28家上市物業公司上半年營收增長4成，兩極分化加速收併購？
今年上半年，上市物業公司整體業績表現可圈可點，28家上市物業公司營收同比增長近４成。這樣的增幅是房企難以企及的。
值得關注的是，在新冠肺炎疫情衝擊之下，多數上市物業公司的業績逆市上揚，表現出強勁的抗週期性，因此得到資本市場的認可，但是行業兩極分化不斷加劇。
業內人士預計，行業已進入規模增長、收併購拓展、品質提升的關鍵階段，3-5年內行業將快速裂變，物業公司的高增長仍然會持續，而10年後市場規模將增長1-2倍。
營收增幅最高90%，收併購推動規模高增長
青出於藍，而勝於藍，上半年物業公司的營收增幅遠超過房企。據億翰智庫旗下嘉和家業物業服務研究院的資料顯示，28家上市物業公司的整體營業收入達385.8億元，營收同比增幅達39.7%；淨利潤為54.7億元，同比增長49.6%。
28家上市物業公司的平均營收為13.8億元，但行業內超過平均值的企業只有7家，除了彩生活以外，包括碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積餘、保利物業和中海物業在內的6家物業公司均背靠大型房企。與此同時，這6家物業公司的在管面積也同樣處於行業前列。這也驗證了物業公司營業收入和管理規模的高度相關性。
上半年，在管面積成長性高的物業公司大部分依靠收併購的並表。在此表現最為突出的是雅生活，以79%的營收增幅，列為行業第2位，在管面積成長性突破100%，位居行業第1。
雅生活管理規模翻倍主要原因是完成了中民物業的並表。作為行業內目前最大的收併購案例，將近2.4億平方米管理規模的中民物業給雅生活帶來了可觀的面積增長。
而永升生活服務以90%的營收增幅躍居行業榜首，主要因為成功並表了銀盛泰物業和香江物業，以及在社群增值服務方面發力。其中，家居生活服務較2019年同期新增103%，成為營收關鍵貢獻點。
此外，碧桂園服務上半年營收達63億元，為行業內最高，同比漲幅約78%，為行業內第3位。這其中也離不開市場外拓步伐加快，管理面積擴充。
不過，作為上市“物業第一股”，彩生活的在管面積（收費面積）雖然達3.6億平方米，位居行業第1位，但其1%的增幅卻不盡如人意。
在嘉和家業物業服務研究院分析人士看來，雖然早期快速的業務擴張奠定了彩生活規模基礎，但後續戰略定位的預判失誤，導致後繼乏力，逐漸被後來居上的物業公司超越。彩生活的成長性在當前行業集中度快速整合的背景下，顯得格格不入。遲緩的規模發展也拖累了彩生活在資本市場的表現。
圖片來源 億翰智庫旗下嘉和家業物業服務研究院
增值服務成為新增長點，獲資本市場關注
上半年，上市物業公司的整體業績表現可圈可點。對此，華創證券研究所房地產分析師袁豪表示，物業公司在新冠肺炎疫情衝擊下,依然保持了快速成長,並且在抗疫過程中，其行業價值獲得社會的進一步認可。
綜合各家物業公司上半年的經營狀況，除了收併購導致規模增長外，嘉和家業物業服務研究院分析人士認為，上半年物業公司的造血能力持續攀升主要是因為疫情期間，社群增值服務成為新業績增長點。上半年28家物業公司的社群增值服務平均值同比增速達40.3%，這也意味著物業公司增值服務板塊逐漸降低對母公司的依賴。此外，多數物業公司持續發力高利潤的非住宅業態。
在疫情期間，多地政府對物業公司財政、稅收等補貼政策的紛紛落地，也對物業公司整體利潤水平起到一定最佳化作用。
袁豪也強調，上半年主流物業公司毛利率、淨利率的上升,主要源於疫情下政府補助、社保減免等影響。從目前來看，物業管理板塊整體毛利率為28.2%,同比上升0.6％。淨利率為14.3%,同比上漲1.7％。不過，袁豪表示，新冠肺炎疫情影響超預期，行業利潤率也有下行的風險。
因為上半年物業公司的強勁表現，在資本市場也贏得投資者重點關注，這在一定程度上加速了物業公司的資本化。2020年初至今，已有興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務及正榮服務共6家物業公司成功登陸資本市場。
或許是看到了透過上市獲得的“紅利”，一波分拆物業上市的熱潮正在湧現。世茂服務、融創服務、第一服務、榮萬家、宋都服務、佳源服務等物業公司均已遞表等候上市。9月7日，遠洋服務剛剛在港交所遞交招股書。此外，還有更多物業公司正在籌備上市的路上。據嘉和家業物業服務研究院不完全統計資料，目前已有112家物業公司正籌備上市。
業內：預計10年後市場規模高達2萬億-3萬億元
從上半年各家物業公司的經營狀況，可以看出行業的發展趨勢。對此，袁豪認為，物業管理行業正出現三大結構性成長因素,行業集中度提升、增值服務佔比提升、非住宅佔比提升等,這將進一步擴充物業管理行業成長維度。為此，他維持對物業管理行業“朝陽行業、黃金年代”的判斷。
圖片來源 億翰智庫旗下嘉和家業物業服務研究院
不過，嘉和家業物業服務研究院根據8月31日收盤資料統計，28家上市物業公司的總市值達4717億元，但不難發現，兩極分化加劇。事實上，業績分化、業務分化已是上半年物業公司的關鍵詞。
對此，易居企業集團CEO丁祖昱稱，分化背景下的物業公司市場，也遠未達到充分競爭的狀態，這意味著行業整合、龍頭物業公司市場佔有率還有很大的提升空間。目前，行業仍處於向成熟階段跨越的早期階段，整體市場和單個企業仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續，未來3-5年行業將快速裂變，行業進入規模增長、收併購拓展、品質提升的關鍵階段。
當前，物業公司收併購已是常態。尤其是在資本的助力下，物業公司正在重演昔日房企的擴張戲碼。根據嘉和家業物業服務研究院整理，上市物業公司平均會把超50%的募集資金用於行業收併購，伴隨著資本化的加劇，中大型物管公司將會加快收併購步伐。未來，將會看到更多中大型物業公司收併購案例。
不難想象，當前物業公司的兩極分化也將加劇收併購的產生。而針對未來的物管市場，袁豪認為，我國物業管理行業將呈現規模大、增速高的藍海市場,預計2030年末市場規模將高達2萬億-3萬億元,較目前規模增長1-2倍。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 李銘