來源： 觀點地產網
5月24日，廣州珠江實業開發股份有限公司回覆上交所對公司2019年年度報告的問詢函。
觀點地產新媒體查閱，其中針對財務方面，2019年間珠江實業債務結構有較大幅度調整，長期借款餘額由54.20億元降至32.42億元，應付債券餘額由24.07億元增至49.63億元，出現債務結構有較大幅度調整的問題。
珠江實業披露，截至2019年末公司的應付債券有6筆，包括4筆公司債券，兩筆保險債權計劃融資，餘額約48.7億元。
長期借款方面，截至2019年末，長期借款餘額32.42億元。至於下降原因，因為珠江實業在2019年提前償還了涉及中國銀行1.47億元、交銀融資租賃公司3.18億元、大業信託10億元和長沙銀行2.03億元的借款。
而關於2019年末流動比率由2.6降至1.84。珠江實業回應稱，原因為公司在2019年以3.35億元，收購了珠實集團持有的品實公司51%股權。
據瞭解，2018年12月6日，在珠江實業收購品實公司前，廣州地鐵集團有限公司就以71.09億元成功摘得廣州白雲湖車輛段地塊，並將白雲湖專案產權落至品實公司。
在歷經一年的專案開發程序後，品實公司於2019年12月31日於公司合併財務報表中的流動資產為88.43億，其中主要為存貨約85.25億，流動負債為77.87億。而2019年12月，品實公司正式納入珠江實業的合併範圍，因此對公司流動性有影響。
另外，關於公司2019年財務費用由2018年的1.30億元增長至3.90億元，增幅為199.8%，佔歸母淨利潤的178.08%。珠江實業稱，原因為2019年利息支出同比上升幅度較大，增加比例為182.08%。
原因之一為，年內應付債券的利息同比上升較大。主要為2018年12月，珠江實業新增發行中英益利-珠江實業債權投資計劃併發生提款9億元，後於2019年1月又提款11億元，兩筆提款對應增加的利息約1.39億元。
第二個原因為部分對外債權投資資金成本核算方式調整導致財務費用增加。珠江實業透露，公司此前大力擴張“股 債”專案，債權投資資金佔用費收入作為公司的“其他業務收入”進行核算，因此公司根據合同於每季度末計提資金佔用費收入計入“其他業務收入”，同時將其佔用的資金成本計入“其他業務成本”。
而2019年，由於對東湛公司和億華公司的資金佔用費收入長期無法收到，出於謹慎性的考慮，珠江實業自2019年1月1日起不再確認東湛公司和億華公司的資金佔用費收入，同時將對應的資金佔用成本從“其他業務成本”調回“財務費用-利息支出”，為此增加財務費用1.49億元。
最後，關於珠江實業年度融資利率處於4.75%與7.5%之間，而其應付控股股東廣州珠江實業集團有限公司的借款年利率處於7%-7.5%的較高區間的問題。
珠江實業表示，公司向珠實集團借款屬於信用借款，不需提供抵押物，同時珠實集團借款的用途比較靈活，可直接用於投資。如按同等條件對比，珠實集團給公司提供的借款利率遠低於市場水平。
經營方面，上交所指出公司房地產業務去化較慢，2019年公司預收款項合計2.90億元，佔存貨的2.16%。
對此珠江實業回覆稱，公司在2020年以前以收全款、簽約、備案、封頂作為收入確認的條件，對比市場上其他採用竣工交樓時點確認收入的房地產企業，公司收入確認時點較為提前，由此導致公司預收賬款的餘額較少，截止2019年12月31日，預收賬款佔存貨的比率較低，僅為2.16%。
珠江實業表示，2020年1月1日起，公司按照新收入準則的要求採用控制權轉移時點（即竣工交樓時點）作為收入確認的條件，截止2020年3月31日，合同負債（原“預收賬款”科目）佔存貨的比率為18.01%。
截至2019年末，公司存貨期末餘額135.28億元，其中開發成本123.77億元，開發產品10.99億元。上述存貨期末餘額中，含白雲湖專案85.26億元、塔崗專案7.25億元、四方公館專案4.33億元以及長沙珠江悅界商業中心公寓產品部分。
截至2019年末，上述四個專案均處於在建狀態，2019年尚未開始銷售，預計於2020年至2021年可實現開盤。剔除在建專案後，公司可售專案除合肥中僑中心去化稍慢，其餘專案銷售進度均較為理想，不存在去化慢的情況。
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