編者按：在投資行業，有一種人專靠做空市場來盈利。在2008年的金融危機中，就有一部分人靠著做空房地產而賺取了暴利。如今疫情肆虐，實體購物商店再受衝擊，這些華爾街的探險家又將眼光瞄向了苦苦掙扎的購物中心，趁著商場沒落再撈一筆。本文作者Kate Kelly，原文標題“‘The Big Short 2.0’: How Hedge Funds Profited Off the Pain of Malls”。
31歲的凱蒂·麥基（Catie McKee）很緊張。作為對沖基金的分析師，她從去年10月就開始研究美國各大購物中心的貸款情況，她和同事相信其中一些商城會拖欠貸款。他們為這種可能性押了不少錢。
凱蒂準備向全國最有名的投資者卡爾·伊坎（Carl Icahn）尋求建議，後者和她一樣在這一領域進行了投資。有了億萬富翁的背書，這讓她多少感到有些安心。
她其實不用擔心的。在她拜訪卡爾·伊坎後，發現雙方就實體購物中心的未來看法一致：隨著電商的持續發展，消費者的購物習慣會發生深刻的變化，人口和環境也會改變，這些在一定程度上已經對購物中心造成了打擊，購物中心的未來岌岌可危。因此，他們可以說押對了賭注，可以賺取豐厚的利潤——後來事情的發展也是如此，比如伊坎就賺了13億。
伊坎在這方面的投資可以說很有遠見，也富有爭議。上世紀八十年代，他就透過惡意收購的方式強行收購了美國四大航空公司之一的環球航空公司（TWA）。他因為信手捏來的惡意收購手段而聞名華爾街，被稱為“企業掠奪者”。
一想到從別人的不幸中發家致富，這多少讓人心裡有點不舒服。但是在華爾街，唯一的道德就是獲利。嫻熟的手段加上瘋長的數字，凡是能做到這一點的人都可以被稱之為“勝利者”。
凱蒂和卡爾·伊坎這次討論的“做空購物中心”是華爾街最熱門的話題之一。大多數投資者在購買股票時都希望它能升值，但是做空的人卻相反：他們在行情好的時候賣出股票，希望未來行情下跌，等跌到一定程度後再買回來，從而賺取中間的差價。但是做空本質上只能使得企業的處境更加艱難，對經濟發展卻沒有好處。
不過做空者有這麼一套說辭：他們幫助揭露了企業的欺詐行為。十多年前美國陷入金融危機之時，一些做空者也靠著崩潰的房地產市場獲得利潤，這種現象還被拍成了一部叫《大空頭》的電影。
麥基的同事麥克納馬拉（Daniel McNamara）說，目前的行業現狀可以稱之為“大空頭2.0”。
卡爾·伊坎在上週的一次採訪中說：“我們會週期性地做空頭交易，我覺得眼下是我在職業生涯中遇到的最好的機會之一。”
實體零售店的衰落已經持續很久了。許多品牌在線上線下的發展模式間掙扎，還是沒能探索出實體零售店的發展之路。據悉，美國上千家購物中心都收到了衝擊，它們面臨的不僅是客流量的減少，還有品牌實體店入駐數量的減少。
新冠病毒和隔離無疑讓這一情況雪上加霜，加劇了購物商城的經濟壓力。凱蒂將新冠病毒形容成“壓垮苦苦掙扎的零售商和商城的最後一根稻草”，並“加速了CMBX 6指數下商城的消亡”。
投資管理公司阿波羅全球管理（Apollo Global Management）在經營一支信貸投資方面的對沖基金，它於今年做空了CMBX 6商場的地產，並賺取了超過1億美元的利潤。紐約的傑森·穆德里克（Jason Mudrick）、科羅拉多州的斯科特·伯格（Scott Burg）也都因類似的投資獲得了收益。
資料公司Trepp的統計資料顯示，今年已經有16%的零售行業拖欠了貸款，許多大型零售商都已經申請了破產保護。負責調查商場資料的Green Street組織表示，消費者對實體商場的需求從未如此之低。
伊坎說：“購物商場從一開始就建得太多了。而且現在實體商店和商場又在和網店的競爭中節節敗退。”他還想繼續做空購物中心，因為他相信商場未來還會遭遇更大的麻煩。
CMBX 6指數旨在追蹤各種債券產品，數量超過2000個。這些債券都是和商業房地產貸款捆綁的，有從AAA到BBB不等的信用等級。CMBX 6指數因為敞口過大而成為了做空者的目標。Trepp的調查表明，該指數追蹤的貸款有40%來源於零售業，敞口巨大。在該指數追蹤的零售抵押貸款中，有39筆都來源於購物商場，大多數期限都是10年，2022年到期。
Deer Park Road’s的CEO伯格非常擅長複雜的投資計算，他表示自己在2008年就因為做空房地產而獲得巨大收益。這一次，他們又在疫情之前率先進行了購物中心的交易。經過研究，他發現眼下的零售抵押貸款和當年的住房貸款有很多類似的地方，同時認為現在的購物中心建得太多了。
到5月中旬，CMBX 6指數下的BBB等級的債券已經下降了30多個點，到現在也只是有輕微的回升而已。伯格說：“對房地產市場而言，這絕對是一場行業風暴。在這一點上，美聯儲和政府都沒有辦法解救。”
CMBX 6的這些債券大多和房地產貸款捆綁，投資者還需要支付各種各樣的費用，包括一種逾期未還債的保險費。據悉，如果投資者想要持有1000萬美元的保險，就要花30萬到50萬的保險費。
在做空CMBX 6之前，很多分析師都會親自去CMBX 6指數覆蓋的商場參觀，穆德里克（Mudrick）就是其中之一：從洛杉磯到佐治亞州，他帶領的分析師團隊穿著便裝參觀了39家購物中心。穆德里克回憶說，儘管他們想要秘密行事，但還是在拍照和記筆記的過程中被一些保安制止。
2017年，Mudrick Capital在首次進行商場做空交易時，曾放了一頁幻燈片，上面是水晶商城（Crystal Mall）的內景，可以看到顧客很少。這頁幻燈片的配文是：“商場內部看起來不錯，但是很疲軟，幾個合作方給小孩子提供的可騎式毛絨玩具擺在商場中央。”
凱蒂·麥基和同事在拜訪卡爾·伊坎之前，就已經從做空商場的交易中下了1億美元的賭注了。他們還想再追加一些賭注，但其投資者感到猶豫，所以他們才想著去拜訪卡爾·伊坎，吃一劑定心丸。
今年二月，凱蒂和同事建立了一支新的、價值3000萬美元的基金，專門用來進行做空商場的交易。僅僅在一個月的時間裡，這款基金就翻了一番。今年五月，他們關閉了基金，將利潤翻給了投資者。
凱蒂說：“我不看好購物商城的未來，但是也要具體問題具體來看，我不覺得所有的購物商城都會消失。”
譯者：Michiko