9月21日，中國消費者協會發布不公平格式條款點評系列五，邀請中消協律師團律師對消費者反映強烈的商品房買賣、租賃、裝修、物業等相關領域十大不公平格式條款進行點評。
01.出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任
典型條款：在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。
點評意見
依照《民法典》，收受定金的一方不履行合同約定的義務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數額相等的錢款，即雙倍返還定金。
該格式條款的規定完全規避了經營者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規定。
02.商品房買賣合同與廣告宣傳內容不符時，將“宣傳視為要約邀請”規避責任
典型條款：買受人在簽訂本合同時，經現場檢視、查閱相關檔案手續等方式已做全面細緻瞭解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人自願購買該物業。買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。
點評意見
消費者在售樓處選購商品房時，開發商精心製作的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對消費者的購買決策產生重大影響，開發商在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及其附屬設施作出說明和允諾，吸引消費者簽約購買。
根據《民法典》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約，開發商無權單方在合同中規定廣告和宣傳資料等不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。
03.出賣人享有最終解釋權，排除對方權利，免除己方責任
典型條款：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣人享有最終解釋權。
點評意見
依據《民法典》《合同違法行為監督處理辦法》，格式條款應當公平確定雙方的權利和義務，且在對格式條款有不同的理解時，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。
如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權利的，該條款無效。
04.擴大不可抗力適用範圍，為延期交房免責
典型條款：因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。
點評意見
依據《民法典》《商品房銷售管理辦法》，該條款屬於對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化並非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。
05.房屋租賃期滿後，限制消費者與房屋所有人直接交易
典型條款：自租賃期滿合同終止後三個月內，甲方（承租人）不得與該房屋的產權所有人自行成交，否則應向乙方（中介機構）交付月租金的200%作為賠償。
點評意見
消費者透過中介機構與房屋所有人訂立租賃合同，對於中介機構提供的訂立合同的機會或提供的訂立合同的媒介服務，已依約支付報酬，中介機構的合同目的已經實現。租賃期限屆滿合同終止後，消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同，不屬於《民法典》第965條規定的利用中介機構提供的交易機會或媒介服務，繞開中介機構直接訂立合同的情形，中介機構無權予以限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。
06.裝修施工存在問題，將材料費轉嫁給消費者
典型條款：裝修施工期間屬於甲方（消費者）購買材料由乙方（裝修公司）施工的專案，如有因乙方施工造成質量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。
點評意見
在裝修過程中，因施工造成質量問題後，往往需要進行拆除部分或全部原裝修材料進行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬於其自身財產，因經營者施工質量不合格對消費者造成的損失應由經營者一併承擔。該條款減輕了經營者應承擔的責任，屬於不公平格式條款。
07.違約金的設定標準過低，經營者的違約成本較小
典型條款：施工方違反合同約定出現工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費者支付違約金。
點評意見
根據《民法典》違約金的設定應以彌補實際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費者主張違約責任的權利，減輕經營者賠償責任。
08.將預付款視為定金或違約金，解除合同時不退款
典型條款：甲方（消費者）除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，乙方（經營者）不予退還；若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失。
甲方（消費者）如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。
點評意見
預付款不是法律概念上的定金，合同條款中關於若消費者解除合同，已支付預付款不退的規定並不能適用“定金罰則”。經營者單方規定消費者解除合同時，不退已支付預付款或將所交貨款作為違約金賠償給經營者，屬於加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應超過合理數額。
09.物業公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任
典型條款：物業服務企業對本協議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，並不承擔對車輛的保管義務，物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業服務企業不承擔責任。
點評意見
根據《物業管理條例》，物業服務企業收取業主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定，物業服務企業對於物業管理區域內發生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬於物業服務企業免除自身責任和法定義務。
10.在物業管理費外要求業主分攤公用費用
典型條款：物業綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系執行的水、電費按實際耗費進行分攤。
點評意見
根據《物業管理條例》《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，物業管理區域應當包括景觀等小區內的公用設施和場地，因此，物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業管理服務費中列支，不應向業主額外分攤。
（“中國消費者報”微信公眾號 任震宇）