文/陳玉琪
今年以來，全國多地房地產調控政策密集出臺，圍繞土地供應、學區房、二手房交易等方面不斷完善樓市調控政策，對房地產市場亂象頻頻出擊。調控政策層層加碼，房地產企業的股票還能買嗎？
4月7日，在《中國經營報》觸角學院財富公開課系列直播課中，蘇寧金融研究院研究員陸勝斌認為調控政策對地產股的影響並沒有想象中嚴重，他看好房地產板塊的表現，認為2021年房企的銷售情況會企穩回升。
A股從估值驅動轉為業績驅動
今年以來，股市波動劇烈，中小板、創業板、科創板等高估值板塊回撤較大。陸勝斌分析，A股市場風格已經出現切換，資金從抱團股快速撤離，開始選擇低估值板塊。
他判斷，今年A股市場的主要驅動力將從估值驅動轉為業績驅動。去年受疫情影響，全球各大經濟體採取了較為寬鬆的貨幣政策，而隨著疫情向好，貨幣政策大機率會收緊，經濟復甦、企業業績修復將成為股市主要驅動力，將出現“業績向上、估值向下”的情況。
他認為，業績確定性較高的行業主要是上游的週期性行業與政策利好行業，目前估值較低的行業有農林牧漁、房地產、建築裝飾、建築材料、非銀金融，尤其是房地產及相關行業，估值水平處於歷史最低位，市淨率從2015年的3倍降到現在的1倍左右。
從年初到3月底，申萬房地產指數下跌了0.8%，相對上證綜指少跌了0.76%，房地產指數的PE（TTM）是8.5倍，而滬深300指數的PE（TTM）是15.5倍。
調控加碼，政策如何影響房企發展？
“房地產之所以估值被壓得如此之低，主要是因為國家的調控政策。”針對市場比較關注的房地產政策問題，陸勝斌認為，政策的影響並沒有想象中嚴重，市場已經充分反映了預期。
陸勝斌從“三條紅線”、貸款集中度、土地出讓“兩集中”三方面分析了政策對房企的影響。
“三條紅線的目的是為了讓土拍更加規範，避免惡性競爭，從而最佳化房企的營商環境。”根據他的觀察，從已經公佈2020年年報的房企來看，房企龍頭達標速度較快，許多企業只用大概4個月的時間就完成了監管的要求。
貸款集中度是對銀行貸款的限制，主要體現在限制房地產企業開發貸與限制個人按揭貸款兩方面。陸勝斌指出，開發貸對大中型銀行影響不大，主要防範的是中小銀行的風險，而個人按揭貸款的壓縮比例在2%以內，傳導到房地產銷售端，影響在5%以內，是可以接受的。
近期，青島、鄭州、天津多地宣佈實行住宅用地集中釋出公告、集中組織出讓，這一政策引發廣泛關注。陸勝斌指出，土地出讓“兩集中”政策對企業的融資能力、信用質量、拿地策略都提出了高要求，實際上更有利於優質房企發展，有助於整合房地產企業，提高土地集中度，而中小房企的生存空間將進一步壓縮。
綜合上述分析，陸勝斌指出，調控政策對於房地產的影響，已經充分反映在股價上了，後續的影響相對較小。
瘋狂拿地的時代已經過去，未來關注頭部房企
陸勝斌介紹，2020年，房地產企業的歸母淨利潤同比下降了6.2%，主要有兩個原因：第一，受疫情波及，房企的專案竣工結算受到了明顯的影響；第二，2020年的收入很多是在2017年、2018年立項的專案，當時地價很高，“地王”頻現。“目前正好是高地價拿地的專案開始陸續結轉的時候，所以壓制了2020年很多房企毛利率的水平。”
根據國家統計局釋出的2021年1~2月全國房地產銷售情況，商品房銷售面積為17363萬平方米，比2019年同期增長23.1%，銷售額19151億元，比2019年同期增長49.6%。
“可以說是量價齊升，是明顯超預期的。”陸勝斌看好2021年房地產企業的發展，認為房企今年的銷售毛利率會企穩回升。
而從成本端看，2021年1~2月，房地產開發企業土地購置面積同比增長33%，土地成交價款同比增長14.3%。根據陸勝斌的測算，土地價格同比增速為-14.1%。“從資料上可以看出，地價在往下走，銷售價格在穩步往上走，對於房地產企業來說，我們覺得這是非常好的情況。”
他認為，隨著供給端改革持續深入，包括剛出臺的土地出讓“兩集中”政策，都會對地價產生一定的平抑作用，房地產企業拿地的競爭將更為理性。
據陸勝斌介紹，從2015年到2020年，房地產企業前10名的市場份額佔比從17%上升到接近27%，前50名的集中度是從32%上升到55%，前100名從40%上升到66%左右。因此他判斷，未來房地產行業的集中度會進一步提升，投資者應關注頭部企業的發展。
“瘋狂拿地的時代已經過去了，快速的週轉能力成為關鍵。”陸勝斌認為，在國稅91號檔案出臺之後，房地產企業的利潤無法再依靠土地增值，已經結束了野蠻生長的階段。隨著市場越來越規範，房價上升速度放緩，監管趨於嚴格，企業成本控制能力、融資能力、週轉速度的重要性將逐漸凸顯。
（編輯：黃玉璐 校對：彭玉鳳）