摘要：野心與小目標
今年房企們上交半年成績單的時間普遍偏晚一些，畢竟受黑天鵝事件衝擊，表現突出的是少數。個別逆勢發力的似乎也並非讓人放心。
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昨天，寶龍地產控股有限公司釋出了2020年中期業績。
此前，對千億目標矢口否認的寶龍地產，在中期業績釋出會上，喊出了未來5年執行"雙百雙千"戰略！比如，自持超100個購物中心，權益銷售額和公司市值雙雙超過1千億。
截至今年6月30日，寶龍地產持有42家商業廣場。2017年寶龍地產經營及管理的商業廣場為34家，2018年為36家。5年內要增加58家，並非是一個小目標。
寶龍地產是一家老牌閩系房企，早在2009年就登陸我國香港主機板成功上市，截至2020年8月20日收盤，其總市值為250.20億元。
在過去十餘年中國房地產發展黃金期，市值僅不到300億；行業已進入白銀時代，5年突破1千億，也就是要翻3倍，難度可想而知。
閩系房企從來不缺乏激情和野心。
當然，寶龍地產在2020年上半年逆勢增長，定個宏偉目標的底氣還是有的。
今年上半年，寶龍地產總體來說，財報顯示錶現相當不錯
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據財報披露，今年上半年，寶龍地產聯同聯營公司及共同控股實體，實現合約銷售額約為315.29億元，同比增加約8%；合約銷售面積約為2,047,327平方米，同比增長約14.8%；實現收入約171.70億元，同比增加約40.1%；
寶龍地產半年報中，還有一系列亮眼的資料：
期間利潤約為34.95億元，同比增長約42.8%；
毛利約為63.63億元，同比增長約33.9%；
核心盈利約為28.92億元，同比增長約56.2%；
公司擁有人應占利潤約為22.22億元，同比上升約23.1%；
公司擁有人應占核心盈利約17.97億元，同比上升44.3%。
就連今年受黑天鵝事件衝擊特別明顯的租金收入都保持了正增長。
上半年，寶龍地產租金及物業管理服務收入約為15.33億元，同比增長10.2%。
同期，寶龍地產的毛利率相比2019年上半年略有下滑，但依然高達37.1%。
逆勢增長的奇蹟，寶龍地產是如何創造的？
財報中，寶龍地產自我"解謎"有三點原因。
想必蜜友們對套話並不感興趣，蜜姐就撿兩個重點來說。
第一是"專案全週期369開發模式……加快週轉保供貨"，翻譯成大白話就是蜜友們非常熟悉的房地產行業制勝老法寶：高週轉。
回顧高週轉火出地產圈，火遍全國，不是因為某些大房企用它實現了千億目標，奔入了Top10、Top50，而是在前兩年某些房企執行高週轉過程中，頻現事故被媒體報道後，才為大眾熟知。
所以，如今房企們再強調效率，也不太直白地說"高週轉"這個詞兒了。
蜜姐查了下，"369開發模式"也並非新鮮事物。據房訊網報道，2011年，福晟集團獨創了"369"模式，即3個月開工、6個月開盤、9個月封頂。
當然，寶龍地產今年的半年報中，並未詳細說明"全週期369開發模式"到底是什麼樣的內容。
不過，在2018年、2019年的年報中，寶龍地產都提到了"369開發模式"：2018年年報，"本集團「369」開發模式提速開發效率，加快週轉及去化，整體取得良好的效果"；2019年年報"本題就擬升級「369」開發模式，提高去化率，加速現金迴流"。
可以確定的是，寶龍地產的「369」開發模式就是加快週轉和去化的。
第二是，貢獻較大的是住宅類，而從地區來看，主要是位於長三角地區。
寶龍地產雖表明決心要做大商業地產，未來5年自持超100個購物中心，但目前還是主要靠住宅賺錢。
半年報顯示，截至今年6月30日，寶龍地產住宅銷售面積為1687847平方米，銷售金額為258.81億元；商業銷售面積為359480平方米，銷售金額為56.48億元。
從財報顯示的截至今年6月30日寶龍地產已出售及交付建築面積和交付金額來看，長三角地區這兩項佔比分別約為66%和70%。
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與好業績同步齊飛的還有銷售成本和利息支出。
財報披露，截至2020年6月30日止六個月，寶龍地產的銷售成本約為10,807百萬元，同比增長約44.1%。
寶龍地產解釋原因是，由於期內已出售及交付物業面積增加導致的成本總額增加。
同期，寶龍地產的營收增速為40.1%，而銷售成本的增速快於營收增速，一定程度上拖累了毛利及毛利率。
近幾年，寶龍地產的發展速度確實很快，尤其是在一些房企，甚至大房企都降速的情況下下，它的表現格外引人注目。
不過，房地產業是典型的資金密集型行業，更快的速度、更大的規模，也意味著借更多的錢。不少衝擊銷售千億目標的房企，率先達到千億的往往是負債總額。
翻看最近幾年寶龍地產的財報可以發現，在2018年，其總負債就接近千億元，約為992.49億元；2019年總負債破千億達1235.9億元，同年總資產1624.97億元；截至今年6月30日其總負債約為1319.82億元。
總負債的攀升，借款總額的增加，與此相對應的是總利息開支的攀升。
據財報披露，寶龍地產的總利息開支，2016年為16,27億元；
2017年同比上升約24.3%，達20.23億元；
2018年同比大增46.2%，達29.58億元；
2019年同比上升21.7%，達35.99億元；
2020年上半年同比增長約17.2%，利息開支達19.8億元。
據華夏時報報道，2014—2018年，寶龍地產的負債率分別為：65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，連續6年持續攀升。
而財報顯示，寶龍地產的淨負債比率2017年約86.8%；2018年，高達101.6%。
好在同年財報中，寶龍地產明顯意識到了高負債的危險性，提到"繼續加強對融資成本進行控制"。2019年財報中，淨負債率的資料明顯改善，為81.2%；今年上半年這一資料再次略微改善，為79.9%。
2019年，寶龍地產是如何做到成功將淨負債率同比降低20.4%的，不得而知，後面有機會仔細研究下再跟蜜友們分享吧。
截至2020年6月30日，寶龍地產借款總額約為592.5億元，同比上升約7.2%。其中一年內到期的借款約為227.04億元，佔比約38.3%，短期到期債務佔比偏高；一年後到期的借款約為365.46億元。
同期，寶龍地產的現金及現金等價物及受限制現金約為264.42億元，其中受限制現金40.368億元，短債壓力並不輕鬆。中華網財經甚至認為其出現了"流動性恐現緊張局面"。
房企們做大做強的路徑，收購、兼併、聯營、合營等無論哪種方式，幾乎都需要走向全國。
截至報告期末，寶龍地產的土地儲備超70%分佈於長三角地區。計劃5年自持超100個購物中心，走出去是依然要考慮的問題。
而長三角作為龍頭房企、有雄心進擊的房企們的必爭之地，要在此守業加持續發力，也並非易事。