房地產不能再這麼下去了

作者｜周超臣

頭圖｜電影《讓子彈飛》截圖

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以恆大為始，過去一年，房企暴雷已經見怪不怪了。債務違約、商票逾期，對於很多房企來說，已經死豬不怕開水燙了。

包括恆大在內，應該沒有房企想爆雷。但，也有房企似乎放棄掙扎，開始擺爛。龍光便是一例。

2022年8月7日，龍光集團公告稱，其將暫停支付2026年到期的4.7%優先票據、2025年到期的4.25%優先票據、2028年到期的4.5%優先票據、2025年到期的5.75%優先票據、2023年到期的6.5%優先票據的到期利息，五筆境外債總額接近17億美元。

一紙公告一次性宣佈對五筆優先票據的到期利息違約時不多見。龍光方面表示，此舉是為了“公平對待所有債權人”。

龍光在公告裡給出了理由和鋪墊：“自實施促進房地產市場平穩健康發展的政策以來，中國房地產行業進入調整期”，“融資渠道減少，購房者情緒低迷，融資性和經營性現金流逐步萎縮”，“為了公平對待所有債權人，公司將暫停支付五筆境外美元優先票據到期的利息。”

龍光在過去半年似乎早就心不在焉了。

據21世紀經濟報道的報道，2022年1月，市場傳出訊息稱，龍光存在未披露的美元私募債。隨後，龍光開啟了一系列澄清又承認的操作——先是對投資者表示其並沒有任何美元私募債，之後又在投資者電話會上承認其擔保的私募債不超過10億美元，兩次口徑不一致，投資者對之已有疑慮。今年5月，類似的事件再次上演——5月13日，龍光集團釋出公告稱，其未能與安永就雙方可接受的時間表達成一致以完成審計2021年度經稽核業績。在此情況下，董事會要求安永辭任核數師，並委任尤尼泰·栢淳擔任公司新核數師。而2月份，龍光一度公告澄清，計劃更換審計師的訊息為謠言。

曾經的民營房企模範生，淪落至此。

2

8月10日，公認的民營房企優等生龍湖遭遇股債雙殺，並引發港股內房股遭遇恐慌性踩踏。當日收盤，龍湖集團跌16.4%，盤中跌幅一度觸及19%，市值一日蒸發246億港元；大發地產跌超15%，弘陽地產跌超14%，碧桂園跌超7%，旭輝控股跌超5%。

10日早間，有傳聞稱龍湖商票存在逾期情況。而據媒體查詢上海票據交易所票據資訊披露平臺發現，龍湖並無商票逾期。21世紀經濟報道援引接近龍湖的知情人士的話稱：“龍湖去年就不開商票了，沒有商票逾期，（傳聞）純屬造謠。”

《中國企業家》雜誌獲得的一份當日龍湖集團投資者電話會議的現場實錄顯示，當天龍湖主要管理層均現身釋疑。龍湖集團創始人、董事長吳亞軍將股價下跌原因歸於市場驚慌：“今天（8月10日）股價大跌，我們本身沒有太在意，這是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。”

吳亞軍還說：“該爆雷的（房企）都爆了，現在是行業最黯淡的時候，但我們應該往光明看。”

有分析認為，龍湖大機率遭遇了“做空”。瑞銀在8月10日釋出的一份評級報告被認為是做空的導火索。在這份名為《China Property and Property Management：How is developers' cash burn？》（開發商如何燒錢？）的報告中，瑞銀對碧桂園、萬科、龍湖、旭輝的現金流進行了質疑，並將龍湖、碧桂園服務和金科服務等企業的評級由“買入”下調至“中性”。

對此，公眾號“拆哪兒”認為，地產股的邏輯已經崩壞了——

龍湖的口碑好到什麼程度呢？甚至有人說：“如果要投資中國房企的股票和債券，如果你不選擇龍湖，你還能選擇誰？”

但房地產市場已經沒有邏輯可言了。

3

有生之年，看到以物易物的古老交易方式，讓人誤以為穿越了。

6月20日，河南地產一哥建業地產為了賣房，在個別縣城打出了“2元/斤、小麥換房”和“5元/斤，大蒜換房”海報，最高抵16萬，美其名曰愛心助農。建業將勤勞勇敢的河南人民的智慧發揮得淋漓盡致，打響了今年花式賣房的第一槍。

一週之後，6月28日，南京某樓盤打出了“西瓜換房最高抵10萬”，10元/斤收購西瓜衝抵房款，同樣的美其名曰：愛心助農、瓜分美好。緊接著又有無錫“水蜜桃換房”，連雲港有房地產打出“買房送一頭200斤土豬”營銷活動。

雖然這些擦邊球很快被叫停，但也算是房地產商因地制宜、因城施策積極自救的典範了。以遠高市場價的價格收購農產品，變相優惠，來吸引消費者購房，名義上助農，實際上合理規避了當地的“限跌令”，效果好不好不知道，但得到的鋪天蓋地的免費宣傳顯然是可觀的。

7月5日，南京中海以7月助農月的噱頭——1元購“益”米，直抵1㎡——邀請大家消費助農：1元換購卓尼縣青稞雜糧粥大禮包1份，認購總房款直接減免1㎡價格。有四個指定的專案參與活動，同時車位參與活動最高直降1萬元。

以物換物的天花板來自“炒房之都”深圳。7月，深圳某樓盤打出“房產置換、以舊換新”的宣傳海報，“普通住宅換尊貴大平層總裁私域、換商務公寓、換臨街商鋪”，“以舊換新、等價交換、多退少補”。新房價格以現場公佈為準；舊房價格則以房產所在小區半年內成交的均價為準，若半年內無成交，則以一年內成交均價為準。

房地產開發商的諸般營銷行為，杯水車薪，反映的則是酷暑下房地產市場的寒冷。

中指研究院資料顯示，2022年1月～7月，TOP100房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅較上月收窄1.3個百分點。其中，銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。此外，TOP100房企權益銷售額均值為301.5億元，權益銷售面積均值為198.9萬平方米，同比分別下降48.7%和52.2%。

據樂居財經統計，存在商票持續逾期的房地產專案公司數量從今年1月的135個增至6月的1666個，佔全部商票逾期企業的62.5%，共涉及199家房企集團主體。

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8月12日，一份寫給合肥市政府的、名為《關於請求維護營商環境、增強房企投資信心的紓困解難報告》（以下簡稱“報告”）的檔案流出，落款處蓋著保利、華潤、綠城、龍湖、融創、旭輝和葛洲壩等17家品牌房企的印章。

這麼多知名房企聯名上書，說明問題已經非常突出。報告稱，目前，房企除自身面臨的壓力外，還面臨部分群體性不合理客訴、房鬧事件，“懇請政府業務主管部門予以關注、干預”。

“合肥市房屋交付中客戶維權已成常態，一到交房季節，各樓盤維權資訊撲面而來，更為甚者開盤即維權。”上述報告羅列了諸多房鬧現象，並寫道，“上書此類客戶訴求高度一致，背後亦有專業房鬧機構的推波助瀾，逐漸形成產業化趨勢。”

檔案稱，這些專業房鬧機構或個人，約在交付前3個月組建業主微信群，進行群內非法集資，非法組織集中群訴，將建設過程中非常規拍攝的施工圖進行特寫，甚至“還組織業主至房企其他在售專案，採取喊口號、拉橫幅、阻擾銷售等行為，擾亂企業正常經營秩序，以此索取鉅額利益”。

報告請求合肥政府：堅決遏制專業房鬧及種種“惡意維權”行為，對構成違法和犯罪的個人和組織給予堅決的打擊；約談自媒體，嚴禁不合理負面報道，封殺、處罰不實報道的自媒體等等。

如果是真的，這些專業房鬧，給那些真正需要維權的爛尾樓業主們蒙羞了，也給合肥市蒙羞了。

5

8月5日，貝殼研究院公眾號釋出了《2022住房空置率調查報告》，引發網友熱議和質疑。

8月11日，貝殼研究院道歉了。

貝殼研究院自罰兩杯——

這樣不嚴謹的報告，影響到老百姓買房的積極性就不好了。

如對本稿件有異議或投訴，請聯絡[email protected]

End

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