招商局置地：左手“賣子”變現 右手巨資合作

  樂居財經 李奕和 發自廣州

  同一天的兩則公告，顯示招商局置地資產騰挪中矛盾的一面。

  10月29日早間，招商局置地（00978. HK）和五礦地產（00230. HK）先後釋出公告，雙方擬按一定股權比例出資成立合資公司，以收購一宗位於廣州的土地權益。

  具體而言，五礦地產間接全資附屬公司盛世廣業與招商局置地間接全資附屬公司置地深圳，按51：49的股權比例成立一家名為廣州市礦譽投資有限公司（下稱“礦譽投資”）的合資公司。

  雙方投入合資公司的總承擔額為45.47億元。其中，合資公司註冊資本25億元，盛世廣業及置地深圳將以現金分別繳付12.75億元及12.25億元；雙方還將提供合共約20.47億元的股東貸款，盛世廣業及置地深圳將分別提供10.44億元及10.03億元。

  合資公司成立後，將由盛世廣業及置地深圳分別持有其51%及49%權益，其將以綜合基準列為五礦地產的非全資附屬公司。雙方將共同負責處理合資公司以及發展專案的運營及管理，五礦地產主要負責發展專案設計、營銷及成本管理，而招商局置地則主要負責發展專案工程及採購。

  據瞭解，雙方成立合資公司旨在收購一宗位於廣州的住宅地塊。而潛在的土地收購事項預期將於2020年11月第二週落實，目前收購事項尚待確定，未必一定成功。一旦收購事項未能落實，合作協議將予終止。

  另一則公告披露的則是招商局置地出售南京專案的訊息。與斥資22.28億元在廣州成立合資公司相比，該出售事項涉及金額要小的多，不過招商局置地這“一買一賣”的資產騰挪還是引起了外界的注意。

  於10月28日，置地深圳作為賣方，與買方南京誠盛商業管理有限公司（下稱“南京誠盛”）訂立股權轉讓協議，據此，後者以7.93億元代價收購前者所持有的南京信盛商業管理有限公司（下稱“南京信盛”）100%股權。

  資料顯示，南京誠盛由中信金石基金管理有限公司100%持有，是中信證券（600030. SH）間接全資附屬公司。

  南京信盛的核心資產是位於南京棲霞區中山門大街699號的花園城商場。該專案是一個綜合發展專案，由包括B1至L3的商場、L4至L9的住宅及B2至B3的停車場組成，早在2013年竣工。

  值得一提的是，今年4月27日，招商局置地才以4.66億元總價將南京信盛全部股權收歸麾下。當時，其以3.89億元代價從招商蛇口手中收購49%股權；及以代價7670萬元，從樂富投資手中收購9.66%股權。交易完成後，招商局置地全資持有南京信盛。

  隨後分別於7月6日、9月21日，南京信盛100%股權被招商局置地掛出。

  六個月前收購南京信盛剩餘股權時，招商局置地曾堅稱，對標的公司的全面控制權將“提升業務決策及發展策略的管理及經營效益”。但資本的世界往往 “如人飲水，冷暖自知”。

  除了此次成功出售南京花園城商場專案，招商局置地近段時間以來也在頻繁出售其旗下資產。9月13日，招商局置地間接全資附屬公司以代價5.27億元出售廣州番禺六棟大廈物業，出售為其錄得收益1.29億元。

  為規避與招商蛇口（001979. SZ）的同業競爭的風險，近年來，招商局置地在向著“資管平臺”的輕資產運營方向轉變。但效果有待觀察，其上半年營收仍主要來源於物業銷售所產生的收入，佔93.43%；資產管理服務僅佔0.31%。

  2020上半年，招商局置地資產負債率69.1%，短期有息負債增長43.34%至73.45億元；期內，銀行結餘及現金84.69億元，相比2019年底下降5.46%。資產出售一方面是轉型需求，另一方面也標明現金流的緊張。

  對於出售南京專案一事，該公司稱，董事會不時檢討公司旗下投資組合，並希望藉此機會透過出售事項最佳化有關投資組合，而出售事項的所得款項淨額將於適當時候為集團及股東整體利益用作其他投資專案的一般營運資金。

  值得一提的是，相比於出售資產所獲得“微薄”現金流，招商局置地對一些專案的投入則可謂“大手筆”，並且多以合作的方式進行。

  除了這次與五礦地產的合作，今年6月16日，招商局置地公告，聯合華髮實業共同開發秦淮9.27萬平方米商住地，招商局置地為此單方面的投資額就達42.35億元。

  事實上，早在今年1月8日，招商局置地就曾注資200萬元與五礦地產合作開發廣州黃埔宅地。而根據去年4月合作意向協議，招商局置地和五礦地產須為專案公司按49%及51%的持股承擔10.9億元地價及0.3億元的注資。

  除此以外，去年12月31日，招商局置間接非全資附屬公司招商局南京還與保利江蘇、漳州軒悅（廈門國貿）合作開發南京建鄴新城科技園地塊。三方按照33%、33%及34%承擔地價20.4億元。