貝殼正式登陸港交所，能否續寫房產經紀新故事？

圖片來源@視覺中國

5月11日，貝殼找房正式登陸港交所，股份代號“2423.HK”。首日交易開盤報30.00港元，其發行價為30.854港元/股，截至發稿之時，貝殼報31.00港元，港股市值達1126.95億港元。

據鈦媒體App瞭解，與阿里巴巴、京東等“二次上市”方式不同，貝殼採用的是“雙重主要上市+介紹上市”方式，不涉及新股融資，無發售環節，適合現金流充裕、無迫切融資需求的企業。

圖片來源@港股上市檔案

值得注意的是，4月22日，貝殼與理想汽車、百世集團等被美國證券交易委員會加入“預摘牌”名單，彼時貝殼回應稱將積極尋求可能的解決方案，以最大程度保護股東的利益，此次回港上市便是找到了應對方案。

不過，由於雙重主要上市需要同時滿足兩地監管要求，需要花費更多的時間和成本，不涉及新股融資的介紹形式，對貝殼的現金流提出了更高要求。

上市檔案顯示，截至2021年年底，貝殼持有現金及現金等價物、限制性現金和短期投資多達561億元，這為其後續度過行業“低谷”期提供了充裕的保障。

回港上市之後，貝殼將繼續在紐交所保持主要上市地位並交易，已發行的每張美股存託憑證（ADR）將對應3股普通股，港股股份將與在紐交所上市的美股存托股份實現完全可轉換。

對於上市後發展戰略，貝殼稱，將進一步擴充套件平臺覆蓋範圍，深化滲透、提高效率，提升服務質量、關注人才，投資未來、加大科技投入，豐富服務類目，把握橫縱延展機會以及選擇性地進行戰略投資和收購。

1.主要業務

貝殼是線上、線下一體化的房產交易和服務平臺，提供二手房和新房交易、房屋租賃、家居家裝等其他房產交易服務。

上市檔案顯示，貝殼平臺交易額由2020年的34991億元增至2021年的38535億元，同比增長10.1%。根據灼識諮詢報告，按總交易額計算，貝殼成為中國最大的房產交易和服務平臺，同時也躋身全球前三大商業平臺之列。

截至2021年12月31日，貝殼擁有超過406000位活躍經紀人，以及超過45000家門店，移動月活躍使用者達到3740萬。

圖片來源@港股上市檔案

透過貝殼平臺完成的二手房交易中，分別有約76%和37%的交易涉及跨門店和跨品牌合作。截至2021年12月31日，貝殼平臺上約86%的二手房掛盤資訊由貝聯門店的經紀人釋出。

2.收入模式

貝殼的收入來自存量房業務、新房業務、新興業務及其他。上市檔案顯示，公司淨收入增長由2020年的705億元增至2021年的808億元，同比增長14.6%。

圖片來源@港股上市檔案

從業務構成來看，2021年貝殼新房業務收入佔比達57.5%（向開發商收取交易的銷售佣金），存量房佔比約40%（鏈家、貝殼經紀業務及增值服務），新業務及其他佔比僅有2.9%（金融服務及家居家裝等新興業務）。

集中於房屋交易的收入模式，導致貝殼業績與房地產市場高度關聯，可以說房地產興，則貝殼興，房地產衰，則貝殼衰。

3.業績情況

貝殼是房產中介行業的巨頭，但在外部地產行業持續低迷環境下，貝殼的業績表現並不理想。

上市檔案顯示，2019年、2020年、2021年，貝殼找房分別實現營收460.01億、704.81億和807.52億元，淨虧損分別達到21.80億、27.78億和5.25億元，相應的經調整淨利潤分別為7.75億元、50.31億元、10.14億元。

圖片來源@港股上市檔案

具體來說，貝殼運營開支增長及毛利下滑，是虧損的主要原因。2021年，貝殼的經營總開支約172億元，同比增長22.5%，其中行政費用89億元，銷售費用43億元，研發費用32億元。毛利方面，2021年貝殼的毛利同比下降6.2%至158億元，毛利率從上年的23.9%下降至19.6%。

圖片來源@港股上市檔案

值得注意的是，2020年因疫情，貝殼獲得政府補助9.17億元，即便如此，依然陷入虧損狀態，市場擔憂情緒不減。

4.數字化創新

上市檔案顯示，近年來貝殼加快了數字化佈局，2019年、2020年、2021年的研發費用分別為15.71億元、24.78億元、31.94億元。

依靠在數字化領域的創新，貝殼推出了家裝品牌被窩家裝，2021年向客戶交付超過3500個家裝專案；2021年推出了自有的Home Saas家裝家居系統，實現模組化、標準化和數字化。

貝殼平臺的主要組成部分及相互協同作用，圖片來源@港股上市檔案

5.風險提示

上市檔案披露，貝殼大部分收入來自中國的主要城市，尤其是北京及上海，2019年、2020年、2021年，按合併基準計算，貝殼分別有35.1%、32.0%及33.2%的淨收入來自上述兩大市場。

據此，貝殼作出了風險提示，2021年北京、上海等城市的住建部門釋出關於加強房地產行業或經紀人全面管理的通知，涉及房地產的廣告、銷售及房產交易融資等方面。受新規影響，貝殼二手房交易及新房交易的成交量及均價有所下降，導致客戶對平臺服務的需求減少，對業務造成一定的影響。

另外，貝殼在上市檔案中也提到去年年底渾水釋出的賣空報告，貝殼稱已在2022年1月28日公佈內部稽核實質上已完成，且基於該內部稽核，審計委員會認為渾水報告中的指控並無事實依據。

貝殼指出，儘管堅決抵制此類賣空者攻擊，但在言論自由的市場環境中，也可能面臨集體訴訟的風險，被迫投入大量資源進行調查或予以抗辯，這將導致巨大成本，轉移管理層對其他業務問題的注意力，倘若作出不利的裁決，可能會對貝殼業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。

一同披露的上市檔案顯示，貝殼的股權機構已較兩年前美股上市時，發生了較大變化。此前美股IPO前，貝殼經歷了多輪融資，其中不乏明星級創投機構，以及著名網際網路科技公司。

貝殼找房孵化於鏈家房產，在融資狂潮中逐漸浮出水面。

2014年1月7日，地產中介公司鏈家啟動A輪融資，根據天眼查，A輪獲得復星銳正、鼎暉投資融資數億元。

2014年底開始，鏈家開始急速擴張，在一二線城市大舉併購了成都伊城、上海德祐、北京易家、深圳中聯、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產服務機構，鏈家的經紀人數量從5萬猛增至近10萬人。

圖片來源@視覺中國

2016年，鏈家啟動B輪和B+輪融資，規模超64億元，投後估值達到365.2億元。投資方包括騰訊投資、百度、華興資本、新希望集團、原始碼資本、經緯中國、海峽基金、H Capital、執一資本等。

2017年，鏈家完成C輪融資，投資方包括融創中國、高瓴資本、萬科、騰訊投資、華興資本、新希望集團等。

2018年4月，鏈家宣佈成立新平臺貝殼找房，定位於“技術驅動的品質居住服務平臺”，致力於聚合和賦能全行業的優質服務者，為消費者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等全方位的居住服務。

此後，貝殼於2019年啟動D輪融資，由騰訊領投8億美元。2019年11月，貝殼找房完成D+輪融資，參與方包括軟銀、騰訊投資、高瓴、紅杉、總融資額超過24億美元。該輪融資過後，貝殼找房估值躍升至140億美元。

2019年，貝殼實現了2.12萬億的總交易額，成為僅次於阿里的中國第二大商業平臺，並開始為上市做準備。

2020年8月，貝殼找房在紐約證券交易所上市，成為中國居住服務平臺第一股。

根據彼時的招股書，IPO前，貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中時任貝殼找房創始人、董事會主席左暉個人持股8.85億股，持股佔比46.8%；CEO彭永東持股為3.6%。

在機構類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其後。

圖片來源@貝殼美股招股書

此次登陸港交所，貝殼的股權發生了一些變化。

2021年，左暉因病去世，加之房地產市場行情降溫，貝殼經歷了裁員、被做空等一系列風波，包括融創、軟銀、高瓴資本等在內的基石投資者出手減持。

據公開資料，融創先後兩次拋售約4535.2萬股貝殼ADS，合計套現10.84億美元，目前仍持有逾300萬股貝殼股票；軟銀旗下機構減持貝殼約3200萬股；高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。

從貝殼公告披露的最新股權架構來看，彭永東持股4.8%，單一剛持股2.7%，騰訊持股10.8%，Propitious Global Holdings Limited持股比例為23.3%，Propitious Global Holdings Limited由Z&Z Trust（Z&Z信託）最終控制，其受益人為貝殼創始人及永遠的榮譽董事長左暉的直系親屬，其他美國存托股份持有人和投資者持股56.7%。

圖片來源@港股上市檔案

曾經的明星投資人團隊，如今只有騰訊還在堅守，貝殼也表現出與其深度合作的意向。

4月28日，貝殼與騰訊訂立雲服務和技術框架協議，後者將向貝殼提供雲伺服器、物件儲存、負載平衡、點播、直播等產品和服務。公開資料顯示，這一框架協議的初始期限是貝殼於香港上市之日起，至2024年第屆滿。

值得注意的是，貝殼仍有機會發行新股份。公告顯示，雖然暫時不會就上市發行新股份，但如已獲得港交所一定的條件豁免，在獲准上市六個月內，可以根據一般授權或股東批准的情況下發行新股份，且發行或可能發行的A類普通股總數不得超過上市日期已發行A類普通股總數的20%。

有訊息指出，軟銀或參與貝殼上市後的定向增發，

市場大環境的低迷下，貝殼正負重前行。

根據此前貝殼釋出的2021年年報，2021年貝殼全年成交總額達3.85萬億元，同比增長10.1%；營收達到807.52億元，同比上漲14.57%；淨虧損為5.24億元，同比下降172.75；經調整後淨利潤為22.94億元，同比下降60%。

對於今年的業績展望，財報顯示，2022年一季度，貝殼找房預計營收將在115億元至125億元之間，同比下降39.6%至44.4%。

當然，貝殼業績的低迷與房地產市場監管的不確定性，以及樓市理性迴歸相關，在後續政策利好以及樓市有序發展的帶動下，貝殼或有望迎來見底回升的機會。

股價方面，2020年8月貝殼赴美上市之後，股價在幾個月內一度衝至79.4美元/股，市值高達900億美元，超過萬科、保利、綠地等房企的總和。此後，隨著創始人左暉的離世，貝殼股價出現明顯波動，去年下半年開始斷崖式下跌。美股週一收盤，貝殼收報12.27美元，市值為136.11億美元，相比高位時跌幅超過八成。

另外，不久之前貝殼也被美國證監會列入了“預摘牌名單”。根據美國證監會公佈的《外國公司問責法》，被列入“確定摘牌名單”的公司需要在（自披露第一份年報開始計算、且2021年當做第一年）三年內提交SEC需要的檔案。如果“確定摘牌名單”中的公司沒有提交或提交的檔案不符合SEC要求，理論上將會在披露2023年年報後（2024年初）面臨立即退市。

據鈦媒體App瞭解，貝殼試圖透過多項新業務改善盈利。

2021年，有關部門提出“租購併舉”的戰略方針，同時出臺檔案規範房屋租賃市場。貝殼聞風而動，於11月成立了“貝殼租房”，計劃2022年透過多元化方式提供10萬間房源，以解決市民、青年人的居住難題。

4月中下旬，貝殼宣佈完成對家裝家居品牌聖都的收購，加註整裝大家居及惠居兩大市場，“一體兩翼”戰略成形。

不過，這兩大業務線剛剛起步，尤其是家裝這樣的非標產品和服務，難以複製和規模化，更低的利潤水平，後續發展前景還未可知。另外，一個現實情況是，越來越多的網際網路巨頭已衝入房產經紀賽道，競爭將越發激烈。

譬如說，成立於2018年的“幸福裡”，經營二手房、新房、租房等業務，如今已成為位元組跳動進軍房產市場的排頭兵；2020年，阿里攜手易居成立天貓好房，意圖掀起行業變革；近日快手成立房產業務中心，制定了今年突破百億成交總額目標。

這些巨頭中，位元組跳動手握超級流量入口，又有雄厚資本，或成為貝殼的有力競爭方。外部市場衝擊之下，二次回港上市的貝殼，還能續寫房產經紀新故事嗎？（本文首發鈦媒體App，作者 | 柳牧宗）