疫情衝擊中的物管企業角色被重新審視，其內在價值開始被資本挖掘。那麼，這波提出IPO申請或者計劃分拆上市物業公司規模幾何，有哪些服務運營的特點？鳳凰網奇點商業推出《物管IPO洞見》系列報道策劃，全面解讀物管公司IPO背後的邏輯。
縱觀2020年預上市的房企物管，它們很多上演著同樣的劇情：一邊是銷售目標劍指千億，一邊是物業分拆上市開啟加速度。
榮盛發展顯然也在追趕這一浪潮。
2019年，集團累計簽約金額1153.56億元，坐穩千億寶座後，榮盛也開始向下一賽道進擊：今年6月24日，榮盛發展旗下物管公司——榮萬家生活服務股份有限公司向港交所遞交招股書。那麼，這一物管企業運營實力究竟如何？它將為資本市場講述怎樣的故事？我們向下探究：
省域龍頭
早在20年前，榮萬家的名字裡還帶有濃重的地域色彩，其曾用名為廊坊榮盛物業服務有限公司。而如今，它已經成為一家輻射全國的綜合性物管服務企業。
招股書顯示，截至2019年底，榮萬家營業收入12.5億元，年內利潤及綜合收益總額1.1億元，整體毛利率18.3%。
期內，集團共管理251個物業管理專案，在管總建築面積4840萬平方米，覆蓋中國15個省、直轄市及自治區的31個城市。合約建築面積為7560萬平方米，總合約建築面積為75.6百萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的52個城市。
據中指院資料，以綜合實力、在管建築面積及合約建築面積排名計，榮萬家在河北省物業服務百強企業中均排名第一。
那麼，省域龍頭放在全國範圍內較量，水平如何？
從近年國內物管行業發展來看，受科技發展、政府支援及資本市場認可等多元因素影響，物業管理行業呈持續快速增長之勢。資料顯示，2019年我國物業服務百強企業的平均收益達人民幣10.40億元，平均總在管建築面積達4280萬平方米，在管專案平均數量為212項。
相較而言，榮萬家在營業收入及管理規模上，均位於行業百強平均線以上。然而，一個不容忽視的事實是，物管行業格局分散，亦存在著典型的馬太效應，僅行業前十的營收均值就達56.76億元；管理面積均值更是達到2.21億平方米。如此來看，榮萬家與行業第一梯隊仍存在不小差距。
硬幣兩面
作為榮盛發展旗下分拆物業，榮萬家在未來發展上必然受到母司庇佑，但與此同時，集團自我造血能力也飽受外界質疑。
目前，榮萬家營業收入來自三個方面：物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務。年內，在持續的經營結構調整下，物業管理服務佔比由2018年的61.0%下降至54.4%，該版塊收入達6.80億元，較去年增長26.89%，仍為主要收入來源。
與此同時，非業主增值服務佔比提高4個百分點至34.3%，實現營收4.29億元，同比增長61.26%；毛利較高的社群增值服務佔比提高2.6個百分點至11.3%，實現營收1.40億元，同比增長84.22%。
然而，如同硬幣的兩面，榮萬家光鮮的成績單背後，也潛藏著風險。
招股書顯示，截至2019年12月31日，榮萬家在管建築面積中99.5%來自榮盛發展，物管服務收入中，來自榮盛發展集團開發的物業收入佔比高達99.8%。
圖：榮萬家-物管服務收入佔比情況
雖然在業內，物管公司的房企依賴症已是普遍病症，如今年初IPO的燁星集團，超98%營收來自母公司鴻坤集團開發物業；中海物業由依賴集團所提供的在管面積也達90%，但榮萬家對母公司的依附程度之高仍令人咋舌。
榮萬家顯然也意識到這一問題。2018年11月，公司成立投資拓展部，專門用來監督與獨立第三方物業開發商的合作。上市之後，其募集資金也主要用於物色戰略投資及收購機會，以減少對經營成果有影響的關聯交易。
此外，在區域佈局上，榮萬家也受到母公司的牽制。
圖：榮萬家在管專案區域佈局 圖源：招股書
目前，榮萬家物業專案之分佈表現出明顯的不均衡，其主要精力集中在環渤海經濟圈，在管面積佔比達56.3%；而在投資回報率更高的大灣區及周邊區域，市場佔比則不足5%；中西部地區的在管面積佔比也僅有13.2%。
如此情形與房企榮盛發展的投資戰略不無關係。據查閱，榮盛發展的土地儲備超36%集中在河北地區，瞄準下沉市場，其倉儲也多位於三、四線城市，這無疑將為榮萬家業務的增長潛力帶來更多不確定性。
愈發錢緊
市場擴張是集團發展的第一要義，但對榮萬家來講，如何擺脫大幅增加的成本拖累，仍是棘手問題。
2019年，榮萬家銷售成本10.22億元，較上年增長40.57%；同期營收為12.50億元，較上年增長42.20%，成本增速與營收增速幾乎持平。
物管行業具有很強的人力資本屬性，在銷售成本中，勞工、分包成本等的增加直接影響著企業的毛利及經營業績。如何在保持增長的同時，規避成本高企帶來的風險，是擺在每個物管企業面前的命題。
目前，榮萬家的物業管理及增值服務均委託給第三方分包商，包括工程、清潔、綠化、園藝以及維修及保養服務。2017年-2019年，其向第三方分包商支付的分包費分別約人民幣1120萬元、2960萬元及2.3億元。
可以看到，其分包費用在2019年急劇飆升，為去年的7.88倍，約佔銷售成本總額的22.8%，而在2018年，這一佔比僅為4.1%。
更令人擔憂的是，榮萬家現金流情況並不樂觀。
2019年，其經營活動產生的現金淨額由8731萬元銳減至3475萬元，降幅達60%；而融資活動所用現金流淨額大幅流出，由2018年的1.49億元增加至7.39億元，漲幅高達396%。一降一升之間，其年末現金及現金等價物也由4.39億元減少至2.21億元。
波動的現金流、高額的外包費、受制的成長模式……問題重重的榮萬家能否順利敲開IPO大門，並在上市之後獲得優質發展，我們還不得而知。但眼下，著力於物業+零售，榮萬家也在探索增值服務的多元路徑。
據瞭解，榮萬家的零售模式以「線上商城+線下便利店+送貨上門」為主，線上偏向精品，線下則主要滿足業主的即時性購物需求。截止2019年底，其線上APP註冊使用者數已超52萬個，生活服務所產生的營收也佔到增值服務營收的7成以上。
有業內人士表示，物業可以發揮“最後五百米”優勢，在零售及服務上更好地滿足業主消費需求，但物業與電商的結合是否前景廣闊，還有待觀察。目前在消費習慣、消費心理上，人們更依賴於專業電商，物業企業只有在具備一定規模與流量之後，才有機會形成可觀的經濟效益。