文/樂居財經範慧茹
12月17日，德商產投服務(02270.HK)正式登陸港交所，與港股上市敲鑼的熱鬧景象形成強烈對比的是另外兩家物企略顯落寞的身影。
同一天，長城物業和禹佳生活服務於今年6月16日一同遞交的招股書，雙雙失效，頗有點難兄難弟的意味。
兩者相較，禹佳生活服務的上市征程更為曲折，IPO時間跨度長達一年，在同批次遞表的物企紛紛上市下，禹佳生活服務遞表兩次均已失效告終。
而另一家在資本市場上被認為具有“好學生”特質的獨立第三方物企長城物業，在管面積破億、獨立性強，其招股書的失效則顯得有些出乎意料。
是資本市場的口味變了還是另有隱情，在祥生活揭開暫緩上市的口子後，物企上市風向已悄然發生變化。還有6家在12月底面臨招股書失效的物企，正走在資本市場去留的分岔口。
長城物業的“軟肋”
長城物業遞表之初勢如破竹，不僅拉來碧桂園服務的5.4億元戰投，還有近200位員工持股陣容。
而豪賞股份的狂歡過後，長城物業卻依舊難掩獨立第三方物企短板的底色。毛利率低位執行便是其中之一。此前招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三個月，長城物業整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。
據樂居財經統計，2020年42家上市物企平均毛利率達29%，進入2021年上半年，這一個數字升至30%，長城物業的毛利率水平低於上市物企平均值。
沒有地產母公司面積輸送，成立於1993年的長城物業雖然以搶佔市場先機的優勢，積累了上億平方米的規模，但隨著物管行業入局者的增多，以及競爭的加劇，長城物業規模增長顯現出疲態。
2018-2020年，長城物業在管面積分別為0.84億平方米、1億平方米、1.09億平方米，2019年和2020年在管面積增速分別為19%和9%，與之對比，2020年上市物企規模平均增速已經達到了37.9%。
規模增速放緩一定程度也制約了其營收增速，2018-2020年，長城物業營業收入分別為24.04億元、28.1億元、30.36億元，2019年和2020年同比增長16.9%和8%，低於上市物企平均水平。
營收增速不理想，長城物業還面臨收費難的問題。2018-2020年以及2021年前3個月，長城物業的物業費收繳率分別為76.1%、78.6%、81.1%及40.0%，低於2020年百強企業物業費收繳率平均值94.1%。
今年12月8日，長城物業集團股份有限公司北京物業管理分公司因未按時履行法律義務被法院強制執行，執行金額18655萬元。
關聯方依賴“掣肘”
與長城物業相比，禹佳生活服務雖有關聯地產禹洲集團（01628.HK）的支援，但同時也受制於關聯地產的業務發展。
禹佳生活服務業務聚焦於海峽西岸地區和長江三角洲地區，其在管面積大部分來自禹洲集團、其合營企業、聯營公司及其他關聯方開發的物業。
2018-2020年，禹佳生活服務來自關聯方的在管面積，分別佔禹佳生活服務總在管建築面積的100.0%、100.0%及83.5%；同期，關聯方物業所產生的物業管理服務的收入分別佔禹佳生活服務物業管理服務總收入的100.0%、100.0%及94.9%。
去年12月11日首次遞表的禹佳生活服務，在今年6月11日失效，而在這幾天前管理層稱，預計很快將完成IPO，沒過幾天，禹佳生活服務便第二次發起了上市衝擊，6月15日再次遞表。
根據更新後的招股書，截至2020年12月31日，禹佳生活服務在管面積1760萬平方米，訂約管理面積2660萬平方米。
如果第一次的失效是時間問題，那麼二次失效，對於禹佳生活服務預期中的“很快將完成IPO”似乎有些偏差和意料之外。
在多家物企因地產公司資金鍊情況而停止上市的背景下，禹佳生活服務二次遞表失效的“意外”，不免讓人與其地產關聯方相聯絡。
12月初，有市場訊息稱，禹洲集團將深圳總部大樓質押，並獲得了11億元貸款，並已全額支取。隨後，禹洲集團對此進行回應，稱專案抵押融資是市場上常見的融資行為。
透過抵押總部大樓的融資行為，也間接揭開了禹洲集團存在資金缺口的一面。公開資訊顯示，明年1月份，也就是下個月，禹洲集團有兩筆美元債到期，待償付餘額5.89億美元。
其中，2022年1月23日，將到期一隻面額為5億美元的票據，待償餘額2.42億美元；2022年1月25日，將到期一隻面額為3.5億美元票據，待償金額3.47億美元。此外，明年4月份，還有35億元的境內債券可回售。
在此節點，禹佳生活服務的二次遞表失效，為接下來的分拆上市之路又新增幾分不確定性。
6家遞表物企月底失效
今年以來，遞表失效的物企，不止禹佳生活服務和長城物業兩家，甚至失效已經成為“主流”，過會似乎成了“個別”。
截至目前，共有25家遞表的物企還未上市，其中經歷過招股書失效的物企有12家，佔比近5成，這12家物企中，發起二次進攻的有7家。另外5家物企中，新力服務、天譽智聯服務以及海悅生活失效後，再未更新招股書材料；富力物業和陽光智博服務則是主動放棄上市。
早在11月份就過會的祥生服務，在近日也宣佈了暫緩上市的訊息，欲尋求更好的時機，這一舉動，被市場解讀為物企上市遇冷的重要標誌。
事實上，今日上市的德商產投服務，已經跌破發行價，資本市場對物業股的熱情回落，尤其對蚊型物企或盈利能力羸弱的物企更是不甚友好。
樂居財經統計，今年上市的物企共14家，較2020年17家減少3家，且過會率大大降低。在下半年房地產市場影響下，物企上市程序更是出現了近4個月的“空窗期”。
儘管經過了漫長的過會等待，上市後的物企資本市場表現也不盡如人意。康橋悅生活、京城佳業以及德商產投服務，上市首日均跌破發行價。
對於當下的物企上市趨勢，碧桂園服務管理層更是直言，“現在這個市場，其他龍頭可能短期內也上不了市吧。”
文章來源:樂居財經