大唐地產二次赴港遞表 淨負債率下降10倍仍達119%

首次遞交招股書超6個月失效之後,大唐地產不得不二次遞表再戰港股。

更新版本的招股書顯示,近半年以來,大唐地產延續高速擴張的態勢,5個月內新增專案13個,繼續加快全國化擴張腳步。同時,大唐地產的淨負債率有所下降,從2017年的1087.9%下降至2019年年末的119%,但是淨負債率仍處於行業較高水平。

處於高增長、高負債的大唐地產不掩飾其對資本市場的渴求,此次再次衝擊港股是否能讓其如願以償?

專案由69個增至82個 海西等四大經濟區為佈局重點

1984年,大唐地產發軔於臺灣;1994年,大唐地產以獨具特色的“藍臉竇爾墩”廣告打入廈門市場,成功打開了廈門市場,此後,大唐地產的佈局重心為廈門及周邊的海西經濟區。

目前,大唐地產的業務佈局具有明顯的地域化特色,分為海西、北部灣、京津冀及長江中游4大經濟區。其中,該公司在海西經濟區的銷售額居前。

其招股書顯示,2018年及2019年,大唐地產在南寧及漳州建立了市場領先地位。根據克而瑞提供的資料,2018-2019年,按合約銷售額計算,大唐地產位於南寧物業銷售前三;同時,2018年及2019年大唐地產在漳州城區物業銷售分別排名第一及第三。

截至2020年2月29日,大唐地產擁有82個由附屬公司、合營公司及聯營公司開發且處於不同階段的物業開發專案,相比於第一次遞表時,其擁有的69個開發專案有所增加。

按照大唐地產的佈局,其新增專案主要位於海西經濟區和北部灣經濟區及周邊城市,輻射二三四線城市,包括廈門、福州、泉州、漳州、南寧、柳州、貴港。此外,大唐地產還拓展布局至京津冀經濟區的天津、長江中游經濟區的長沙和岳陽,以及西部的西安和貴陽。

從2019年9月30日至2020年2月29日期間,大唐地產新增物業開發專案13個,已竣工未售面積新增15.3萬平方米,開發中規劃建築面積新增32.8萬平方米,應占土地儲備總量新增110.7萬平方米至889.7萬平方米。

受新冠肺炎疫情影響,大唐地產一季度的銷售額略降。其表示,經過努力及售樓處重新開放後,2020年3月的合約銷售額較 2019年3月的合約銷售額開始上升;而與2019年同期相比,2020年第一季度的合約銷售額僅略微下降,開發活動總體上按照公司的物業開發計劃進行。

大唐地產發展歷程,來自於招股書。

去年營收、淨利雙增,毛利率略有下減

在新版招股書中,大唐地產更新了2019年全年的業績情況。2019年,大唐地產的營業收入同比2018年增加47.5%,淨利潤同比增加6.6%,營收增速大幅高於利潤增速,值得關注的是,2019年,大唐地產的毛利率略微有些下降。

具體來看,招股書顯示,在過去的2016年、2017年、2018年和2019年,大唐地產的營業收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及81.08億元;相應的淨利潤分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元及6.27億元;同期,公司整體毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%、27%。

在新版招股書中,大唐地產解釋了毛利率略微下降的原因,主要由於其物業銷售的毛利率自2018年的28.3%略微下跌至2019年的27.4%,主要因為2018年若干高毛利的商業物業交付,導致2019年毛利率相比2018年有所下跌。

大唐地產進一步表示,上述毛利率下降的部分,實際上已由銷售住宅物業增加的毛利率部分抵消,主要因2019年交付的若干住宅物業毛利率相對較高。

近三年淨負債率從1087.9%下降至119%

從負債情況和現金流情況來看,大唐地產處於高負債和現金流緊張的關口。按照此前招股書披露的資料來看,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地產的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元,淨負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

大唐地產的主要財務比率資料,來自於招股書。

而這次更新後的招股書資料顯示,2019年,大唐地產的總負債為339.5億元,相比於2018年增加14.1%,淨負債率降低至119.2%,相比於2017年的1087.9%有顯著降低。對於負債總額的增加,大唐地產表示,新物業專案預售導致合約負債有所增加。

對於淨負債三年內大幅下降的原因,大唐地產披露,主要由於2017年至2019年保留盈利持續增加,以及2019年股東注資增加所致。

此外,大唐地產在披露募資用途時,明確提到了用於償還部分計息銀行借款,其中一筆按固定年利率9%計息的銀行借款,將於2022年6月到期;還有一筆按固定年利率8.5025%計息的銀行借款,將於2021年8月到期。

業內人士分析指出,目前,上市前的大唐地產正處於快速發展的階段中,表現為高增長、高負債,其快速擴張背後的資金壓力也凸顯出其對資本市場的渴求,經過6個月,二次遞表後的大唐地產這次是否能順利上市仍然需要天時地利。

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