在《商業模式創新白皮書》中，商業模式是一個由客戶價值、企業資源和能力、盈利方式構成的三維立體模式。
三個要素概括為：
“客戶價值主張”，指在一個既定價格上企業向其客戶或消費者提供服務或產品時所需要完成的任務。
“資源和生產過程”，即支援客戶價值主張和盈利模式的具體經營模式。
“盈利公式”，即企業用以為股東實現經濟價值的過程。
我們把這三要素抽象下，發現是按照營銷邏輯、供給邏輯、財務邏輯來呈現商業價值的。按照這樣的邏輯，我們分析下某房產代理公司的商業模式。
正在變化中的房產分銷關係
房產交易中，開發商不直接銷售房產，透過營銷代理公司和房產中介實現銷售。傳統業務中，90%的房產是透過房產中介向消費者推薦併到現場帶看、持續跟進後實現銷售的。
但在網際網路時代，房產商向消費者傳遞價值主張的方式較以前豐富的多，也由於房產商的去地產化轉型，傳統的分銷關係正在發生變化：開發商或營銷代理直接觸達消費者，房產銷售對房產中介的依賴在減弱。
房產營銷代理企業的業務分析
房產營銷代理企業的業務是將房源高效推送、銷售給消費者，賺取代理費用，即撮合房源與客源。從交易鏈上看，有三大核心業務：
房源供給業務：需要多的房源來供不同消費者選擇。可以主動挖掘房產專案，也可以接收開發商的代理招標。無論哪種方式，拿到房產專案的代理權，是個複雜的專案跟進過程，與2B端的商機管理類似。
客源營銷業務：需要吸引多的意向客戶來選擇房源並交易。可以是公域的營銷投放、引導客戶到案場，如天貓、京東、搜狐等；也可以是私域的推薦，如小程式的智慧推薦，與使用者持續的互動；也可以是房產中介引導客戶到案場。案場顧問的高效跟進，達成認購、簽約、回款等轉化目的。房產中介僅是推送到消費者的一個重要渠道而已。
財務業務：營銷代理與開發商的代理費用結算、與房產中介的佣金費用結算。
核心業務一：房源供給業務
開發商關注的是房產專案快速的去化和回款，營銷代理關注的是房源評價、客源匹配、代理費用，雙方需要在去化週期和代理費用上做好平衡。對營銷代理來說，好的房源稍加投入即可匹配很好的客源，而一般的房源則需要多的投入。
所以，營銷代理需要綜合房源評估、客源匹配談代理費用。作為產品經理，我們需要在這兩個方向上重點思考，比如房源上需要多維定義，便於匹配客源。
核心業務二：客源營銷業務
客源營銷業務核心的是意向客戶的高效觸達、案場顧問的銷售轉化，即客源和轉化。
客源方面：需要將客戶細分以實現營銷投放高的ROI，可透過人口、地理位置、購房需求、互動行為等要素，將營銷活動或內容合理的投放到合適渠道中、觸達到意向客戶，並滿足客戶快速定位到想要的房產專案的需求，包括地段需求、房屋功能需求、高質素鄰居的精神需求等，以吸引更多的客戶到訪案場。產品上考慮智慧推薦、訂閱等方式。渠道的貢獻評估也是客源導流的參考要素。
轉化方面：需要提升房產中介、案場顧問的轉化能力，可透過最佳化客源報備、案場接待、協同跟進的流程，並在與客戶互動、意向跟進和團隊賦能的工具層面給予改善和提升。幫助中介和顧問可以快速找到客戶需要的房源、記錄客戶的顯性和隱性需求、制訂合理的跟進計劃、客戶保護、動態評估自我和團隊能力、實時瞭解業務貢獻、動態掌握佣金結算狀態、賦能團隊共同成長等，也包括房產中介和案場顧問在營銷傳播上的工具，不斷引流和促進轉化。
核心業務三：財務業務
營銷代理公司的收入主要是代理費用，其專案盈利=代理費用-佣金費用-營銷費用-專案人工成本。從公式上看，代理費用高、佣金低、轉化快（人工成本低），專案盈利就大。
因此，專案價值評估、客源匹配是關鍵。另外，多渠道協同轉化業務中的分潤結算是未來常見業務，稅票處理也將更復雜些，需要產品經理重點考慮。
財務業務在業務增值過程中，是沒有產生價值的，但因營銷代理處理的是雙邊結算業務，此處重點說明下。
也可採用“商業模式畫布”分析
對企業業務的分析，也可以採用商業模式畫布的方式來分析，原因有兩個：第一是簡單直觀，第二是條理清晰。
商業模式畫布可以從客戶細分、價值主張、渠道、合作伙伴、關鍵業務、核心資源、客戶關係、收入來源、成本結構9個維度全面呈現公司運作的關鍵要素。
下圖為分析結果，供大家參考：
總結
對企業的業務進行分析，主要思路是圍繞核心交易鏈展開，找供給線和客戶營銷線。只有不斷放大優質低價的商品源和高意向的客源，才能高效匹配、做大交易額。所以，產品經理的努力方向是在保障穩定交易的過程中如何幫助業務部門放大兩端，並充分利用智慧撮合實現高效轉化。