵中國房地產。
“房地產是中國經濟中一塊重要的組成部分。說你對房地產不感興趣，也就相當於說你對呼吸不感興趣。”黑石集團CEO蘇世民如是說。他表示，黑石願意在中國投資兩類房產，即倉儲類資產和城市購物中心。
為此，黑石悄悄補充彈藥。2020年11月，黑石集團正在為旗下第二個專注於亞洲地區的私募股權基金籌集至少50億美元。相比2018年其首支亞洲基金23億美元的規模，第二支亞洲基金目標擴大一倍以上。這意味著，黑石集團正急速押注亞洲市場。
搶中國的“地盤”，KKR更是來勢洶洶。今年1月14日，KKR宣佈募集完成首個KKR亞洲房地產基金，規模達17億美元（約合人民幣110億元），旨在針對亞太地區房地產進行機會型投資。這是KKR首隻泛亞太地區房地產基金，也是迄今在亞太地區首期募資規模最大的泛區域性房地產基金之一。
同時KKR方面還透露，這隻基金將重點關注商業、工業和住宅地產等投資領域，並將機會型評估新興另類板塊的資產，主要的投資方式是股權和債權投資。
KKR中國區董事趙然認為，現在正是進入亞洲地產領域的好機會，其中就尤以中國為突出代表之一。儘管KKR亞洲房地產基金身為一隻定位泛亞洲的基金，不會設定明確的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他的國家，“但我覺得中國肯定是我們基金很大很重要的一個市場。”
資本的嗅覺，往往最為敏銳。以黑石和KKR為首的國際PE巨頭，開始抄底中國房產。